Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibine, arsanın paylarının mülkiyetini yükleniciye sözleşmenin başlangıcında veya inşaatın ilerleyen aşamalarında devri borcunu; yükleniciye ise arsa üzerine bir yapı inşa etme ve bu yapının bağımsız bölümlerini arsa sahibine veya onun göstereceği üçüncü kişilere teslim etme borcunu yüklemektedir. Bu nedenle tarafların borçları dikkate alınarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi; yüklenicinin, arsa sahibinin arsası üzerinde kararlaştırılan inşaatı sözleşme hükümlerine göre yapmayı ve arsa sahibine düşecek bağımsız bölümleri ona veya onun gösterdiği üçüncü kişiye teslim etmeyi üstlendiği, arsa sahibinin ise bunun karşılığı olarak yükleniciye verilmesi kararlaştırılan arsa paylarının ya da tamamlanacak inşaat üzerindeki bağımsız bölümlerin mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibi belirli arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye devir borcu altına girmekte; bu borç yüklenicinin inşa ettiği binadaki bağımsız bölümlerin arsa sahibine tesliminin karşılığını ve sebebini oluşturmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibi belirli arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye devir borcu altına girmekte; bu borç yüklenicinin inşa ettiği binadaki bağımsız bölümlerin arsa sahibine tesliminin karşılığını ve sebebini oluşturmaktadır. Yargıtay bir kararında bu şöyle açıklamıştır: “Burada, arsa paylarının mülkiyetinin devri, yüklenici tarafından inşa edilecek binadaki belirlenen bağımsız bölümlerin arsa sahibine tesliminin karşılığını ve sebebini teşkil etmektedir.” (1) Taraflar, arsa sahibi tarafından yükleniciye bedel olarak devredilecek arsa payını, arsanın konumu, büyüklüğü, rayiç değeri gibi ölçütler dikkate alınmak suretiyle serbestçe kararlaştırılabilmektedir ve genellikle taraflar yapılacak bağımsız bölümlerin dağılımı ile bunlar karşılığında yükleniciye devredilecek arsa paylarını sözleşmede belirlemektedirler. Yüklenici genellikle finansını sağlayıp ve bu konuda uzman olarak inşaatı zamanında yapmak ve oluşan bağımsız bölümleri eksiksiz şekilde teslim etmek borcu altına girmektedir. Eser sözleşmesindeki “eser meydana getirmek” unsurunun kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yerini “yüklenicinin inşaat ve dolayısıyla bağımsız bölüm yapması ve teslim etmesi” almaktadır.
Yüklenici arsa sahibine ait olacak bağımsız bölümleri tamamlayıp teslim etmekle yükümlü olduğu gibi, ortak kullanıma ait yerler ile ana taşınmazı da tamamlayarak kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli hale getirmelidir . Bir başka deyişle, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olabilecek taşınmaz üzerinde yüklenici tarafından oluşturulmuş yapının kat mülkiyetine çevrilme özelliğine sahip olması öncelikli koşuldur . Zira arsa sahibinin sözleşmedeki amacı ve menfaati sadece kendisine düşecek bağımsız bölümleri devralmak değil, bir bütün olarak ana yapıyı da teslim almaktır ki, inşaat tamamlanmadan Kat Mülkiyeti Kanununa göre bağımsız bölümler oluşturulamamakta ve bunlar için iskan alınamamakta, arsa sahibinin de menfaati gerçekleşmemiş olmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nda şekil serbestisi prensibi kabul edilmiştir. Zira TBK m. 12/ f. 1 hükmüne göre kanunda aksi öngörülmedikçe, sözleşmelerin geçerliliği şekle bağlı değildir. TBK m. 12/ f. 2 hükmünde belirtildiği üzere, sözleşmenin geçerliliği kanunda belirtilen bir şekilde yapılmasına bağlanmış ise bu sözleşmeler şekil serbestisinin istisnasını oluşturmakta ve kanunda düzenlenen geçerlilik şeklinde yapılması zorunlu olmaktadır. Kanunda düzenlenen bu şekle kanunî şekil denilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda düzenlenmiş bir sözleşme türü olmadığından bu sözleşmenin şekline ilişkin özel bir kanunî düzenleme de bulunmamaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin unsurlarından birini taşınmaz mülkiyetinin devri veya devrinin vaat edilmesi oluşturduğundan, şeklinin tespiti de önem arz etmektedir. Bu yüzden şekil sorunu karşılıklı edimler bakımından değerlendirilmelidir. Arsa sahibinin edimi, taşınmaz niteliğindeki arsa paylarının veya bunlara isabet eden bağımsız bölümlerin mülkiyetinin devridir. Taşınmaz satış veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliğindeki bu edim taşınmaz satışına ilişkin TMK m. 706, TBK m.237 ile TK m. 26 hükümleri gereği, taşınmaz satış vaadine ilişkin KMK m. 22, NK m. 60 ve m. 89 hükümleri gereği resmî şekle bağlıdır. Yüklenicinin edimi ise kararlaştırılan inşaatı yaparak bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslimidir. Eser sözleşmesi niteliğindeki bu edime ilişkin kanunda özel olarak şekil şartı düzenlenmediği için herhangi bir şekle bağlı yapılma zorunluluğu yoktur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz mülkiyetini devir veya devir vaadini konu edindiğinden dolayı taşınmaz mülkiyetinin devrine veya taşınmaz satış vaadine ilişkin yukarıda izah edilen kanunî düzenlemeler gereği resmî şekilde yapılacağı kuralı kat karşılığı inşaat sözleşmesine de kıyas yoluyla uygulanacaktır. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmî şekilde düzenlenmesi geçerlilik şartı olarak aranacaktır. Yargıtay da kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmî şekle tabi olduğunu gerektiğini kabul etmektedir. (2) Ayrıca Yargıtay noterlerce düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerini geçerli saymış, tapu memurlarınca düzenlenmesini zorunlu görmemiştir. (3)
Şekil eksikliği nedeniyle hakkın kötüye kullanılması durumu uygulamada genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde görülmektedir. Yargıtay kararları hangi hallerde şekle aykırılığı ileri sürmenin geçersiz olacağını tespit hususunda yol gösterici olmalıdır. Bu kapsamda genellikle tarafların şekle aykırı sözleşmedeki borçlarını bilerek ve isteyerek ve tamamen veya büyük oranda ifa etmişse şekil eksikliğini ileri sürmenin TMK m. 2/ f. 2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması sayılacağı kabul edilmektedir. Sözleşmenin tam ifası halinde sözleşme ile ulaşılmak istenen amaç meydana gelmiş olduğundan şekilsizlik iddiası kabul edilmemelidir. Yargıtay kısmî ifa hallerinde tamamlanma yüzdesini göz önünde bulundurarak, inşaat ancak büyük oranda yani %90 ve üzerinde tamamlanmışsa sözleşmenin şekil eksikliği iddiasını dikkate almamıştır. Bu durum Yüksek Mahkemenin bir kararında şu şeklide belirtilmiştir: “Ne var ki 03.07.1997 tarihinde başlayan ve davacının da kabulünde olduğu üzere dava tarihine kadar %99 seviyesine getirilen bir yapım işine ait sözleşmenin inşaatın tamamına yakınının bitmesi ve aradan 9 yıl geçtikten sonra geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK’nın 2. maddesinde belirlenen iyiniyet kurallarıyla bağdaşmayacaktır. Bu safhada sözleşmenin geçersizliğine dayanılması hakkın kötüye kullanılması olup hukuk düzeninin bu davranışı korumayacağı ortadadır.” Ancak şekil açısından geçersiz olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflar ifaya yönelik herhangi bir faaliyette bulunmamışlarsa sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek mümkün olacak, hakkın kötüye kullanılması yasağına dayanılmayacaktır.
KAYNAKÇA
(1) Y. 23. HD., T. 11.07.2012 , 2012/2501 E., 2012/4840 K.
(2) Y. 23. HD., T. 10.11.2016 , 2016/2328 E., 2016/4978 K.
