Hafta İçi : 09:00-18:00
·

Günümüzde arsa sahipleri yahut var olan apartmanını yenilemek isteyen malikler artık inşaat işleri ile bizzat uğraşmak istememektedirler. Bu sebeple müteahhitlerle anlaşılmakta ve yapım işleri taraflarına bırakılmaktadır. Buna karşılık ise iş sahibi arsasının bir bölümü yükleniciye teslim etmektedir. Bu anlaşmaya ise arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi adı verilmektedir.

Arsa payı karşılığı diğer bir deyişle kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin( ya da taşınmaz)arsanın belli bir bölümünü yükleniciye devretmesi yahut devretmeyi taahhüt etmesi karşılığında yüklenicinin eser meydana getirmeyi ve getirdiği eserdeki bağımsız bölümlerden bir kısmının mülkiyetini arsa(ya da taşınmaz) sahibine geçirmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir.

Bu sayede arsa sahibi müteahhide para borcu altına girmemekte sadece arsasından belirli payı yükleniciye devretmektedir. Bu sayede iş sahibi elindeki arsayı çok daha tasarruflu yoldan değerlendirebilmektedir.

Borçlar kanununda düzenlenmeyen kat karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen çifte tipli karma tipli bir sözleşmedir. Bu sözleşme türünde eser sözleşmesi hükümleri ve taşınmaz satımı iç içe geçmiş vaziyetedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılabilmesi için tarafların iradelerinin uyuşmuş olması gereklidir. Ayrıca sözleşme taşınmaz satışını da ihtiva ettiği için resmi şekilde akdedilmesi gerekmektedir.

SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu taşınmaz olduğu ve bunların paylarını geçirmeyi taahhüdünü ihtiva ettiği için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Bu şekil şartı ispat değil geçerlilik şartıdır. Ayrıca sadece noter onaylı olması yetmemekte noterde düzenlenmiş olması gerekmektedir.

YÜKLENİCİNİN BORÇLARI

  1. Müteahhidin kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etme borcu

Yüklenici eseri sözleşmede öngörülen sürede ve şekilde teslim etmelidir. Yüklenici, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.

Eserde kullanılacak malzeme işsahibi tarafından sağlanmışsa yüklenici malzemeyi özenle kullanmak zorundadır. Yüklenici kullandığı malzeme dolayısıyla hesap vermek ve artanı iade etmek yükümlülüğü altındadır.

Eser meydana getirilirken, işsahibinin sağladığı malzemenin veya eserin yapılması için gösterdiği yerin ayıplı olduğu anlaşılır veya eserin gereği gibi ya da zamanında meydana getirilmesini tehlikeye düşürecek başka bir durum ortaya çıkarsa, yüklenici bu durumu hemen işsahibine bildirmek zorundadır; bildirmezse bundan doğacak sonuçlardan sorumlu olur.

Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, işsahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.

  1. Eseri bizzat yapma borcu

Bu borç TBK eser sözleşmesi başlığı altında düzenlenmiştir.  Buna göre Yüklenici, meydana getirilecek eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Ancak, eserin meydana getirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa, işi başkasına da yaptırabilir. Ancak bu işin yapımında yardımcı kişiler kullanılmayacağı anlamına gelmemektedir. Ayrıca yüklenici eseri denetimi altında bir alt işverene de yaptırabilmektedir. Burada alt yüklenici bağımsız olmayıp asıl yüklenicinin denetimi altındadır. Alt yüklenicinin yaptığı iş sözleşmede belirtilen şartlara uygun olmalıdır.

Aksine âdet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, eserin meydana getirilmesi için kullanılacak olan araç ve gereçleri kendisi sağlamak zorundadır.

  1. Bağımsız bölümü teslim etme borcu

Yüklenici eseri eksiksiz olarak meydana getirmekle ve arsa sahibinin eser üzerindeki fiili egemenliğini sağlayacak bir şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Teslimin yapılacağı tarih genelde sözleşmede gösterilmektedir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre yüklenicinin üçüncü kişiye göre adi sözleşme ile sattığı bağımsız bölümle ilgili satışın şekil yönünden geçersiz olmasına karşın, bağımsız bölümün teslim edilmiş olması halinde, satışın geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması kabul edilerek satışın teslim ile geçerliliği korunmaktadır. (2 İBK. 30.09.1988, E. 1987/2, K. 1988/2)

  1. İnşaat Ruhsatı ve oturma izni alma borcu

Yasal olarak inşaat ruhsatı ve oturma iznin arsa sahibi tarafından alınacak olmasına rağmen bu iş vekaleten yükleniciye devredilebilir.

  1. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetini Kurma Borcu

Bu borç da yasal olarak arsa sahibine ait olmasına rağmen vekaleten yükleniciye devredilebilir.

  1. Vergi ödeme borcu

Sözleşmeye konu bağımsız bölümler emlak vergisine tabiidir. Vergi yükümlüsü ise tapudaki maliktir ve henüz yükleniciye arsa paylarının devredilmediği durumda arsa sahibi vergi borçlarını ödeme yükümlüsü olsa da bunun aksi sözleşme ile kararlaştırılabilmektedir.

İŞSAHİBİNİN BORÇLARI

  1. Arsayı teslim etme borcu

TBK’ya göre ücret eser sözleşmesinin kurucu unsurudur. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi bir ücret ödememekte bunun karşılığında arsa payını yükleniciye devretmektedir. Bu sebeple arsa sahibin ana borcu arsayı devretmektir. Arsa sahibi taşınmazı sözleşmede belirtilen imar planına uygun ve sorunsuz teslim etmelidir.

  1. Arsa payını devretme borcu

Arsa sahibinin yükleniciye arsa paylarının mülkiyetini devir borcudur. Bu borç yüklenicinin eseri tesliminden sonra arsa paylarının mülkiyetinin devredilmesi şeklinde doğsa da uygulamada eser tamamlama borcu ifa edilmeden yükleniciye ait olacak bağımsız bölümlerin arsa payının devrinin yapıldığı görülmektedir.

Yargıtay tarafından verilen bir karara göre “Yüklenicinin sözleşme uyarınca kendisine isabet eden bağımsız bölümlerin adına tescilini isteyebilmesi için, imar mevzuatına ve sözleşmeye uygun bir şekilde binayı tamamlaması gerekir.( 15.HD. 20.04.2000, E. 1999/501,2 K. 2000/1923)

YÜKLENİCİNİN AYIBA KARŞI TEKEFFÜL BORCU

İşsahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.

Taraflardan her biri, giderini karşılayarak, eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteyebilir.

Eserdeki ayıp eserin sözleşmede kararlaştırılan şekilde teslim edilmemiş olmasıdır. sözleşmede kararlaştırılmasa bile eser ondan beklenen zorunlu şartları taşımak zorundadır. Örneğin bağımsız bölümler kapıları takılmadan teslim edilmişse bu sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile ayıp hükmündedir.

Eğer işsahibi yukarıda bahsettiğimiz gözden geçirme ve bildirme borcunu ihmal ederse örtülü olarak eseri kabul etmiş sayılır. Ancak eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak, onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder.

Ayrıca bir diğer husus da işsahibinin yükleniciye talimat vermesidir. Eserin ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara karşın, işsahibinin verdiği talimattan doğmuş bulunur veya herhangi bir sebeple işsahibine yüklenebilecek olursa işsahibi, eserin ayıplı olmasından doğan haklarını kullanamaz.

Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

  1. Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
  2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
  3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.

İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.

Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

 

İlgili Yazılar

whatsappdestek iletişim iletişim