T.C.
YARGITAY
23. HUKUK DAİRESİ
E. 2016/2328
K. 2016/4978
T. 10.11.2016
• MADDİ TAZMİNAT DAVASI ( Yüklenicinin Sözleşme Gereği Yapacağı İş Oranı Dikkate Alınıp Yüklenici Ediminin Reddedilemeyecek Seviyede Olduğu Tespit Edilir İse Yine Sözleşmenin Geçerlilik Kazanacağının Gözetilmesi Aksi Halde Sözleşmeye Değer Verilemeyeceği Dikkate Alınarak Sonucuna Göre Bir Karar Verilmesi Gerektiği )
• TAPU DEVRİ ( Davacıların Yükleniciye Tapu Devri Yapıp Yapmadıklarının İspatlanamadığı – Mahkemece Davacıya Yemin Teklifi Hakkının Hatırlatılarak Bu Suretle Yükleniciye Tapuda Arsa Devrinin Yapılmış Olduğunu İspatlaması Halinde Tapu Devrinin Gerçekleşmiş Olduğunun Gözetilmesi Gerektiği/Maddi Tazminat Davası )
• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Davacıya Yemin Teklifi Hakkının Hatırlatılarak Bu Suretle Yükleniciye Tapuda Arsa Devrinin Yapılmış Olduğunu İspatlaması Halinde Tapu Devri Gerçekleşmiş Olduğundan Şimdiki Gibi Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçerli Hale Geldiğinin Kabulü Gerektiği – Maddi Tazminat )
• YEMİN TEKLİF ETME HAKKI ( Maddi Tazminat Davası – Tapuda Yapılan İntikallerin Yüklenici Nam ve Hesabına Sözleşme Uyarınca Yapıldığı/Davacıların Yükleniciye Tapu Devri Yapıp Yapmadıklarının İspatlanamadığı/Davacıya Yemin Teklifi Hakkının Hatırlatılması Gerektiği )
• KEŞİF ( Davacı Tapu Devri Yapılmış Olduğunu Yemin Teklif Etmek Suretiyle de İspatlayamaz İse Mahallinde Keşif Yapılarak Yüklenicinin Sözleşme Gereği Yapacağı İş Oranı Dikkate Alınıp Yüklenici Ediminin Reddedilemeyecek Seviyede Olduğu Tespit Edilir İse Yine Sözleşmenin Geçerlilik Kazanacağının Gözetilmesi Gerektiği – Maddi Tazminat )
4721/m. 634
ÖZET : Dava, maddi tazminat istemine ilişkindir. Somut olayda, tapuda yapılan intikallerin yüklenici nam ve hesabına sözleşme uyarınca yapıldığı, bu itibarla davacıların yükleniciye tapu devri yapıp yapmadıkları ispatlanamamıştır. Bu durumda mahkemece, davacıya yemin teklifi hakkının hatırlatılarak bu suretle yükleniciye tapuda arsa devrinin yapılmış olduğunu ispatlaması halinde tapu devri gerçekleşmiş olduğundan şimdiki gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli hale geldiğinin kabulü ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir. Davacı tapu devri yapılmış olduğunu yemin teklif etmek suretiyle de ispatlayamaz ise; bu durumda mahkemece, mahallinde keşif yapılarak yüklenicinin sözleşme gereği yapacağı iş oranı dikkate alınıp yüklenici ediminin reddedilemeyecek seviyede olduğu tespit edilir ise yine sözleşmenin geçerlilik kazanacağının gözetilmesi, aksi halde sözleşmeye değer verilemeyeceği dikkate alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
DAVA : Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hüküm süresi içinde davacılar vekilince duruşmasız, davalılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmiştir. 5219 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonucu HUMK’nın 438/I. maddesindeki parasal sınır, 5236 sayılı Kanun’un 19. maddesiyle HUMK’na eklenen Ek-Madde 4’te öngörülen yeniden değerleme oranı da dikkate alındığında 2014 yılı için 19.280,00TL’dir.
Temyize konu kararda kabul edilen miktarın 9.000,00 TL olması nedeniyle, duruşma isteğinin miktar yönünden reddiyle incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten ve temyiz isteğinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacılar vekili, müvekkillerinin maliki oldukları 6-7 ve 8 parseller üzerinde konut yapılmak üzere K…-G… Ltd. Şti. ile imzaladıkları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini müteahhit firmanın işi tamamlamaması nedeniyle feshettiklerini, işin tamamlanması için davalı şirket ile 12.03.2010 tarihli sözleşme yapıldığını, davalı şirketin işi bedelini peşin ve tamamen almasına rağmen sözleşmeye riayet etmeyerek yarım bıraktığını, sözleşme gereği işin 30.05.2010 tarihinde tamamlanması gerektiğini, sözleşmenin 3. maddesine göre işin ücreti olarak 112604 ada 2 parselin işin bitiminde verileceği hususunda anlaşıldığını, davalıların müvekkillerini kandırdığını davalı tarafın gösterdiği M. T. adlı kişiye devir işleminin yapıldığını, bu kişinin davalılara arsa karşılığında iki daire verdiğini, davalıların bu iki daireyi satarak nakde çevirdiğini, müvekkillerinin Gölbaşı Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2010/37 D. iş sayılı dosyasında yaptırdıkları tespitte işin tamamlanmadığının görüldüğünü, işin müvekkilleri tarafından üçüncü kişilere tamamlattırılacağını ileri sürerek, inşaatın tamamlanması için gerekli bedelin belirlenmesine ve işin tamamlanması için şimdilik 8.000,00 TL maddi tazminatın, inşaatın zamanında tamamlanmaması nedeniyle 48 daireden elde edilmesi muhtemel kira değerinin dava tarihinden itibaren altı ay süre için belirlenmesine ve şimdilik 1.000,00 TL’nin tahsiline, dava tarihinden itibaren inşaatın tamamlanması için geçecek süre için kira gelirlerinin belirlenmesine, dairelerin zamanında bitirilmemesine bağlı olarak beklenen sermaye getirisinin tespiti ile bundan mahrum kalınması nedeniyle maruz kılınan munzam zararların belirlenmesine ve bu kapsamda şimdilik 1.000,00 TL tazminatın ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili, taraflar arasında yapılan sözleşmenin adi yazılı şekilde imzalandığını, sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle yok hükmünde olduğunu, işin yapım bedeli olarak devredilmesine karar verilen taşınmazın işin bitiminden önce talep edilmesi halinde müvekkillerinin teminat olarak E. G. ve M. G.’e ait iki bağımsız bölümün tapusunun yediemine devrettiğini, davacıların işin bedeli olan taşınmazı müvekkilinden kaçırmak için 12.03.2010 tarihinde dava dışı M. T. adlı şahsa devir ettiklerini öğrendiklerini ve üzerine 1.000.000,00 TL ipotek konulduğunu, M. T. adlı şahsın sözleşmede kontrolör ve davacılardan S. Y.’nun kız kardeşinin eşi olduğunu, bu nedenle davacıların eksik kalan iş ve cezai şart talebinde bulunma hakkının olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; kural olarak tapu devri içeren sözleşmenin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması gerektiği, ancak sözleşmeden sonra tapu devrinin yapılması halinde sözleşmenin geçerli hale geleceği, yüklenicinin teminat olarak kararlaştırılan iki adet bağımsız bölümün sözleşmede adı geçen A. G.’e devrini gerçekleştirmesi, M. T. isimli şahsın iki adet dairesinin satışı için davalı yükleniciye vekaletname vermesi, taraflar arasında başka bir akdi ilişkinin varlığının iddia ve ispat edilememesi nedeniyle arsa sahipleri tarafından sözleşme konusu taşınmazın M. T. isimli şahsa devrinin sözleşmede kararlaştırıldığı gibi yüklenicinin talebi üzerine yapıldığı ve sözleşmenin geçerli hale geldiği, arsa sahipleri tarafından yükleniciye veya onun gösterdiği şahısa tapunun devredilmemiş olması halinde, yüklenicinin teminat olarak tapu devri yapmasının da hayatın olağan akışına aykırı olduğu, sözleşmenin 8. maddesinde ücret olarak kararlaştırılan taşınmazın devri yapılmışsa, karşı teminat olarak alınan ve işverenler yararına Av. A. G.’e devir edilen taşınmazların iadesinin yüklenici tarafından istenemeyeceğine ilişkin düzenlemenin ahlaka aykırı olduğundan geçersiz olduğu, eksik ve ayıplı işler bedeli ile ilgili iki rapor arasında çelişki olmasına rağmen 29.04.2013 tarihli raporda hesaplanan bedel ile 2010/37 D.İş tespit raporunda hesaplanan bedel birbirine yakın olduğundan ve davacılar tarafından dava ıslah edilmediğinden yargılamanın daha fazla uzamaması için yeni bilirkişi heyetiyle keşif yapılmadığı, munzam zarar kanıtlanamadığından sonraki döneme ilişkin kira bedeli de talep edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile eksik ve ayıplı işler bedeli 8.000,00 TL ile kira tazminat tutarı 1.000,00 TL olmak üzere toplam 9.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline, munzam zarar tazminat talebinin ve dava tarihinden sonraki dönem için istenen kira bedellerine ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2-Davalılar vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir.
Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 634, 6098 sayılı TBK’nın 237, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde “düzenleme” biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir.
Şekil zorunluluğunun birinci istisnası; “sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini ( bina meydana getirme borcunu ) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez” kuralıdır. Zira böyle bir davranış, TMK’nın 2. maddesinde tanımlanan “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” kuralına aykırı düşer.
İkinci istisnası ise; “sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazın devrine ilişkin yüküm, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleşmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşmenin geçerli hale gelmesidir.” Zira karma nitelikteki sözleşmenin diğer kısmı, yani “inşaat sözleşmesi”, zaten biçim koşuluna bağlı değildir.
Gerek, edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmesi ve gerekse şekil koşuluna uyulmadan yapılan sözleşmeye rağmen, arsa payının tapuda yükleniciye geçirilmesi halinde şekil eksikliğinin ileri sürülmemesi kuralı, dayanağını Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarih, 1987/2-1988/2 sayılı kararının gerekçesinden almaktadır.
Somut olayda, tapuda yapılan intikallerin yüklenici nam ve hesabına sözleşme uyarınca yapıldığı, bu itibarla davacıların yükleniciye tapu devri yapıp yapmadıkları ispatlanamamıştır. Bu durumda mahkemece, davacıya yemin teklifi hakkının hatırlatılarak bu suretle yükleniciye tapuda arsa devrinin yapılmış olduğunu ispatlaması halinde tapu devri gerçekleşmiş olduğundan şimdiki gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli hale geldiğinin kabulü ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir.
Davacı tapu devri yapılmış olduğunu yemin teklif etmek suretiyle de ispatlayamaz ise; bu durumda mahkemece, mahallinde keşif yapılarak yüklenicinin sözleşme gereği yapacağı iş oranı dikkate alınıp yüklenici ediminin reddedilemeyecek seviyede olduğu tespit edilir ise yine sözleşmenin geçerlilik kazanacağının gözetilmesi, aksi halde sözleşmeye değer verilemeyeceği dikkate alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
SONUÇ : Yukarıda ( 1 ) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddine, ( 2 ) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davalılar yararına BOZULMASINA, peşin alınan harçların istek halinde davalılara iadesine, davacılardan alınması gereken harç peşin yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10.11.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
