T.C.
YARGITAY
İÇTİHADI BİRLEŞTİRME GENEL KURULU
E. 1978/3
K. 1978/4
T. 24.4.1978
• KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDAN ÖNCE BELİRLENEN ARSA PAYI ( Noterlerce Düzenlenen – Geçerliliği )
• BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ( Kat Mülkiyeti Kanunundan Önce Noterlerce Düzenlenen – Geçerliliği )
• NOTERLERCE DÜZENLENEN KAT MÜLKİYETİ SÖZLEŞMESİ ( Kat Mülkiyeti Kanunundan Önce – Geçerliliği )
• NOTERLERCE DÜZENLENEN KAT İRTİFAKI SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ( Kat Mülkiyeti Kanunundan Önce – Geçerliliği )
1512/m.60
634/m. 10, 13, 14
818/m. 213, 217
743/m. 634
ÖZET : 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu`nun yürürlüğe girmesinden sonra, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa payı belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmesi geçerlidir.
DAVA : 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu`nun yürürlüğe girmesinden sonra, kat irtifaki veya kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin olarak noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olup olmadığı konusunda, Hukuk Genel Kurulu`nun 4.7.1973 gün ve 971/1-388-598 sayılı, 17.9.1975 gün ve 1973/1- 1076-992 sayılı, 26.6.1976 gün ve 1976/1-1853-2340 sayılı ve 13.10.1976 gün ve 1975/13-108-2617 sayılı kararlarıyla 1 inci, 13 üncü, 14 üncü ve 15 inci Hukuk Daireleri Kararları arasında aykırılık bulunduğuna ve bu aykırılığın içtihadı birleştirme yoluyla giderilmesine Hukuk Genel Kurulunca 27.1.1978 günlü toplantıda 1977/1-102 sayı ile karar verilmesi ve konunun gündeme alınması için Birinci Başkan vekilinin 27.2.1978 gün ve 1977/1-102 sayılı başvurması üzerine, Yargıtay Birinci Başkanlığı 9 Mart 1978 günlü yazısıyla, beliren içtihat aykırılığının 1730 sayılı Yargıtay Yasası`nın 20/1 inci maddesi gereğince içtihadı birleştirme yoluyla çözülmesi Yargıtay Büyük Genel Kuruluna intikal etmiştir.
24.4.1978 gününde toplanan Büyük Genel Kurulda, arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesine ilişkin 15 inci Hukuk Dairesi Kararlarının içtihadı birleştirmenin dışında bırakılmasına üçte ikiyi aşan çoğunlukla karar verildikten sonra, yukarıda sözü edilen Hukuk Genel Kurulu kararlarıyla Yargıtay 1 nci Hukuk Dairesinin 23.2.1971 gün ve 1971/1044-1004 sayılı, 26.4.1971 gün ve 3350-2278 sayılı, 22.5.1972 gün ve 4629-3600 sayılı, 3.07.1973 gün ve 5970-5720 sayılı, Yargıtay 13 üncü Hukuk Dairesi`nin 22.3.1974 gün ve 1974/701-683 sayılı ve Yargıtay 14 üncü Hukuk Dairesinin 11.4.1974 gün ve 1974/966-968 sayılı, 4.11.1975 gün ve 1975/3673-4866 sayılı kararları arasında içtihat aykırılığı bulunduğuna ve içtihadın birleştirilmesi gerektiğine oybirliğiyle karar verilerek konunun esası görüşüldü:
KARAR : 1 – Hukuk Genel Kurulu`nun 4.7.1973 gün ve 1971/1-388-598 sayılı, 17.9.1975 gün ve 1973/1-1076-992 sayılı ve 23.6.1976 gün ve 976/1-1853-2340 sayılı kararlarıyla 1 inci ve 14 üncü Hukuk Dairelerinin yukarıda anılan kararlarında, henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan önce, noterlerce düzenlenen bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmeleri, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaya ilişkin olduğundan Kat Mülkiyeti Kanunu`nun 10 uncu ve 14 üncü maddeleri uyarınca tapu memuru tarafından düzenlenmesi gerektiği gerekçesiyle şekil hükmüne aykırılıktan geçersiz sayılmıştır.
Buna karşın, Hukuk Genel Kurulu`nun 13.10.1976 gün ve 975/13-108-2617 sayılı kararı ile 13 üncü Hukuk Dairesinin sözü edilen kararında ise, noterlerce düzenlenen bu tür bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmeleri bir taşınmazın satış vaadi sözleşmesinden ibaret bulunduğu ve bu nedenle noterlerce yapılabileceği ve geçerli olduğu kabul edilmiştir.
Şu duruma göre, kararlar arasındaki aykırılık noterlerce düzenlenen ve bağımsız bölüm satış vaadi denilen sözleşmenin niteliğinin belirlenmesinden doğmaktadır.
II – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu`nun, 1, 2 ve 3 üncü madeleri gereğince kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlıbaşına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulmuş arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı, bağımsız, özel bir mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı, yapılmakta bulunan veya ileride yapılacak olan bir yapının, bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra tesis edilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak çeşididir.
İçtihadı birleştirmeye neden olan kararlarda sözü edilen bağımsız bölüm satış vaadi, inşa edilecek veya edilmekte olan binalardaki katlara ilişkindir. Topraktan kat satışı denilen bu hukuki ilişki; bir eser ( istisna ) sözleşmesi değil, bir satım sözleşmesidir. Çünkü bunda önceden belli bir projeye göre işin yerine getirilmesi söz konusudur ve emek ( çalışma ), satılan kat için özel bir nitelik taşınmamaktadır. Bu nedenle sözleşmede emek değil, nesne teslimi edimi üstün bulunmaktadır.
2 – Binada kat mülkiyeti kurulmuş ise, kat malikinin bağımsız bölümünü başkanlarına devir ve temlike ve satış vaadinde bulunmaya yetkili olduğunda ve satış vaadi sözleşmesinin noterlerce düzenleneceğinde doktrinde ve uygulamada bir duraksama ve uyuşmazlık yoktur. Çünkü kat mülkiyetinin kurulmasıyla Kat Mülkiyeti Kanunu`nun 13/4 üncü maddesi gereğince her bağımsız bölüm, ayrı bir taşınmaz niteliği kazanır. Kat malikleri sahibi oldukları bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanunun maliklere tanıdığı yukarıda anılan işlemleri yapmaya yetkilidirler. Taşınmazda kat irtifakı kurulmuş ise bunun da satış vaadine konu olması ve sözleşmenin noterlerce düzenlenmesi mümkündür.
3 – İçtihat aykırılığı kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmadan önce yapılan bağımsız bölüme ilişkin kat mülkiyeti veya irtifakı satış vaadi sözleşmeleri hakkındadır.
Burada öncelikle açıklığa kavuşturulması gerekli olan yön, kat mülkiyeti kütüğüne henüz tescil edilmeyen ve böylelikle ayrı bir taşınmaz mal niteliği kazanmayan bir bağımsız bölümün ya da bir bağımsız bölüme ilişkin henüz kurulmamış kat irtifakının satışı vaadinin hukuken geçerli ve mümkün olup olmadığı konusuna ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanununda, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin başkasına ne yolla devir ve temlik edileceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığından, bağımsız bölümler üzerinde kurulacak kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının satışı vaadinin ( kurulmadan sonraki devir ve temlik işleminde olduğu gibi ) genel hükümlere göre karara bağlanması gerekir.
Ana taşınmazda henüz kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının meydana gelmediği bir evrede, bağımsız bölümün devri için satış vaadi sözleşmesi yapılmasına eşya hukuku ve Borçlar Kanunu yönünden engel bir hüküm bulunmamaktadır. Kuşkusuz kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapu kütüğüne tescil edilmediğinden ayni hak olarak tapuda satım ve başkası adına tescili mümkün değildir. Fakat asıl satım sözleşmesinin yapılmasına yönelik olarak taraflar arasında borçlandırıcı ( iltizami ) bir kişilik kuran bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesi bu halde de yapılabilir. Sözleşme yapma ve vaadi, bir sözleşme olarak genellikle sözleşmeler hakkındaki hükümlere bağlıdır. Borçlandırıcı sözleşmelerin konusuna ilişkin genel sınırlar, Borçlar Kanunu`nun 19 ve 20 nci maddelerinde gösterilmiştir. Bunlara göre konusu ahlaka, kamu düzenine kişilik haklarına aykırı ve konusu imkansız olan sözleşmeler yapılamaz. Konumuzdaki bağımsız bölüm satış vaadi, yasalara aykırı olmadığı gibi objektif anlamda imkansız da değildir. Satış konusunun ifa zamanında var olması veya satıcının tasarrufunda bulunması yeterlidir. Satış vaadine konu olan bağımsız bölümün ifa zamanında var olması mümkün bulunduğundan sözleşme geçersiz değildir. Çünkü satışı vaat eden yüklenicinin inşaatı bitirmesi, taşınmaza tek başına malik ise kendisinin kat mülkiyetini kurması ve bağımsız bölüm satım sözleşmesi yapması ve taşınmazı tapuda temlik etmesi, taşınmazda ortak paydaşlar varsa onlarla anlaşarak kat mülkiyetini kurması bağımsız bölümü alıcıya satması olanağı bulunduğundan objektif imkansızlık yoktur. Kat irtifakı için de durum böyledir.
Nitekim Yargıtayın yerleşmiş içtihatları gereğince, bir kimsenin, başkasına karşı, malik olmadığı bir taşınmazı iktisap ederek satışını vaat etmesi, malik olduğu bir taşınmazın belirli bir parçasını parselleyip bağımsız bir taşınmaz olarak tapuya tescil edilmesinden sonra satışının vaadi ve iştirak halindeki taşınmazda belli bir payın satışı vaadi sözleşmeleri geçerli sayılmıştır.
Bu nedenlerle kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan ve bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce de, bir bağımsız bölümün satışı vaadi geçerlidir.
4 – Satış vaadi konusu bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı oranının bilirkişi görüşünden yararlanmak yoluyla belirlenmesi her zaman mümkün bulunduğundan bağımsız bölüme düşen arsa payı oranının satış vaadi sözleşmesinde belirlenmemiş olması da sözleşmenin geçerliliğine engel değildir. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu`nun 3 üncü maddesinin 2 nci bendi gereğince arsa payı kat mülkiyetine konu olan ana yapının değerinin bağımsız bölümün değerine olan oranıyla belli edilmek gerekir. O nedenle bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesi, başlangıçta arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız olarak, eş deyişle arsa payı gösterilerek veya gösterilmeksizin de yapılabilir.
5 – Sözleşmenin hangi resmi memur tarafından düzenlenmesi gerektiği sorununa gelince: Henüz kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadan bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesiyle satış vaadinde bulunan, ileride kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması sonucu malik olacağı bağımsız bir bölümün satım sözleşmesini yapmayı borçlanmaktadır. Burada bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi söz konusu olduğundan 1512 sayılı Noterlik Kanunu`nun 60 ncı maddesinin 3 üncü bendi gereğince bu işlemi noterler yapmaya yetkilidirler.
Görüşmeler sırasında, bu tür satış vaadi sözleşmelerini geçersiz sayan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Hukuk Daireleri Kararlarında söylendiği gibi, bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesinin, kat irtifakı, ya da kat mülkiyeti kurmaya ilişkin veya kurma vaadine ilişkin sözleşme olduğu, bundan dolayı noterde değil, Kat Mülkiyeti Kanunu`nun 10, 13 ve 14 üncü maddeleri gereğince tapu memurunca yapılması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, kurul çoğunluğu tarafından bu görüşün dayandığı gerekçeler, aşağıda açıklanan nedenlerden dolayı kabul edilmemiştir.
Gerçekten, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu`nun 10, 13 ve 14 üncü maddeleri gereğince, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı, tapu memuru tarafından düzenlenecek resmi senet ( sözleşme ) ve tapu siciline tescili ile kurulur. Ne var ki, bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesiyle kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamakta sadece ileride kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulacak bağımsız bölümün satışı vaat edilmektedir. Sözü edilen satış vaadi sözleşmesinin Kat Mülkiyeti Kanunu`nun 10-14 üncü maddelerinde düzenlenmiş olan kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurma işlemi ve sözleşmesiyle bir ilgisi ve benzerliği yoktur. Bunlar şekil bakımından olduğu kadar esas ve konu yönünden de farklı ve ayrı işlemlerdir. Kat Mülkiyeti Kanunu`na göre kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulabilmesi için yalnız taşınmaz malikinin bu husustaki tek taraflı irade açıklamasının veya taşınmazın bütün paydaşlarının bu konuda aldıkları kararın sözleşme denilen resmi senetle tespiti gereklidir. Daha önce 3 üncü kişiye karşı bağımsız bölüm satış vaadi yapılmış olsa bile lehine satış vaadinde bulunulan kişi, bu işlemlere katılmaz. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmak için senet düzenlenmesi, taşınmaz maliki veya malikleriyle 3 üncü kişi arasında herhangi bir hukuki ilişki yaratmaz. Burada taşınmaz malikinin değişmesi söz konusu olmadığı gibi bir mülkiyet devri işlmi de yer almaz. Şu halde satış vaadi sözleşmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu`nun 10 uncu ve onu izleyen maddelerinde düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurma sözleşmesi olarak nitelendirilemeyeceğinden bunun Kat Mülkiyeti Kanunu`nun 10, 13 ve 14 üncü maddelerindeki şekle bağlı olduğu hiç bir yönden kabul edilemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir taşınmaz niteliğinde olduğundan, böyle bir bölümün satışı vaadi aslında bir taşınmaz satışı vaadinden başka bir şey değildir. Tarafların gerçek iradeleri de buna yöneliktir.
O nedenlerle bağımsız bölüme ilişkin kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmesi, Noterlik Yasası`nın 60 ıncı maddesinin 3 üncü bendi gereğince noterler tarafından düzenlenebilir. Noterlerce düzenlenen böyle bir satış vaadi sözleşmesi geçerlidir ve tarafları bağlayıcı niteliktedir.
SONUÇ : 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu`nun yürürlüğe girmesinden sonra, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa payı belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğuna, bu tür bir satış vaadi sözleşmesinin tapu memurunca düzenlenmesinin zorunlu bulunmadığına, 24.4.1978 günlü ilk toplantıda 72 olumlu oya karşı 15 olumsuz oyla ve üçte ikiyi aşan çoğunlukla karar verildi.
