Konut veya çatılı işyeri kira sözleşmelerini sona erdirme yöntemlerinden birisi tahliye davası açılmasıdır. Uygulamada tahliye davası için en çok başvurulan sebep kiranın hiç ödenmemesi ya da geç ödenmesi halidir. Kiranın ödenmemesi haline detaylıca değinmeden önce tahliye davası için kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerden genel olarak bahsedecek olursak;
Kiraya verenden kaynaklanan sebepler;
- Kiralananın kiraya veren, onun eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut olarak kullanılma ihtiyacı
- Kiralananın kiraya verenini eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için işyeri olarak kullanılma ihtiyacı
- Kiralananın yeni malikinin konut veya işyeri olarak kullanılma ihtiyacı
- Kiralananın kiraya veren tarafından yeniden inşası veya imarı ihtiyacı; Bu durumda tahliye için inşa veya imar sırasında gayrimenkulün içinde ikamet mümkün olmamalıdır.
Kiracıdan kaynaklanan sebepler;
- Kiracının yazılı tahliye taahhüdüne uymaması
- Kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle haklı iki ihtara sebep olması
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması
Kiranın ödenmemesi halinde tahliye davası açılması;
Kiracı kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, Türk Borçlar Kanunu m.315’e göre kiraya veren kiracıya konut ve çatılı iş yeri kiraları için yazılı olarak en az 30 gün olmak üzere bir süre verecektir. Yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlayan bu sürede de kiracının kira borcunu ifa etmemesi kiraya verene sözleşmeyi feshetme imkanı verir. Ancak verilen en az 30 günlük süre içerisinde kiracının ödeme yapması halinde kiraya veren kira sözleşmesini bu madde kapsamında feshedemeyecektir. Verilen süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya verenin fesih beyanı ile kira sözleşmesi sona erer, kiraya verenin kiralananın iadesine ilişkin İcra Hukuk mahkemelerinde dava açma hakkı ile ilgili süre sınırı yoktur.
TBK m. 352/2 maddesinde kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle haklı iki ihtara yol açması halinde tahliye davasının açılması düzenlenmiştir. Bu madde kapsamında kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa tahliye davası açılabilecektir. Tahliye davası kiraya veren tarafından, kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kira sözleşmesinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmalıdır. Bu şekilde kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Yargıtay uygulamalarına göre, iki haklı ihtarda da otuz günlük süre aranmakta ve bu süre içerisinde kiracının ödemede bulunması halinde, yapılan ödemenin ihtarı hükümsüz kılmayacağı kabul edilmektedir.
Uygulamada kira bedelini geç ödeyen veya ödemeyen kiracıya karşı hızlıca sonuç alabilmek için yapılması gereken kiracı hakkında “tahliye talepli icra takibi” başlatmak ve ardından İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmaktır. Yukarıda bahsetmiş olduğumuz kiracıya yapılacak ihtar Noter vasıtasıyla olmak zorunda değildir, bu şekilde icra takibinin başlatılması da ihtar niteliğindedir. Eğer takip yolu haciz ve tahliye olarak belirtilmezse, tahliye davası açılamaz! Bu aşamada takibe konu kira borcu iş yerine ilişkin ise mutlaka kira kontratının damga vergisinin yatırılması gerekir. Ayrıca gönderilecek ödeme emrinde ihtar ve 30 günlük süre mutlaka belirtilmelidir.
Ödeme emri kendisine tebliğ edilen kiracı 7 gün içerisinde itiraz etmez ve takip kesinleşir, aynı zamanda takibin kesinleşmesinden itibaren 30 günlük süre içerisinde de ödeme yapmazsa tahliye davası açılabilir.7 günlük sürede eğer ki kiracı borca itiraz ederse, bu durumda yine 30 günlük süre beklenmeli ve sürenin sonunda itirazın iptali ve tahliye talepli dava açılmalıdır. 30 günlük süre dolduktan sonra yapılacak ödeme tahliye kararı alınmasına engel değildir!
30 günlük süre içerisinde kiracının borcunu ödemesi halinde bir haklı ihtar gerçekleşmiş olur. Kiracının bir kira yılı içerisinde yeniden ödeme yapmaması ya da gecikmesi durumunda, 2.haklı ihtar için yeniden icra takibi yoluyla kendisine başvurulabilir. 2. haklı ihtar için gönderilen ödeme emrinde yine 30 günlük süre verilecek olmasına rağmen artık verilen süre içerisinde ödeme yapılıp yapılmadığı önemli değildir. Önemli olan ödeme emrinin kiracıya ulaştığı tarihe kadar birikmiş kira bedelinin olmasıdır. Bu durumda verilen süre içerisinde ödeme yapılsa dahi yukarıda bahsetmiş olduğumuz iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yoluna başvurulabilecektir.
Kiralananın tahliyesi davasında teknik detayların fazlaca olması sebebiyle, zamanınızı ve paranızı boşa harcamamak için uzmanından destek alınması gereken bir konudur. Bu bakımdan dikkatli olunması gerekmektedir. Yaşadığınız mağduriyetin en kısa sürede sonuçlanması için konusunda uzman ekibimizle her zaman iletişime geçebilirsiniz.
