Kira ilişkisinin tesis edilmiş olduğu durumlarda, kiracının vadesi gelmiş olan kira bedelini ödememesi halinde, kiraya veren tarafından, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri çerçevesinde icra takibi başlatılabilir. Kiracı, söz konusu kira bedelini ifa etmemişse kiraya veren, yalnızca ödenmemiş olan kira alacağını tahsil etmek amacıyla genel haciz yoluna başvurabilir.
Ödenmemiş kira bedeli ile birlikte kiraya verenin kiracının tahliyesi talebi de bulunmaktaysa, bu durumda “kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliyeye ilişkin takip yoluna başvurabilir.
Örnek No: 13 icra takibinde ödenmeyen (eksik ödenmiş) kira alacağının ödenmesi ve kiracının tahliyesi talep edilir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Takipte (Örnek No:13) Takip Talebi
“Kiraya veren, öncelikle ilgili icra dairesine başvurarak takip talebinde bulunmak zorundadır. Takip talebinde kira bedelinin tahsili yanında kiracının tahliyesi de talep edilir.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan ilamsız takip yöntemi, kira alacağının tahsil edilmesinin yanı sıra kiracının tahliyesinin sağlanmasını da amaçlamaktadır. Kiraya veren, takip talebini sunarken mutlaka kiracının tahliye talebini belirtmek zorundadır.
Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 15.02.2016 tarihli 2015/9041 E. 2016/915 K. sayılı kararında da aynı husus vurgulanmıştır; “…Takip talebinde tahliye istemi bulunmadığı halde icra dairesince borçluya Örnek 13 ödeme emri düzenlenerek gönderilmesi, alacaklıya tahliye yönünden bir hak da sağlamaz. Zira icra müdürlüğü takip talebiyle bağlı olup istemin dışına çıkılarak tahliye istemi bulunmadığı halde ihtarlı ödeme emri düzenlenmesi, tahliye açısından hukuksal sonuç doğurmaz. Hukuksal sonuç doğurmayan ÖDEME EMRİNE DAYANARAK TAHLİYE KARARI VERİLEMEZ. Alacaklının icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunabilmesi için takip talebinde tahliye isteminin bulunması zorunludur. Aksi durumda MAHKEMECE BU HUSUSUN KENDİLİĞİNDEN GÖZETİLEREK tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekir.”
İlamsız takip yoluyla kira bedelinin ödenmemesi durumunda, alacaklı olan kiraya verenin, yazılı bir kira sözleşmesine dayanma zorunluluğu bulunmamaktadır. Dolayısıyla, takip talebinde yazılı kira sözleşmesinin eklenmesi gerekliliği söz konusu değildir. Bu nedenle, icra müdürünün, takip talebinde yazılı kira sözleşmesinin varlığını kontrol etme yetkisi bulunmamaktadır.”
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Takipte Ödeme Emri (Örnek No: 13)
İcra müdürü, tahliye talebini aldığında, 3 gün içinde borçluya ödeme emri göndermek zorundadır. Bu ödeme emrine Örnek No: 13 denir. Bilgi kısmında alacaklı, borç ve alacakla ilgili bilgiler yer alır. İhtar kısmı ise borcun ödenme süresini, itiraz edilirse süresini ve yöntemini, ödenmez veya itiraz edilmediği takdirde sonuç olarak ne olacağını belirtir.
Örnek No: 13 ödeme emrinde aşağıdaki konular yer almalıdır:
- İİK madde 58’de istenen kayıtlar,
- Borcun Türk Borçlar Kanunu’na uygun sürede ödenmesi gerektiği uyarısı,
- İtirazı varsa, ödeme emrinin tebliğinden sonraki 7 gün içinde nedenleriyle icra dairesine bildirilmesi gerektiği uyarısı,
- Kira sözleşmesini ve imzayı net bir şekilde reddetmezse, sözleşmenin kabul edildiği uyarısı,
- Belirtilen süre içinde borç ödenmez veya itiraz edilmezse, sözleşmenin feshedileceği ve alacaklının tahliye ve haciz talep etmek için icra mahkemesine başvurabileceği uyarısı.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye için ilamsız takip başlatıldığında, borçlu mal beyanında bulunmak zorunda değildir.
Örnek No: 13 Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesi
Örnek No: 13 Ödeme Emrine İtiraz Etmemenin Sonuçları Borçlu, ödeme emrine itiraz etmezse, Türk Borçlar Kanunu’ndaki ödeme süreleri içinde borcunu ödemek mecburiyetindedir. Bu süreler şunlardır:
- Adi kira sözleşmelerinde on gün,
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gün,
- Ürün kiralamalarında altmış gün. Bu zaman aralığında kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre sözleşmeyi sonlandırabilir. Borçlu, bu süreler içinde borcunu öderse, kiracının tahliyesini isteme hakkı doğmaz; takip bu noktada sona erer. Borçlu, ödeme emrine yedi gün içinde itiraz etmez ve Türk Borçlar Kanunu’ndaki süre içinde borcunu ödemezse, tahliye süreci başlar. Borçlu, belirtilen süreler içinde itiraz etmez ve borcunu ödemezse, alacaklı borçlunun mallarının haczedilmesini talep edebilir. Alacaklı, borçlunun tahliyesi için mahkemeye başvurmalıdır. Tahliye talebini, ödeme süresinin sonundan itibaren altı ay içinde yapmalıdır.
Örnek No: 13 Ödeme Emrine Nasıl İtiraz Edilir?
Borçlu, ödeme emrini aldıktan sonraki yedi gün içerisinde, kira sözleşmesine veya kira alacağına karşı icra dairesine yazılı veya sözlü olarak itirazda bulunabilir. Borçlu, kira sözleşmesine veya kira alacağına itiraz ettiğinde, itiraz nedeniyle takip durur. Takibin kesintisiz devam edebilmesi için alacaklının, itirazın kaldırılması için altı ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak talepte bulunması gerekmektedir. Genel haciz yoluyla takipteki gibi, borçlu itiraz ederken sebep belirtmek zorunda değildir. Ancak, itirazın kaldırılma aşamasında, kira sözleşmesi dışındaki itiraz nedenleri için daha önce ileri sürülen gerekçelere bağlılık beklenir. Kira sözleşmesine itiraz, özel ve açık bir şekilde ifade edilmelidir. Borçlu, “kira sözleşmesindeki imza bana ait değil” veya “kira sözleşmesinin içeriği değiştirilmiştir” gibi açıkça ifade edilen itirazlarını sunmalıdır. Borçlu, imzaya veya kira sözleşmesine karşı çıkmışsa, alacaklının itirazın kaldırılması talebinde bulunabilmesi için noter onaylı veya düzenlenmiş bir kira sözleşmesine sahip olması gerekmektedir. Borçlu, imza ve kira sözleşmesi dışında başka bir nedenle itiraz etmişse, alacaklının itirazın kaldırılması için başvurması durumunda, borçlu itiraz gerekçesini İcra ve İflas Kanunu Madde 68 uyarınca belgeleyerek kanıtlamak zorundadır. İcra mahkemesi, yargılama sonucunda borçlu itirazın geçerli olmadığına hükmederse, itiraz nedeniyle etkilenen ana alacak miktarı üzerinden itirazın kaldırılmasına, faizin bu miktar üzerinden hesaplanmasına ve ihtar süresi içinde borcun ödenmemesi durumunda kiralanmış olanın tahliyesine karar verecektir.
