Sözleşmeye Aykırılık Sebebiyle Tahliye konusunu açıklamaya geçmeden önce ifadede bahsi geçen “kira sözleşmesi” ile neyin anlatılmak istendiğine bakmak gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde tanımlandığı üzere kira sözleşmesi, kiraya verenin kiralananı kullanma ve mecurdan yararlanma hakkını kiracıya bırakmayı; kiracının ise buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Sözleşmeye Aykırılık Sebebiyle Tahliye kararı verilebilmesi için ifadedende anlaşılacağı üzere kira sözleşmesine bir aykırılığın söz konusu olması gerekir.
Kira sözleşmesine aykırılığın bir çok gerekçesi söz konusu olmakla birlikte biz işbu makalemizde özellikle mecurun kiracı tarafça yine kiracı dışındaki üçüncü kişilere kullandırılması dolayısıyla oluşan sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye konusunu işleyeceğiz.
Pratikte en sık görülen uyuşmazlıklardan biri, kira sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişilerin kiralananda oturması veya taşınmazı fiilen kiracı yerine kullanmasıdır. Bu durum, hukuken hem sözleşmeye aykırılık hem de alt kira niteliği taşıyabilir.
Yukarıdaki kira sözleşmesinin tanımı gereği, kiralananı kullanma hakkı doğrudan kiracıya ait olmakla birlikte kiracı, bu hakkı başka kişilere devredemez, kiralananı onların kullanımına bırakamaz, alt kira kuramaz; ancak bunun istisnaları mevcuttur.
Pratikte en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kira sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişilerin kiralananda oturması veya taşınmazı fiilen kiracı yerine kullanmasıdır. Bu durum, hukuken hem sözleşmeye aykırılık hem de alt kira niteliği taşıyabilir.
TBK m. 322 “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiralayamaz veya kullanma hakkını devredemez.”Bu maddeye göre;kiracı kiralananı başkasına devredemez, kiracı kiralananı başkasına kullandıramaz, kiracı kiralananda kendisinin değil de üçüncü bir kişinin oturmasına izin veremez,aksi hal sözleşmeye aykırılık oluşturur.
Kullanım hakkının devri, asıl kiracının, kiralananı kullanma yetkisini bir bütün olarak üçüncü bir kişiye bırakmasıdır. Bu durumda, asıl kiracının kiracılık sıfatı sonlanmaz ancak kiralanan fiilen üçüncü kişi tarafından kullanılır.TBK m. 322 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının alt kira yapabilmesi veya kullanım hakkını devredebilmesi için kiraya verenin açık ve yazılı rızası şarttır. Bu rıza olmadan yapılan alt kira veya devir işlemi, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve Sözleşmeye Aykırılık Sebebiyle Tahliye gerekçesidir.
Kiracının, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın taşınmazı başkasına kullandırması durumunda izlenecek tahliye yolu, TBK m. 316 hükümlerine dayanır.
TBK m. 316 – Kiralananı kullanma
“Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.”
“Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.”
Kiraya veren, kiracının izinsiz alt kira veya devir yaptığını tespit ettiğinde şu adımları izlemelidir:
1-Kiracıya noter aracılığıyla yazılı bir ihtarname gönderilir. Bu ihtarnamede:
- a) Kiralananın izinsiz olarak başkasına kullandırıldığı tespitinin yapılması,
- b) Bu durumun sözleşmeye ve kanuna aykırılık teşkil ettiği,
- c) Aykırılığın giderilmesi, yani alt kiracının/kullanım hakkını devralanın taşınmazdan çıkarılması için en az 30 gün süre verilmesi,
ç) Verilen süre içinde aykırılığın giderilmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı açıkça belirtilmelidir.
2) Kiracının, 30 günlük süre içerisinde taşınmazı bizzat kullanmaya başlamaması veya alt kiracıyı/kullanım devri yapılan kişiyi çıkarmaması halinde, aykırılığın giderilmediği kabul edilir.
3) Sürenin dolmasının ardından, kiraya veren, kiracının tahliyesi için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir.
Ancak TBK 316/3 çok önemli bir istisna getirir:
“Kiracının davranışı kiraya veren veya apartman sakinleri için çekilmez hâle gelmişse ihtara gerek olmaksızın sözleşme derhal feshedilebilir.”
Kiracının bu davranışı, kiraya veren veya komşular bakımından çekilmez bir hal alması durumunda (örneğin, alt kiracının aşırı rahatsızlık vermesi gibi), kiraya veren 30 günlük süre verme zorunluluğu olmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir ve derhal tahliye davası açabilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/12210 E., 2016/5436 K., 26.09.2016
“Türk Borçlar Kanununun 322/2. maddesinde “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez” düzenlemesine yer verildiği gibi, sözleşmenin 3.maddesinde, “Kiracı kiraladığı şeyin kiralanan kiracı tarafından üçüncü şahsa kısmen veya tamamen kiralanıp da taksimatı ve ciheti tahsisi değiştirilir veya herhangi bir suretle tahrip ve tadil edilirse mal sahibinin kira akdini bozabileceği…” kararlaştırılmıştır. Davalı kiracı …. bu yasa ve sözleşme hükmüne aykırı olarak kiralananı davalılardan ne devretmiş olup, davalı nin fuzuli şagil olduğunun kabulü gerekir. Her ne kadar kiracının akde aykırı olarak kiralananı başkasına devretmesi halinde kiraya verenin sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye davası açabilmesi için TBK.’nun 316. maddesi uyarınca kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve bu bildirimin sonuçsuz kalması gerekiyor ise de, kiracı dışında üçüncü kişi konumunda olan fuzuli şagil hakkında ihtar çekilmesine gerek yoktur.”
Kiralananın kiracı yerine üçüncü kişi tarafından kullanılması, TBK m. 322 kapsamında alt kira yasağına aykırılık ve TBK m. 316 kapsamında sözleşmeye aykırı kullanım niteliğindedir.
Yukarıdada belirttiğimiz üzere üçüncü kişinin kullanımının kiraya veren veya diğer sakinler için çekilmezlik oluşturması durumunda ihtara gerek bulunmadan sözleşme feshedilebilir.
Yargıtay içtihatları da bu yönde gelişmiş olup, kiralananın izinsiz olarak üçüncü kişi tarafından kullanılması çoğu durumda geçerli bir tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir.
KAYNAKÇA
Aral, F. (2014). “Kira Sözleşmesinde Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri”. İÜHFM, 72
Yıldırım, M. (2015). “Kira Sözleşmesinde Kiracının Kullanım Yükümlülüğü ve TBK m. 316”. Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
Kılıçoğlu, A. (2018). Borçlar Hukuku – Özel Borç İlişkileri. Turhan Kitabevi.
