Evvela belirtmek gerekirse İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye davasında tahliye kararı verilebilmesi için öncelikle aynı kira döneminde ödenmeyen birden fazla kiradan dolayı birden yine en az iki kez yazılı olarak ihtarların/bildirimlerin yapılması ve kira döneminin bitiminden itibaren de bir içerisinde davanın ikame edilmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu, bu gibi durumlarda kiraya verene tahliye talebi hakkı tanımaktadır. Özellikle TBK m. 352/2’de düzenlenen “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” kurumu, uygulamada sıkça başvurulan ve önem arz eden bir tahliye nedenidir. Kira hukukunda kiraya verenin en temel haklarından biri, kira bedelinin zamanında ve eksiksiz ödenmesini beklemektir. Bu yükümlülüğün sistematik olarak ihlal edilmesi, sözleşmenin güven esasını zedelemekte, sözleşmenin devamını kiraya veren açısından katlanılmaz hâle getirmektedir.
TBK m. 352/2 hükmüne göre:
“Kiracı, bir kira yılı veya bir kira yılına yakın bir süre içinde, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Bu hüküm, kiracının kira sözleşmesindeki asli borcu olan ödeme yükümlülüğünü ihmal etmesi karşısında, kiraya verene sözleşmeyi yargı yoluyla sonlandırma yetkisi tanımaktadır. Ancak bu tahliye nedeninin uygulanabilmesi bazı yasal şartlara bağlanmıştır ve bu şartların eksiksiz yerine getirilmesi gerekmektedir.
İlk olarak, kiracının kira bedelini ödememesi veya gecikmeli ödemesi sonucunda kiraya veren tarafından noter kanalıyla ya da yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmiş olmalıdır. Bu ihtarların yazılı olması ve kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur. Genellikle bu ihtarlar ilamsız takip yoluyla yapılan icra takibindeki ödeme emri ile gerçekleşir. Yargıtay kararlarında da yerleşik olarak benimsendiği üzere, icra dairesi aracılığıyla gönderilen ve süresi içinde ödenmeyen kira bedelleriyle ilgili ödeme emirleri de haklı ihtar sayılmaktadır.
İkinci olarak, bu iki ihtarın aynı kira yılı içinde yapılması gerekmektedir. Kira yılı, sözleşmeyle kararlaştırılmış olan dönemdir. Örneğin 1 Haziran 2024 – 31 Mayıs 2025 tarihleri arasındaki kira yılı içinde iki ayrı ayın bedeli ödenmemişse ve bunlar için ayrı ayrı ödeme emri gönderilmişse, bu ihtarlar geçerli kabul edilir. Ancak kira yılı dışında kalan ihtarlar, tahliye davasına esas alınamaz.
Üçüncü koşul ise, kiraya verenin, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açması gerekliliğidir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Dolayısıyla bir aylık sürede dava açılmaması hâlinde kiraya verenin tahliye hakkı düşer. Bu yönüyle dava süresi dikkatle takip edilmelidir.
Bu dava, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır ve davada, ihtarların haklılığı, kira sözleşmesinin varlığı ve kira bedellerinin süresinde ödenmediği hususları ispatlanmalıdır. Davada kiraya veren; noter ihtarlarını, icra takip dosyalarını, ödeme emirlerinin tebliğ mazbatalarını ve varsa ödenmemiş kira bedellerine dair banka dekontlarını delil olarak sunar.
Kaynakça
- Hatemi – Serozan – Arpacı, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 2023
- Eren, Fikret. Borçlar Hukuku, Beta Yayınları, 2024
