Ödeme Emrinde Haklı İhtar niteliğinin bulunması kiracının tahliye sürecinde gerek işlemlerin daha sistematik şekilde yürütülmesi açısından önem arz etmektedir. Özellikle vekil aracılığıyla yürütülen işlemler açısından noterden ihtar çekilmesi için UYAP ile entegrasyon konusunda sistem altyapı çalışmalarının henüz yeterli düzeye ulaşmamış olması sebebiyle icra takibi yoluyla sürecin UYAP sistemi üzerinden başlatılıp , açılacak tahliye davalarında muhtemel icra-inkar tazminatına hükmedilmesi hem zaman hem de bazı durumlarda işlem maliyetleri açısından alacaklı/kiraya veren açısından tasarruf sağlayabilmektedir.
Hukukumuzda kira ilişkileri konusunda kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kiraya veren açısından önemli bir fesih nedeni oluşturur. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca kiraya veren, kiracının kira bedelini ödememesi hâlinde, kiracıya haklı ihtar göndererek borcun ödenmesini istemek ve süresi içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshetmek hakkına sahiptir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verir. Bu sürede de ödeme yapılmazsa, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.”
Ayrıca, kiraya verenin sözleşmeyi iki haklı ihtar nedeniyle sona erdirebilmesi için TBK m.352/2 devreye girer:
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Bu hüküm gereği, gönderilen ihtarın “haklı ihtar” sayılabilmesi için kiracının temerrüde düşmüş olması gerekmektedir.
Kiraya veren, kira alacağını tahsil etmek amacıyla Noterden ihtar çekmek yerine İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri uyarınca ilamsız takip başlatabilir. Bu durumda icra dairesi tarafından borçlu olan kiracıya bir ödeme emri gönderilir. Ödeme emri, icra müdürlüğü aracılığıyla yapılan resmi bir ödeme ihtarı niteliğindedir. TBK m.352/2 uyarınca ihtarın haklı olabilmesi için yargıtay içtihatlarında bazı koşullar yer almaktadır;
“İhtarın haklı olabilmesi için yazılı olması, hangi aya ait kira bedelinin istendiğinin belli olması, ihtarın davalıya yöntemine uygun tebliğ edilmesi, ihtara konu aylar kirasının ödenmemiş olması veya ihtarın tebliğinden sonra ödenmiş olması ihtarın haklılığı için yeterlidir.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/10338 E. 2013/12808 K.
Yargıtay’ın görüşüne göre, bir ihtarın “haklı” kabul edilebilmesi için, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği anda kira borcunun fiilen ödenmemiş olması şarttır. İhtar, hukuki bir belge olarak tebliğ anında hukuki sonuç doğurur. Burada hemen belirtmek gerekirse şayet borçlu taraf ödeme emrini tebellüğ etmesine rağmen 30 günlük süre içerisinde kira borcunu ödemez ise ya da 30 gün geçtikten sonra öderse de bu durumda bilindiği üzere temerrütten dolayı tahliye davası açılabilecektir.
İcra takibinin başlatılmasıyla ödeme emri düzenlense dahi, kiracı bu durumdan haberdar değildir. Ödeme emri içeriğindeki tahliye tehdidi, ancak kiracının o belgeyi eline aldığı anda anlam ve geçerlilik kazanır. Dolayısıyla, haklı ihtarın oluşma anı, ödeme emrinin kiracıya tebliğ edildiği andır. Dolayısıyla icra takibinin açılmış olması ihtarın oluşmasını sağlamamaktadır, yukarıdada belirtildiği üzere “örnek 13 tahliye talepli ödeme emrinin” borçlu kiracıya tebliğ edilmiş olması zorunludur.
Yargıtay bu konudaki görüşü şu şekildedir:
“Ödeme emri tebliğ edilmeden kiracının borcu ödemesi hâlinde, kiracıya yöneltilmiş bir ihtar gerçekleşmemiş olur. Bu nedenle söz konusu takip, haklı ihtar sayılmaz.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/4598 E., 2014/6824 K., 15.04.2014 T.
Dolayısıyla yukarıda da değinildiği gibi ödeme emrinin tebliğ edilmesi, haklı ihtarın oluşması için zorunlu bir unsurdur. Tebliğ gerçekleşmeden yapılan ödeme, kiracının temerrüdünü sona erdirir ancak kiraya verene “haklı ihtar” hakkı kazandırmaz. Eğer ödeme emri kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edildikten sonra ödeme yapılırsa, artık kiracıya yönelik haklı bir ihtar yapılmış sayılır. Bu durumda kiraya veren, aynı kira yılı içinde ikinci bir haklı ihtarda da bulunursa, TBK m.352/2 gereği iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açma hakkını kazanır.
Ödeme Emrinde Haklı İhtar niteliğinin bulunması konusuna bir diğer hususta tebligat yapılacak adresin kiracının sözleşmede belirtilen adrese mi yoksa mernis adresine mi yapılacağı konusu da ayrı bir önem arz etmekte olup, konut kiralarında özellikle tebligatın sözleşmede belirtilen mecurun adresine yapılması şayet buradan iade gelir ise mernis adresine yapılması amaçlanan sonucun alınması açısından uygulamada geçerliliğini koruyan usuller olarak görülmektedir. Yine aynı şekilde kiracının E-tebliğ adresi var ise buraya yapılan tebligatların her halükarda geçerli olacağı da muhakkaktır.
KAYNAKÇA:
- 1-Eren, Fikret., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 25. Baskı, Ankara, Yetkin Yayınları, 2023.
- Hatemi, Hüseyin – Serozan, Rona – Arpacı, Abdülkadir., Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Filiz Kitabevi, 2022.
- Karslı, A. (2020). İcra Hukuku Ders Kitabı. Borçlunun İtirazı ve Tahliye Prosedürleri Bölümü.
- Oğuzman, K., Öz, T. (2022). Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Bölümü.
.
