Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilmesi için Türk Borçlar Kanununda ilgili düzenlemeler mevcuttur. Konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle malik veya kiracı tarafından açılacak tahliye davası, malike de tanınmıştır. Üstelik, dava süresi konusunda farklı bir düzenleme yapılarak yeni malike ayrıcalık sağlanmıştır.
Belirtmek gerekir ki yeni malik, önceki malik tarafından kiracıyla yapılan kira sözleşmesinin şartlarına uymakla yükümlüdür. Ancak kira süresi uzunsa, yeni malike daha kısa bir sürede dava açma hakkı verilmiştir. Medeni Kanun’un 705. maddesine göre, taşınmaz mal mülkiyeti tapu tesciliyle kazanılır. Ancak miras, mahkeme kararı, zorunlu icra, işgal veya kamulaştırma gibi durumlarla, yasada öngörülen diğer durumlarda mülkiyet tapu tescilinden önce de kazanılabilir. Bu durumlarda mal sahibinin tasarruf yapabilmesi için mülkiyetin tapu kütüğüne kaydedilmiş olması gerekmektedir. Bu hükme göre, taşınmaz malın kazanılması genellikle tapu tescili ile gerçekleşir. Ancak miras, kamulaştırma, zorunlu icra veya mahkeme kararı gibi durumlarla mülkiyet tapu tescilinden önce de kazanılabilir. Bu şekilde tapu tescilinden önce mülkiyet hakkının kazanılması sonucunda, yeni malik dava açma hakkına sahip olur. Tapusuz taşınmazı eline geçiren kişi, aynı zamanda zilyetlik hakkını da devralmış olur; bu nedenle belirlenen sürelere uygun bir şekilde dava açabilir.
Dava Yetkisi ve Hakları
Yukarıda belirtildiği gibi, taşınmazın Medeni Kanun’a göre edinilen yeni malikin dava hakkı vardır. 6570 sayılı Yasa’nın 7/d maddesi özellikle yeni malik için düzenlenmiştir.
TMK’nın 705. Maddesi’nde öngörülen edinimin yanı sıra, kooperatif payını satın alan kişi de, kooperatif yönetim kurulu üyeliğine kabul tarihi ile pay sahibi olduğu tarihten itibaren yeni malik olarak kabul edilir. Aynı şekilde, ihtiyari ihalede taşınmazı edinen kişi, tapu tescil tarihinde mülkiyet hakkını kazanarak yeni malik sıfatını alır ve böylece dava hakkına sahip olur.
Ancak, önceden kiracı olan ve daha sonra yeni bir pay satın alarak paydaş olan kişinin dava açma hakkı doğmaz. Bu tür paydaşlar malik olarak kabul edilmezler.
Türk Borçlar Kanunu uyarınca dava açabilmek için taşınmazın tamamına sahip olma şartı aranmaz; taşınmazda pay satın alan kişi, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlamışsa bu maddeye göre dava açma hakkına sahip olur. Zira paylı mülkiyette dava açabilmek için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir.
Eski malikle yapılan kira sözleşmesi tapuya şerh verilmişse, bu sözleşme yeni maliki de bağlar ve bu durumda sözleşme sona ermeden dava açma hakkından bahsedilemez.
Yeni malikin yanı sıra, intifa hakkını yeni edinen kişi de tahliye davası açabilir.
Husumetin Yöneltilmesi
Dava kiracı aleyhine açılır. Kiracı kira sözleşmesine taraf olan kimsedir. Kiracı birden fazla ise zorunlu dava arkadaşlığı nedeniyle davanın hepsine yöneltilmesi gerekir.
İhbar Koşulu
Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilmesi için, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde ihbarda bulunması gerekmektedir. Bu amacı gerçekleştirmek üzere düzenlenen ihtarnamenin ise 1 ay içinde tebliğ edilmesi önemlidir. Önceden, tebliğ şartı aranmazken, daha sonraki Yargıtay kararlarıyla birlikte tebliğ koşulu öne çıkmış ve bu uygulama kararlılık kazanmıştır.
Eğer taşınmaz birden fazla kişi tarafından iktisap edilmişse, öngörülen ihtarın tüm iktisap edenler tarafından düzenlenmesi gerekmektedir. Çünkü yasa tarafından öngörülen ihtar, sözleşmeyi bozucu nitelik taşıdığından, tek bir pay sahibinin ihtar vermesi yeterli olmaz. Aynı şekilde, paylı mülkiyete tabi taşınmazda sadece bir pay satın alan yeni malik, tek başına gönderdiği ihtarnameye dayanarak dava açamaz. İhtarnamenin, pay ve paydaşların çoğunluğu tarafından düzenlenmesi gereklidir.
Dava Açma Süresi ve Koşulları
Yeni malik, iktisaptan itibaren 1 ay içinde tebliğ edilmek koşuluyla ihbarda bulunma gerekliliğini yerine getirdiğinde, iktisap tarihinden itibaren 6 ayın sonunda tahliye davası açmak durumundadır. Başka bir ifadeyle, 6 aylık bir bekleme süresi bulunmaktadır. Ancak, bu noktada belirtmek gerekir ki yeni malik, tercih hakkına sahiptir. Örneğin, eski malikle yapılan kira sözleşmesi kısa bir süre içinde sona eriyorsa, yeni malik 6 aylık sürenin sonunu beklemeden sözleşme koşullarına uygun olarak dava açabilir.
Yeni malikin dava açma süresi, 6 aylık sürenin sonunda sınırlı değildir. Bu süre, kira sözleşmesinin sonuna kadar devam edebilir; çünkü önceden ihtarın tebliğ edilmesiyle 1 aylık dava açma zorunluluğu kaldırılmış olur.
İhtiyaç Şartı
Kanuna göre , kiralananın Medeni Kanun hükümlerine uygun olarak iktisap edilmiş olması yalnız başına bir tahliye sebebi olarak yeterli değildir. Yeni malikin ayrıca kiralananın gerçekten ihtiyacı olduğunu iddia etmesi ve bu iddiayı kanıtlaması gerekmektedir. Başka bir ifadeyle, taşınmazın iktisap eden yeni malike, bu koşulları sağladığı takdirde dava hakkı tanımaktadır.
Yeni malikin açacağı dava, kesinlikle ihtiyaca dayanmalıdır. Diğer bir deyişle, yeni malik, 6570 sayılı Yasa’nın 7/d maddesinde belirtilen süreleri kullanarak, örneğin inşaat amaçlı değil, gerçek bir ihtiyaç temelinde tahliye davası açabilir.
