Kentsel Dönüşüm,afet riski olan bölgelerde, alanlarda, yahut bu bölge ve alanlarda binaların/yapıların onarılması, güçledirilmesi yahut yıkılması/tasfiye edilmesidir.
“Kentsel Dönüşüm Kanunu” olarakta bilinen 6306 sayılı bu kanun asıl olarak “Afet riski altında ki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”dur.
Kanunun amacı afet riski taşıyan alanlar ile bu alanlarda yer alan bina ve yapıların iyileştirilmesi,yenilenmesi yahut tasfiye edilmesidir.
KAROT NEDİR?
Karot(beton delme,beton kesme )daha çok eski binalarda betonun dayanıklılığını ve mevcut durumunu tespit etmek amacıyla yapılan numune alma işlemleridir.
Bu örnekler daha çok binanın kolon, perde veya temel kısımlarından alınır çünkü bu kısımlar binanın taşıyıcı, binayı ayakta tutan önemli kısımlardır.
KAROTA HER MALİK BAŞVURABİLİR Mİ?
Kural olarak riskli olduğu düşünülen bina için her bir malik kendi başına karot aldıramaz. Karot aldırılabilmesi için kat malikleri genel kurulundan onay çıkması gerekmektedir.
Öte yandan idare gerekli gördüğünde her zaman karot testi yaptırabilir.
Ayrıca çıkan rapora göre binanın güçlendirilmesi yahut yıkılması da kendiliğinden ya da sadece bu rapora dayanılarak yapılamamaktadır.
KAROT TESTİNDE BİNANIN RİSKLİ ÇIKMASI
Şayet alınan karot örnekleri üzerinde yapılan incelemede bina riskli çıkarsa işbu risk raporu belediyeye sunularak belediyenin de incelemesine tabi tutulmaktadır. Aynı şekilde belediye de inceleme yaptıktan ve aynı sonuca yani binanın riskli olduğuna kanaat getirdikten sonra tapuya bildirimde bulunarak gayrimenkulün kaydına riskli yapı kaydını şerh düşürmektedir.
Şerhten sonra da bina malikine bu durum tebliğ edilir ve bina malikinin 15 gün içerisinde rapora itiraz hakkı vardır.İtiraza Yasa’da belirtilen komisyonlar bakarak karar verir.
Verilen komisyon kararlarına da 60 gün içerisinde idare mahkemesinde dava açılabilir.
Buna karşılık belediyenin tapuya şerhten sonra kat maliklerinin 15 günde rapora itiraz etmemesi durumunda ise rapor kesinleşerek tahliye aşamasına geçilir.
RİSKLİ YAPI TESPİTİ
Kentsel dönüşüm için özel şirketlerden karot alınması için her bir kat malikinin tek başına başvuru yapamamasına rağmen Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın belirlemiş olduğu lisanslı firmalara diğer mal sahiplerinin onayına gerek duymadan riskli yapı tespiti raporu için başvuru yapılabilmektedir.
Bunun için her bir malikin tapu ve kimlik fotokopisi ile başvurusu halinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın lisan verdiği kuruluşlara riskli yapı tespiti yaptırılabilir.
Risk tespiti yaptırmak isteyen bir malike başka bir malikin engel olması halinde Türk Ceza Kanunu’nun ilgili maddeleri gereğince dava açılabileceğini de buradan belirtmek gerekir.
RİSKLİ YAPIDA TAHLİYE İŞLEMLERİ NASIL YAPILIR?
Karot örneklerinin riskli çıkması ve tapuya şerh düşülmesi sonrasında binanın belediye tarafından tahliye süreci başlatılır.
Tahliye işlemlerinin yapılması için gayrimenkulün bulunduğu belediye ilk bildirimde 60 günden az olmayan bir ihtarla binayı kullananların tahliyesini istemektedir.
Şayet buna uyulmaz ya da kısmen uyulmaz ise bu kez 30 günden fazla olmayan ikinci ihtarda bulunmaktadır. Devamında da binanın elektrik, su ve doğalgazı kesilmektedir.
TAHLİYEDEN SONRA Kİ İŞLEMLER
Tahliyeden sonra her malikin payı oranında hisseler devam eder ve bu mülkiyet hakları tapu siciline işlenerek her hissedarın önce ki mülkiyetinde yer alan takyidat (haciz,ipotek ve diğer ayni haklar vs…) aynı şekilde yeni hukuki statüde de devam eder.
Yukarıda belirtildiği üzere raporun kesinleşmesinden itibaren kat maliklerinin 2/3’ü ile yeni yapılacak binanın/yapının nasıl yapılacağına karar verirler.
Şayet yeni yapı için aranan çoğunluk sağlanamazsa karara katılmayan paydaşların hisselere cebren satılabilir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM KİRA YARDIMI
Tahliye sonucunda kat malikine kira yardımı yahut geçici konut tahsisi yapılabilir.Bunun için malikin yahut kiracının tahliye edilen yerde en az bir yıldır oturmuş olması şartı aranır.
Aynı şekilde tahliye edilen yapının kat malikleri tarafından yıkılarak yeniden inşa edilmesi halinde bu kişilerin Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na başvurmaları halinde kredi desteği sağlanmaktadır.
Kira yardımı süresi 18 aydır.
RİSKLİ YAPININ YIKIMI
Riskli olduğu tespit edilen yapının yıkım masrafları maliklerce ortak olarak karşılanır.Şayet ortaklar buna yanaşmaz ise yıkım Bakanlık tarafından yapılıp,bu masraflar her kat malikinin tapuda yer alan gayrimenkulü üzerine ipotek olarak şerh edilir.
