Kira Tespit Davası

Kira Tespit Davası Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup yıllık yasal artışlara rağmen rayiç bedellerin altında kalan kiraların arttırılmasını amaç edinmektedir

TBK’da kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine dair ayrıntılı hükümler içermektedir. Bu çerçevede Kira Tespit Davası , kira bedelinin geleceğe etkili biçimde belirlenmesini amaçlayan, klasik anlamda bir eda talebini içermeyen, hukuki niteliği itibarıyla tespit davası özelliği taşıyan bir dava türüdür.

Yani açılan dava sonucunda belirlenmiş olan yeni kira bedeli tespit hükmünde olduğu için hemen icra edilememek de ve karar kesinleştikten sonra yeni bir dava ile diğer bir ifadeyle açılacak eda davasıyla talep edilebilmektedir. Yine buna ilaveten tespit davası kararında yer alan yargılama giderleri ile vekâlet ücreti de aynı şekilde karar kesinleşmeden icra edilememektedir.
Kira tespit davası açma süresi

Kira tespit davasının temel hukuki dayanakları TBK m. 344–345 hükümleridir. TBK m. 344, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenme usulünü düzenlerken, özellikle beş yılı aşan kira sözleşmelerinde tarafların kira bedelini, hak ve nesafet ilkelerine göre belirleme yetkisini mahkemeye vermektedir.

Tespit davası, bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığının yani bir hakkın belirsizliğinin giderilmesi ve bunun mahkeme kararıyla kesinleştirilmesi amacını taşır. Kira tespit davasının bu kategoride değerlendirilmesinin en önemli dayanağı, kararın doğasıdır.

Eda davaları, davalının bir şeyi vermeye, yapmaya veya yapmamaya mahkûm edilmesini talep eder. Mahkeme kararı, borçluyu bir edimi yerine getirmeye zorlar.

Dava, HMK m. 106 anlamında bir “tespit davasıdır”. Zira amaç; kiracının veya kiraya verenin bir alacak veya borç talep etmesi değil, kira sözleşmesinin gelecekte uygulanacak kira bedelinin hak ve borç ilişkisi açısından belirlenmesidir.Kira tespit davasında talep edilen, davalının belirli bir edimi yerine getirmesi değildir. Mahkeme, yalnızca kira bedelinin ne olması gerektiğini tespit eder. Bu nedenle; mahkeme kararında icrai nitelikte bir hüküm bulunmaz, karar, ilamlı icraya konu olmaz, karar, kira bedelinin sonraki dönemlerde uygulanmasını sağlayan tespit hükmü niteliğindedir.

Tespit kararları yukarıda da belirtildiği gibi doğrudan icra edilemez; ancak kira tespit kararı, belirlenen bedel üzerinden; kiracının eksik kira ödemesi halinde alacak davasına veya icra takibine, kiraya verenin haksız fazla tahsilat yapması halinde istirdat davasına konu olabilir.

TBK m. 345 gereği; kira tespit davasında verilen karar geçmişe etkili değildir ancak davanın açılma tarihine göre bir sonraki kira dönemi itibarıyla uygulanır. Bu özellik, davanın tespit niteliğinin doğal bir sonucudur.

Bir başka ifadeyle beş yılı dolduran kira sözleşmelerinde ilk tespit davası altıncı yıl içerisinde açılabilir şayet altıncı kira dönemi içerisinde açılmaz ise bir sonraki yani yedinci yıldaki kira döneminde açılabilir işleyiş bu şekilde devam eder.

Bunun yanı sıra kira tespit davası açılması gereken kira döneminde dava açılmayarak kiracıya ihtar çekilerek dava hakkı saklı tutulmak kaydıyla bir sonraki kira dönemi içerisinde önceki döneme ait kira tespit davası açılabilir. Böylece tespitin yapılacağı dönem bir önceki kira dönemi başlangıcı olur
Kira tespit davası, hukuki yapısı itibarıyla salt bir eda davası olmaktan öte, TBK m. 344 ve 345 hükümlerinde vücut bulan, kendine özgü usul ve esaslara tabi bir tespit ve inşai nitelikli davadır. Davanın sonucunda verilen karar, taraflar arasındaki mevcut kira ilişkisinin gelecekteki bir edimini (kira bedelini) kesinleştirerek, hukuki istikrarı sağlama işlevi görür. Kararın icra kabiliyetini kazanması ve geriye dönük farkların tahsili ise, kararın kesinleşmesi şartına ve ayrı bir eda yahut icra yolunun kullanılmasına bağlı bulunmaktadır.

Yenilenen kira sözleşmelerinde beş yıllık süreler kural olarak ilk yılki sözleşme tarihinden itibaren başlar. Yani kural olarak sadece kira bedeli güncellenmiş olup diğer hususların aynı içerikte  devam etmiş olması halinde beş yıllık süre  kesilmez.

Sadece kira bedeli artışı  yıllık yasal oranlarda  yapılmış ise sözleşmenin esaslı değişikliği söz konusu olmadığından beş yıllık süre kesilmez ve süre ilk sözleşme tarihinden itibaren işlemeye başlar.

Kaynakça:

1-Fahrettin Aral,Hasan Ayrancı Borçlar Hukuku – Özel Borç İlişkileri, Ankara. 2-Ahmet M. Kılıçoğlu Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara