Hafta İçi : 09:00-18:00
·

Kira Bedeli Tespit Davası kısaca,5 yılı dolduran kira sözleşmesinde kira bedelinin rayiç kira bedelleri altında kalması halinde mahkeme kararıyla kira bedellerinin rayiç bedellere yükseltilmesi davasıdır. Yeni malikte aynı şekilde kiracısı olan bir gayrimenkulü alır ise belirtilen bu 5 yıllık süreden faydalanabilir, yani süre kesintiye uğramaksızın yeni malikte ilk sözleşme tarihinden/eski malikin/kiraya verenin imza tarihinden itibaren süreyi hesaplayıp dava açabilir. Aksine yani gayrimenkulü satın aldığı tarihten itibaren süre başlamayıp eski malikle/kiraya verenle imzalanan kira sözleşmeden itibaren başlar.

Kira sözleşmesi, gerek kiracı gerekse de kiraya verenin (ev sahibi) haklarını müdafaa etmek için tarafların iradelerini içeren sözleşmelerdir. Bu sözleşme kapsamında; taşınmazın niteliği ve ne amaçla kullanılacağı, kira bedeli gibi hususlar aydınlık kazanmaktadır. Bu yazımızda sözleşmede belirlenen kira bedelinin ne şekilde güncellenebileceği konusuna açıklık getirilecektir.

Kira tespit davası, kira sözleşmesi taraflarının, mevcut kira bedelinin güncellenmesi amacıyla açtıkları hukuki bir davadır. Bu davaların amacı, ekonomik değişiklikler, enflasyon oranları veya piyasa koşulları gibi faktörler doğrultusunda kira bedelini yeniden belirlemektir. Türkiye’de son yıllarda özellikle enflasyon oranlarının artışı, kira tespit davalarının sayısında ciddi bir artışa neden olmuştur. Türk Borçlar Kanunu kira bedelinin tespitine ilişkin esasları belirlemiş, taraflar arasındaki kira ilişkisinin düzenlenmesi ve tespit davasına ilişkin kurallar getirmiştir.

Kira tespit davalarının Türkiye’de sıkça gündeme gelmesinin bir diğer nedeni de, taraflar arasındaki kira artış oranlarıyla ilgili anlaşmazlıklardır. Genellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarının taraflar arasında mutabakata varılamadığı veya sözleşmeye göre güncellenmediği durumlarda kira tespit davası gündeme gelmektedir.

TÜRK BORÇLAR KANUNU IŞIĞINDA KİRA TESPİTİ VE KİRA TESPİT DAVASI

Her şeyden önce “Kira Bedeli” başlıklı Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesi “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” der ve genel kapsamda kiracının korunması hedeflenmektedir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu, kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkileri düzenlerken, kiracının korunması ilkesini temel almıştır. Kiracının ekonomik ve sosyal anlamda daha zayıf bir pozisyonda olduğu kabul edilir ve bu nedenle kira ilişkileri, TBK’da oldukça ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. TBK’da kira tespiti konusu özellikle kira bedelinin belirlenmesi ve artışı ile ilgilidir.

KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

TBK’nın kira bedelinin “Belirlenmesi” başlıklı 344. maddesi,

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Kira bedelinin belirlenmesi ve artışına ilişkin en temel hükümlerdir. Bu maddeye göre, kira bedelinin belirlenmesinde ve artırılmasında Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) oranları dikkate alınır. Ancak, kira sözleşmesinde kira bedelinin hangi esaslara göre artırılacağı konusunda bir anlaşma yoksa bile, mahkemeler kira bedelinin belirlenmesinde piyasa koşullarını ve hakkaniyeti göz önünde bulundurarak bir tespit yapabilirler.

 

KİRA TESPİ DAVASI ŞARTLARI

Kira Tespit Davası açma süresi 

MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira tespit davası açmak için sözleşmenin sona erme tarihine dikkat edilmesi gerekir. TBK 345, kira bedelinin tespiti talebinin hangi süre içinde yapılacağını düzenlemektedir.

 

Kira Tespit Davasında İhtar Şartı

Kira sözleşmesi sona ermeden önce kira tespit davası açılabilir, ancak dava sonucunda belirlenen yeni kira bedeli, sözleşme süresi sona erdikten sonra geçerli olacaktır. Yani, eğer dava kira döneminin bitiminden önce açılırsa, mahkeme yeni kira bedelini belirlese bile, bu yeni bedel bir sonraki kira dönemi için geçerli olur. Örneğin; Eğer kira sözleşmesi 1 Ocak 2023 tarihinde sona eriyorsa, kiraya veren 2022 yılı içinde kira tespit davası açabilir. Ancak, mahkemece tespit edilen yeni kira bedeli, ancak 1 Ocak 2023’ten sonra geçerli olmaktadır.

Kira bedeli tespit davası, TBK 345’e göre yeni kira dönemine ilişkin olarak açılabilir. Bu, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren kira bedelinin yeniden belirlenmesi gerektiği anlamına gelir. Ancak burada belirli kurallar bulunur: Dava açılma süresi konusunda TBK, dava açılabilmesi için kiraya verenin kira sözleşmesinin bitiminden en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması (örneğin ihtar göndermesi) gerektiğini düzenler. Eğer kiraya veren bu süre içinde kira artışına ilişkin yazılı bir bildirimde bulunmazsa , kira tespit davası açma hakkını kaybedebilir. Örneğin; Eğer kira sözleşmesi 1 Temmuz 2023 tarihinde sona eriyorsa, kiraya veren en geç 1 Haziran 2023 tarihinde kiracıya kira bedelinin yeniden belirlenmesi gerektiğine ilişkin bir ihtarname göndermelidir.

Geriye Dönük Tespit Davası

Bunun dışında önemle belirtmek gerekir ki; ihtar çekildikten sonra bir sonra ki kira döneminde önce ki döneme ait kira tespit davası açılabilir yani ihtar bir anlamda önceki döneme ait dava açma hakkını korumuş olur. Öte yandan ihtar çekilmez ise bir sonra ki dönem için dava hakkı baki olup bu yeni dönem için de dava açılabilir veya aynı şekilde dava açılmazsa bile bu yeni dönemde ki dava hakkının bir sonra ki dönemde korunması için en azından ihtar çekilerek bu dava hakkının saklı kalması sağlanabilir. Özetle 5 yıldan sonra ki her bir kira dönemi için kira tespit davası açılabilir, açılmaması halinde ise ihtarla bir önce ki döneme ait dava açma hakkı korunmuş olur.

TBK 345’e göre açılan kira tespit davalarında, mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olur. Ancak, taraflar aralarında farklı bir anlaşma yapmadığı sürece, kira bedeli geçmiş dönemlere yönelik olarak artırılamaz. Yani, dava açıldığı andan itibaren mahkemenin tespit ettiği yeni kira bedeli geçerli olur.

Kiraya veren, yeni dönem için kira tespit davasını kira sözleşmesi sona ermeden önce açabilir. TBK 345, bu durumda yeni kira bedelinin, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren geçerli olacağını öngörür. Ancak, bu durumda kira tespit davası mevcut kira döneminde herhangi bir değişiklik yapmaz; yalnızca yeni kira dönemine ilişkin olur.

Kira bedelinin belirlenmesinde 5 yıllık bir periyot dikkate alınır. TBK 345’e göre, kira bedeli her yıl en fazla ÜFE oranında artırılabilir. Ancak, 5 yıllık bir dönem geçtiğinde, taraflar kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilirler. Bu durumda, kira bedelinin tespiti için ekonomik koşullar, emsal kira bedelleri gibi faktörler dikkate alınır ve mahkeme hakkaniyetli bir kira bedeli belirler. Bu 5 yıllık süre dolmadan kira bedelinde sözleşmeye bağlı kalınarak artışlar yapılabilir, ancak 5 yıl sonunda kira bedelinin yeniden tespit edilmesi mümkündür.

Dava süreci boyunca mahkeme, kira bedelini geçmişe yönelik olarak artırabilir. Eğer kira bedeli tespit davası açıldığında dava süreci uzarsa ve mahkeme kararı gecikirse, mahkeme kararı çıktığında tespit edilen kira bedeli dava tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Bu durumda, kiracı geçmiş dönemlere ait farkı ödemek zorunda kalabilmektedir.

Özetle TBK 345. maddeye göre, kira tespit davası kiracının veya kiraya verenin mevcut kira bedelinin güncellenmesini talep edebileceği bir dava türüdür. Madde lafzından da anlaşılacağı üzere kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Bu madde, kira tespit davasının açılabileceği halleri ve süreleri belirler. Örneğin, kira bedelinin belirli aralıklarla güncellenmesi gerektiği uzun süreli kira sözleşmelerinde taraflar arasında anlaşmazlık çıktığında kira tespit davası açılabilir. Ayrıca, sözleşmede kira bedelinin belirlenmediği veya artış koşullarının netleştirilmediği durumlarda da bu dava açılabilir.

 

HUKUKİ NİTELİĞİ

Kira Tespit Davasında Hukuki Menfaat Şartı

Her dava türünde olduğu gibi kira tespit davasında da davanın açılabilmesi için hukuki menfaat şartı bulunmaktadır. Kiracı veya kiraya verenin mevcut kira bedelinin güncellenmesini talep etmek için hukuki bir menfaate sahip olması gerekir. Bu menfaat, kira bedelinin piyasa koşullarına göre belirlenmemesi durumunda ortaya çıkar.

Kiracı ve Kiralayanın Davada Taraf Olma Yetkisi

Kira tespit davasında kiracı ve kiralayan, davanın taraflarını oluşturur. Kiralayan, taşınmazın sahibi olup kira bedelinin yeniden tespit edilmesini talep edebilir. Kiracı ise taşınmazı kullanan kişi olarak mevcut kira bedelinin yüksek olduğunu ileri sürerek kira bedelinin düşürülmesi talebinde bulunabilir. Her iki tarafın da bu dava sürecinde hak ve yükümlülükleri mevcuttur.

 

KİRA BEDELİNİN TESPİTİNDE UYARLAMA TALEBİ VE HAKKANİYET İLKESİ

Kira tespit davasında mahkemeler, sözleşme koşullarının aşırı ifa güçlüğüne yol açtığı durumlarda uyarlama talebini dikkate alabilirler. Uyarlama, kira bedelinin sözleşme şartlarına göre ekonomik koşullara uymadığı ve hakkaniyetsizlik doğurduğu durumlarda mahkemenin kira bedelini yeniden düzenlemesidir. Bu konuda Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, ekonomik kriz veya enflasyon gibi dışsal faktörlerin sözleşme koşullarını aşırı derecede etkilediği hallerde kira bedelinin uyarlanabileceğini ortaya koymuştur.

Kira Tespitinde Mahkemelerin Takdir Yetkisi

Hakkaniyet ilkesi, kira tespit davasında mahkemelerin takdir yetkisini kullanarak adil bir karar vermesini sağlar. Kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için mahkemeler, kira tespiti yaparken sadece sözleşme hükümlerine değil, tarafların ekonomik durumlarına, taşınmazın özelliklerine ve piyasa koşullarına da bakarlar. Bu şekilde hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenir.

Emredici Hükümler Karşısında Tarafların Serbestliği

TBK’da kira tespiti ile ilgili emredici hükümler bulunsa da taraflar, bu hükümler karşısında belirli ölçüde serbestliğe sahiptirler. Özellikle kira artış oranları konusunda taraflar, TBK’nın emredici sınırları dahilinde anlaşma yapabilirler. Ancak, bu serbestlik sınırları aştığında kira tespit davası gündeme gelebilir ve mahkemeler sözleşme hükümlerine müdahale edebilir.

 

YARGILAMA SÜRECİ

Dava Açma Süreci: Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira tespit davaları, genel olarak kira ilişkisinin tarafları arasında kira bedelinin güncellenmesi talebiyle açılan davalardır. Bu davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili mahkemede açılmalıdır. Dava dilekçesinde, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olmadığı ve bu nedenle kira bedelinin yeniden tespit edilmesi gerektiği belirtilir.

Davanın Tarafları ve Müdahale Talepleri

Kira tespit davasında davacı, kira bedelinin tespitini talep eden taraf olurken, davalı mevcut kira bedelini savunan taraftır. Genellikle davacı kiraya veren olurken, davalı kiracı olabilir. Davada müdahale talepleri, özellikle taşınmazın ortak mülkiyete konu olduğu durumlarda gündeme gelebilir. Bu durumda taşınmazın diğer malikleri de davaya müdahil olabilir.

Bilirkişi İncelemesi ve Emsal Kira Bedellerinin Tespiti

Kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi büyük önem taşır. Mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini tespit etmek amacıyla bilirkişiden rapor isteyebilir. Bu raporda taşınmazın fiziksel özellikleri, bulunduğu semt, çevre koşulları gibi faktörler göz önünde bulundurularak kira bedeli belirlenir. Emsal kira bedelleri, aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazlar için ödenen kira bedelleridir ve kira tespitinde önemli bir kriterdir.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİNDE KULLANILAN KRİTERLER

Emsal Kira Bedelleri ve Piyasa Koşulları

Kira tespit davalarında, en önemli kriterlerden biri emsal kira bedelleridir. Bu bedeller, aynı semtte benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedellerine bakılarak belirlenir. Mahkemeler, piyasa koşullarını dikkate alarak kira bedelinin güncellenmesi gerektiğine karar verebilirler. Emsal kira bedelleri, piyasadaki arz ve talep dengelerine göre şekillenir ve kira tespitinde belirleyici rol oynar.

Kira Sözleşmesi Süresi ve Kira Artış Oranları

Kira bedeli tespit davalarında sözleşmenin süresi ve kira artış oranları da dikkate alınır. Uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedeli, belirli periyotlarla artırılmak zorundadır. Ancak, taraflar arasında kira artış oranları konusunda bir anlaşmazlık olduğunda mahkeme, sözleşmede yer alan artış oranını inceleyerek uygun bir karar verebilir. TBK 344. madde kapsamında ÜFE oranına dayalı artışlar dikkate alınarak kira bedeli belirlenir.

Mevcut Kira Bedeli ve Taşınmazın Durumu

Mevcut kira bedelinin taşınmazın durumu ve piyasa koşullarıyla uyumlu olup olmadığı da tespit davasında önemli bir kriterdir. Taşınmazın fiziksel durumu, konumu, altyapısı, ulaşım imkanları gibi özellikler kira bedelini doğrudan etkileyen unsurlardır. Bu nedenle bilirkişiler, kira tespitinde taşınmazın tüm özelliklerini değerlendirirler.

  1. Kira Tespit Davasında Karar ve Hüküm

Kira Bedelinin Geçmişe Yönelik Tespiti

Kira bedeli tespit davası sonucunda mahkeme, yeni kira bedelini belirler ve bu karar genellikle dava tarihinden itibaren geçerli olur. Ancak taraflar arasında anlaşmaya bağlı olarak kira bedeli geçmişe yönelik olarak da tespit edilebilir. Bu durumda, mahkeme kararı uyarınca kiracı, geçmiş dönemlere ait eksik kira bedelini kiraya verene ödemek zorunda kalabilir.

Kararın Uygulanabilirliği ve İnfazı

Mahkemenin verdiği karar, kira bedelinin belirlenmesi açısından bağlayıcıdır. Taraflar, belirlenen yeni kira bedeline uymak zorundadırlar. Kararın infazı için kiraya veren, yeni belirlenen kira bedeli üzerinden kira alacaklarını tahsil edebilir. Kiracı ise bu bedeli kabul ederek ödeme yapmak zorundadır. Kararın infaz süreci, genellikle icra yoluyla yapılır.

Kira Tespitine İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay, kira tespit davalarına ilişkin birçok içtihat oluşturmuştur. Özellikle kira bedelinin tespitinde emsal kira bedellerine dayanılması, hakkaniyet ilkesinin gözetilmesi ve piyasa koşullarının dikkate alınması gerektiği yönündeki kararlar, kira tespit davalarında rehber niteliğindedir. Yargıtay’ın bu konudaki kararları, kira tespit davalarının sonuçlanmasında önemli rol oynar.

 

 

KİRA TESPİT DAVASININ SONUÇLARI VE KİRACI- KİRAYA VEREN HAKLARI

Kira Bedelinin Artırılması veya Azaltılması

Kira tespit davası sonucunda mahkeme, kira bedelinin artırılmasına veya azaltılmasına karar verebilir. Kiraya veren, kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük olduğunu ispatlarsa kira bedeli artırılabilir. Aynı şekilde kiracı, kira bedelinin yüksek olduğunu ispatlarsa kira bedelinin düşürülmesi talep edilebilir.

Kiracının Kira Tespit Davasından Doğan Hakları

Kira bedeli tespit davası sonucunda kiracının kira bedeli düşürülebileceği gibi, artış oranının sınırlandırılması da mümkündür. Kiracının kira bedelinin adil ve piyasa koşullarına uygun olması hakkı vardır. Mahkeme kararına uymayan kiraya veren, kiracı tarafından dava edilebilir.

Kiraya Verenin Talepleri ve Sonuçları

Kiraya veren ise, kira tespit davasında kira bedelinin artırılmasını talep edebilir. Eğer mahkeme, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük olduğuna karar verirse, kiraya verenin lehine bir sonuç doğar ve kira bedeli artırılır. Kiraya verenin dava sonucunda kiracıdan tahsil edeceği kira bedeli artmış olur.

SONUÇ OLARAK

Kira tespit davaları, kira bedelinin piyasa koşullarına ve ekonomik şartlara uygun hale getirilmesi için önemli bir hukuki araçtır. TBK ve ilgili kanunlar, bu davalarda tarafların hak ve yükümlülüklerini belirlemiştir. Kira tespit davalarının ekonomik ve hukuki önemi, piyasa koşullarının hızla değiştiği ortamlarda daha da artmaktadır. Yargıtay’ın emsal kararları, bu davaların sonuçlanmasında önemli bir rehber niteliğindedir. Tarafların hukuki haklarını koruması ve dava sürecinde bilinçli hareket etmesi, kira tespit davalarının sağlıklı sonuçlanması açısından büyük önem taşır.

İlgili Yazılar

whatsappdestek iletişim iletişim