Tahliye Taahhüdü bir kira ilişkisinde kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiracının mecuru belli bir tarihte boşaltacağına dair tek taraflı ve yazılı olarak üstlenmesini ifade eder. Kira ilişkisi, kiraya veren ile kiracı arasında taraflara çeşitli hak ve borçlar yükleyen sürekli borç doğuran bir sözleşme türüdür. Kira hukukunun en tartışmalı alanlarından biri, kiracının tahliyesine ilişkin “tahliye taahhütnamesi” uygulamasıdır.
Tahliye Taahhüdü, TBK m. 352/1’de düzenlenmiştir:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi yaparak veya dava açarak kiralananın tahliyesini isteyebilir.”
Bu hükme göre geçerli bir tahliye taahhüdünden söz edebilmek için bazı şekil ve içerik şartlarının yerine getirilmiş olması gerekir.
Geçerlilik Şartları
1. Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olmalı
Tahliye Taahhüdü, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Teslimden önce alınan taahhütler, baskı altında alındığı varsayımıyla geçersiz kabul edilir.
2. Yazılı Şekilde Olmalı
Taahhüt mutlaka yazılı olmalı, sözlü beyanlar ya da e-posta, SMS gibi araçlar geçerli sayılmaz. Resmi şekilde (örneğin noterde) yapılma zorunluluğu yoktur; adi yazılı şekil yeterlidir.
3. Belli ve Kesin Bir Tahliye Tarihi İçermeli
Taahhütnamede tahliye tarihi belirli ve kesin olmalıdır. “Sözleşme bitiminde”, “bir yıl sonra” gibi muğlak ifadeler geçersizlik sebebidir.
4. Serbest İrade ile Verilmiş Olmalı
Kiracının baskı, zorlama veya tehditle bu belgeyi imzaladığı iddiası varsa, ispat koşuluyla taahhüt geçersiz kabul edilebilir.
Yukarıda ki açıklamalara ilaveten kural olarak sadece imza edilerek diğer kısımları boş bırakılan tahliye taahhütnamesinin diğer kısımları sonradan doldurulabilip işleme tabi tutulabilir bunda yasaya engel bir durum yoktur.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
1. Sözleşme İmzasıyla Eş Zamanlı Taahhüt Alınması
En yaygın hata, kira sözleşmesi imzalanırken aynı anda tahliye taahhüdü alınmasıdır. Teslim gerçekleşmeden verilen bu taahhütler geçersizdir.
2. Tahliye Tarihinin Belirsiz Bırakılması
Bazı taahhütnamelerde tahliye tarihi yerine “ihtiyaç duyulması hâlinde” gibi soyut ifadeler yer almakta, bu da belirsizlik doğurmaktadır.
3. Birden Fazla Tahliye Taahhüdü Alınması
Kiraya verenin her yıl yenilenen taahhütnamelerle baskı kurması, serbest irade şartını zedeler. Yargıtay, bu gibi durumlarda taahhütnamenin geçersizliğine karar verebilmektedir.
Sonuç olarak tahliye taahhüdü, kiraya verenin kiracıyı yasal yolla tahliye edebilmesini sağlayan önemli bir araçtır. Ancak geçerli olabilmesi için Borçlar Kanunu’nda öngörülen sıkı şekil ve irade şartlarına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekir. Uygulamada bu şartların göz ardı edilmesi hem kiraya vereni hak kaybına uğratmakta hem de kiracılar açısından haksız tahliye baskılarına zemin hazırlamaktadır.
Birde Tahliye Taahhüdünde aile konutu hususu vardır ki bu konuda eşin rızası gündeme gelmektedir. Belirtmek gerekir ki tahliye taahhüdünde eşin rızası olması şart olduğundan işbu rızanın olmaması taahhütnameyi geçersiz kılmaktadır.
