Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye edilebilmesi için öncelikle TBK m.315′ göre; Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Kira Bedeli
Kira sözleşmesi hukuki niteliği itibariyle tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kira sözleşmesinde kiraya verenin asli edimi, bir şeyin kullanılmasını devretme kiracının asli edimi ise bu kullanmaya karşılık kira bedelini ödeme borcudur. Bu bedelin belirlenmesi konusunda taraflar sözleşme özgürlüğü çerçevesinde kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak şartıyla serbesttirler.
Yan Giderler
Yan giderler, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kiraya veren veya üçüncü kişiler tarafından yapılan harcamalardır. Yan giderlerden kural olarak kiraya veren sorumlu olsa da sözleşmeyle bu hususun aksi kararlaştırılabilecektir. Fakat konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından TBK m. 341 “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.” demektedir. Bu çerçevede konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından diğer kiraların aksine kural olarak yan giderler kiracıya aittir.
TBK m. 315’e Göre Temerrüdün Şartları
TBK m. 315 uyarınca, sözleşmenin feshi için kiralananın kiracıya bırakılması, kiracının kira parasını veya yan giderleri zamanında ifa etmemesi gerekir. Kiraya veren bu durum sonucunda kiracısına kira borcunu kural olarak on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün içinde ödemesi gerektiğini, ödememesi halinde sözleşmeyi feshedebileceğini içeren yazılı bir ihtar göndermelidir. Kiracı yazılı ihtar üzerine süresi içerisinde kira bedelini ödemezse kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilecektir.
Kiralananın Kiracıya Teslimi
Bu hükmün uygulanabilmesi için öncelikle kiralananın kullanımının kiracıya bırakılması gereklidir. Kiralananın kiracıya tesliminden önce kira parası veya yan giderin ifasında temerrüde düşülürse bu hüküm uygulanamayacaktır. Ancak bu hükmün uygulanabilmesi için kiracının, kiralananda doğrudan tasarruf edebilme olanağı bulunması yeterlidir, ayrıca kiralananı kullanmaya başlaması gerekmeyecektir.
Kira Bedelinin ve Yan Giderlerin Muaccel Olması
Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye edilebilmesi için diğer bir şart da kiracının ifada gecikmesidir. Kira bedelinin herhangi bir nedenle sona ermesi ya da kira bedelinin ödenmemesini haklı kılan bir nedenin bulunması halinde temerrütten bahsedilemeyecektir.
Kira bedeli ve yan gider TBK m. 314’e göre; aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir. Bu hükme göre öncelikle kira bedelinin ifa zamanına ilişkin taraflar arasında bir anlaşma bulunup bulunmadığına bakılacak, buna ilişkin bir anlaşma bulunmaması halinde yerel adete bakılacak eğer yerel adet uyarınca da ifa zamanı belirlenemiyorsa, kira bedelinin her ay bitiminde ve en geç kira süresinin sonunda ifa edilmesi gerekecektir.
Kira bedeli çoğunlukla para borcu olup götürülecek borçlardan olduğundan TBK m. 89 f.1 b.1 gereği aksine bir anlaşma olmadıkça kiraya verenin ifa anındaki yerleşim yerinde ödenmelidir. TBK m.89/2 gereği kiraya veren yerleşim yerini değiştirirse ve bu nedenle kiracının ödeme yapması önemli derecede zorlaşırsa kiracı, kiraya verenin önceki yerleşim yerinde borcu ödeyebilir. Kira bedelinin uygulamada çoğunlukla olduğu gibi para borcu olarak belirlendiği hallerde kira bedeli bizzat kiraya verene ödeneceği gibi kiraya verenin yetkili kıldığı kişiye de ödenebilir. Kiracı kira bedelini, elden ödeyebileceği gibi sözleşmede kararlaştırılan banka hesabına da ödeyebilir. Kira bedelinin ödendiğini ispat külfeti kiracı üzerindedir. Elden ödemenin söz konusu olduğu durumlarda kiraya veren kira parasını almıyorsa veya banka hesabını kapatmışsa kiracı, “yerleşim yerinde (ikametgâhta) ödemeli posta havalesi” ile kira borcunu masrafları kendisine ait olmak koşuluyla kiraya verene gönderebilir. Yargıtay 12.HD 1984/879 E. 1984/3709 K. Sayılı kararında kiracının konutta teslim kaydı ile gönderdiği paraları kiraya verenin almaması karşısında tekrardan icra veznesine yatırmak zorunda olmadığını, bu durumda kiraya verenin alacaklı temerrüdüne düştüğünü belirtmiştir. Kiracının kira parası ya da yan giderleri PTT ile konutunda ödemeli olarak havale yöntemiyle göndermesi halinde Yargıtay kiracının kira parasını postanenin gişesine yatırdığı günü ödeme tarihi olarak saymaktadır.
Kiraya verenin kira bedelini haksız nedenlerle almayarak alacaklı temerrüde düşmesi halinde kiracının kira bedelini PTT’ye konutta ödemeli olarak yatırmasının yanı sıra mahkemeye başvurarak tevdii yerinin belirlenmesini istemesi gündeme gelmektedir. Kiracı, mahkemenin belirlediği tevdii mahalline kira bedelini ödemekle borcundan kurtulacaktır. Bedelin ödenmesine ilişkin bildirim ya da ihtarın kiracıya tebliğinden sonra kiraya veren kira bedelini almıyorsa kiracının bu durumu tanıkla ispat etmesi mümkündür. Buna karşılık kira bedelinin ödenmesine ilişkin bildirim ya da ihtarın tebliğinden önce kiraya verenin kira bedelini almadığını, kiracının tanıkla ispat etmesi mümkün değildir.
Kira bedelinin banka hesabına yatırılmasının kararlaştırıldığı hallerde de, ödeme tarihi kira bedelinin kiraya verenin banka hesabına yatırıldığı tarihtir. Kira bedelinin banka hesabına ödenmesi durumunda kiraya verenin banka hesabını açık tutma külfeti bulunmaktadır. Bu durum, kiraya verenin ifaya katılma külfetinin uzantısı olup banka hesabının kapatılması halinde kiraya veren, alacaklı temerrüdüne düşecektir.
Kiraya verenin, sözleşmede belirtilen banka hesap numarasını değiştirmesi ve yeni açtığı banka hesap numarasını ihtarname ile kiracıya bildirmesi halinde, kiracının bildirilen yeni banka hesabına ödemeyi yapması ya da konutta ödemeli olarak posta havalesini kullanarak kira bedelini ödemesi gerekmektedir.
Kiraya veren, herhangi bir çekince ileri sürmeksizin vade için makbuz verdiği takdirde, TBK m.104 gereği önceki dönemlere ait kira bedelini de tahsil etmiş sayılır. Bu karinenin aksini, kiraya veren kanıtlayabilir. Belirtmek gerekir ki bu durum, yalnızca elden ödemelerde geçerli olup ödemenin bankaya ya da tevdii mahalline yapıldığı hallerde kiracı lehine olan bu karinenin uygulanma olanağı bulunmamaktadır.
Kiralanan taşınmazın devri halinde yeni malikin taşınmazı devraldığını kiracıya bildirmesi gerekmektedir. Kiracının, taşınmazın devredildiğinden haberi olmaması nedeniyle kira bedelini eski kiraya verene ödemesi halinde borcundan kurtulduğunun kabulü gerekir. (Yargıtay 6.HD 2015/8141 E. 2015/10757 K. Sayılı ve 07/12/2015 T. Kararı)
TBK m. 315’de bahsi geçen ek süre hem sözleşmeyi feshetme hakkı ile tahliyenin bir koşulu olup hem de kiracıyı temerrüde düşürülebilmek için gereklidir. Genel hükümlerdeki temerrüt düzenlemesinden farklı olarak kiracının temerrüdü için ek süre verilmesi gerekmektedir.
Süre Verilmesi ve İhtar Yapılması
Temerrüt nedeniyle tahliye için, kiraya veren tarafından kiracısına kanunda öngörülen süreler verilip bu süre zarfında kira bedelini ifa etmesini, ifa etmemesi halinde sözleşmenin feshedilebileceğinin yazılı olarak bildirilmesi gerekmektedir. Kural olarak ihtar kiraya veren tarafından yapılmalıdır, buna karşılık kiraya veren olmayan malik bu ihtarda bulunamayacaktır. Ancak malik daha önce kira bedelinin kendisine ifa edilmesi yönünde ihbarda bulunması durumunda temerrüt ihtarında bulunabilecektir.
Kiralanan malı sonradan edinen kişi, yasal olarak sözleşmenin tarafı haline gelecektir. Bu nedenle yeni malikin kiracıya bildirimde bulunup süre verme ve sürenin sonunda kira bedelini ödememesi nedeniyle kira akdini feshetme hakkı bulunmaktadır. Fakat bunu gerçekleştirebilmesi için yeni malik tarafından kira parasının kendine ifa edilmesi hususu kiracısına ihtar edilmiş olmalıdır.
TBK m.315 gereği kiracıya verilecek olan yasal sürenin dolmasına rağmen kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilecektir. Söz konusu süre, kiracıya yazılı ihtarın tebliğ edildiği günden itibaren başlayacaktır.
İhtar beyanı yazılı biçimde yapılmalı, hangi aya ya da aylara ilişkin kira paralarının talep edildiği açıkça belirtilmeli, kira parasının tutarı, kiracının ödeme yapabilmesi için verilecek süre ve bu süre içerisinde borcun ifa edilmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davasının açılacağı belirtilmelidir. Bununla birlikte kiraya veren tarafından yapılan ihtarda kiracıya, kira parası ile yan gideri ifa etmesi amacıyla ne kadar süre verildiğinin de açıkça belirtilmesi gerekmektedir.
Kira parasının tespitine ilişkin davalarda 12/11/1979 tarihli YİBBGK Kararı gereğince kira bedelinin tespit edilmesine yönelik mahkeme kararları kesinleşmediği müddetçe kira bedeli muaccel olmayacaktır. Bu nedenle genel alacaklar bakımından kesinleşmeden icraya konulabilme ilkesi, kira parasının tespiti davalarındaki tespit edilen yeni kira bedeli ile eski kira bedeli arasındaki fark bakımından geçerli olmamaktadır.
Kiracının birden fazla olduğu durumunda ihtarın tüm kiracılara ayrı ayrı tebliğ edilmesi gerekir. Kiracıya gönderilen ihtarda belirtilen otuz günlük sürenin başlangıcı TBK m.315 f.2 c.2 uyarınca kiracıya ihtarın yapıldığı günü izleyen tarihten itibaren başlayacaktır.
Kira Bedelinin Verilen Süre İçinde Ödenmemesi
Kiraya verenin TBK m. 315 hükmü uyarınca yaptığı ihtarın sonrasında, kiracı belirtilen sürelerin geçmesine rağmen ödeme yapmazsa, kiraya verenin ayrıca fesih bildirimi yaparak kira sözleşmesini feshetmesi gerekmektedir. Diğer bir deyişle ek süre içeren ihtarın gönderilmesinin ardından ödeme gerçekleşmediğinde ihtardan ayrı olarak fesih ve tahliyeyi içeren ihbarın gönderilmesi gerekmektedir. Ancak kiraya veren, icra yolu ile ödeme emri göndermişse (Örnek 13), verilen süre içerisinde ödeme gerçekleşmediği takdirde kiraya verenin ayrıca fesih bildirimi yapmasına gerek olmaksızın icra mahkemesinden tahliye talep etmesi mümkündür.
Fesih bildiriminin kiracıya ulaşması ile kira sözleşmesi, kiracıya ulaştığı andan itibaren sona erecektir. Sona ermenin kiracı açısından en önemli sonucu TBK m.344 uyarınca kiralananı geri verme borcunun ortaya çıkmasıdır.
Tahliye davasında verilmiş olan hükmün infaz edilebilmesi için kesinleşme gerekmemektedir. Bu nedenle TBK m.315 uyarınca açılan davada tahliyeye karar verilir ve akabinde tahliye kararının uygulanması için icra emri gönderilirse İİK m.36-37 uyarınca yedi gün içinde kiracının kiralananı teslim etmesi istenir. Ayrıca kiraya veren, kiracıya 13 örnek ödeme emri gönderirse, kiracı itiraz eder ve itirazın üzerine görülen davada icra mahkemesi tahliye kararı verirse İİK m.269/c f.3 hükmü uyarınca tahliye kararının tebliğinden itibaren on günlük sürenin geçmesiyle tahliye kararı kesinleşmese de tahliye gerçekleştirilir.
Her iki durumda da kiracı, tahliye kararına karşı üst mahkeme yoluna başvurduğu takdirde İİK m.36 uyarınca icranın geri bırakılmasını talep ederek tahliyenin gerçekleşmesini kararının kesinleşmesinin sonuçlanmasına bırakabilir (İİK m.269/c f.3 c.2).
Kiracının, muaccel olmuş kira parasını ya da yan gideri ödemesi için verilen ek sürede kira bedelini veya yan gideri ödemesi, kiraya verenden olan alacağına takas etmesi ya da tevdi mahalline tevdi etmesi durumunda kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye davası açamaz. Ancak kiraya veren tarafından gönderilmiş bir ihtar olduğu için ve kiracı tarafından haklı ihtar sonrasında ödeme, takas ya da tevdi gerçekleştiği için söz konusu ihtarın TBK m.352 f.2’de bahsedilen iki haklı ve yazılı ihtarlardan birinin yerini tuttuğunu söylemek mümkündür.
