Türk Borçlar Kanunu’nun 299.maddesinde tüm kira türlerini kapsayacak şekilde kira sözleşmesi “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmıştır.
Kiraya veren kiracının menfaatlerini gözeterek, kiralananda sözleşmenin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu durumda kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklı kalmaktadır. Kiracı da kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Ancak bu durumda aksine yazılı anlaşma yoksa kiraya veren kiralananın eski haliyle geri verilmesini isteyemez ve kiracı kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.
Kira sözleşmelerinde sorun en çok kira sözleşmesinin feshi durumlarında çıkmaktadır. Biz bu yazımızda konut ve çatılı iş yerleri bakımından kira sözleşmesinin feshini inceleyeceğiz. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde açık veya örtülü olarak belirlenmiş olan sürenin bitiminden en az 15 gün önce kiracı fesih bildiriminde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla 1yıl süreyle uzamış sayılır. Fesih bildiriminde bulunma hakkı sadece kiracıya tanınmıştır ve kiracının fesih bildiriminin sonuç doğurması için belirtilen süreler içerisinde kiraya verene ulaşması gerekir.
Kiracının menfaatini korumaya yönelik bu hüküm karşısında kiraya verenin mülkiyet hakkını önemli ölçüde zedelendiği için TBK. m. 347 ile “..Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir…” hükmüne yer verilmiştir.
Kira sözleşmesi yapılırken taraflar sözleşmenin süresini açık veya örtülü olarak belirlememiş yalnızca malın kiraya verileceği hususunda anlaşmaya varmışlarsa, burada belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusudur ve bu durumda kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için “ yazılı olarak fesih bildirimi” yapılması gerekmektedir.
Süreye bağlı fesih halleri dışında konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri; taraflardan herhangi birisi için kira sözleşmesinin devamı çekilmez yani sözleşmeye katlanamayacağı bir hal almışsa, kiracı sözleşmenin kurulmasından sonra iflas etmiş ve kiralayan tarafından sonraki kira dönemleri için istenen güvenceyi vermemişse bu hallerde haklı nedenlerle feshedilebilir. Bu durumda kira sözleşmesinin sona ermesi için kiracının kiralananı geri vermiş olması gerekir. Kiraya veren geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı, teslim sırasında olağan bir incelemeyle tespit edilemeyip sonradan ortaya çıkan eksiklikler ve ayıplar hariç, her türlü sorumluluktan kurtulur.
Kiraya veren tarafından kiralananın sözleşmede belirlenen sürede teslim edilmemesi, kiracının kiralananı özensiz ve zarar verecek şekilde kullanılması, kiracının kiralananı amacı dışında kullanması hallerinde de sözleşmeye aykırılık sebebiyle kira sözleşmesi feshedilebilir.
Bir diğer en önemli fesih nedeni ise kira bedelinin ödenmemesidir. Muaccel hale gelmiş ödenmeyen kira borcuna ilişkin, verilen sürede ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceğinin açıkça belirtilmiş olduğu yazılı uyarıya rağmen ödenmezse kira sözleşmesi feshedilmiş olur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre 30 günden az olamaz ve bu süre yazılı uyarının kiracıya tebliğini izleyen tarihten itibaren hesaplanır. Bu süre geçtikten sonra yapılan ödeme feshi ortadan kaldırmayacaktır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında da geçerli olmak üzere eğer taşınmaz mal kirası ödenmemişse, kiraya verene, kira alacağının güvencesini oluşturmak üzere o kiralananda bulunan sadece kiracıya ait olan değil belli şartlar dahilinde üçüncü kişilere veya ikinci kiracıya da ait kiralananın döşenmesine ve kullanılmasına yarayan taşınır mallara el koyma yetkisi tanınmıştır. Bu kapsamda, hapis hakkı sadece muaccel olan alacaklar için değil belli bir zaman için işleyecek olan alacaklar için de geçerlidir. Ancak kanunda buna da bir sınır koyulmuş ve işlemiş bir yıllık kira ile işlemekte olan altı aylık kira bedelini karşılayacak miktara kadar el koyulabilecektir. Para ve alacak senetleri ile diğer kıymetli evrak, konut kirasında hapis hakkı kavramı dışında kalır. Ayrıca alt kiracının belirtilen kapsamdaki mallarına asıl kiracıya olan borcu miktarına el koyulabilir. Kanunda düzenlenen el koyma hakkı kiranın ödenmesine zorlama amacına yönelik bir yaptırımdır. Kira bedeli dışındaki diğer alacaklar için hapis hakkı kullanılamaz!
Yeni kurmak istediğiniz kira sözleşmeniz veya hali hazırda devam eden kira sözleşmenize ilişkin yardım ve bilgi almak için her zaman Hukuk Büromuzun uzman kadrosundan destek alabilir, bizimle iletişime geçebilirsiniz.
