Hâsılat kirası, bir mal veya hakkın kullanım ve işletim hakkının bedel karşılığında kiracıya devredildiği bir sözleşme türüdür.
Borçlar Kanunu MADDE 357– “Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.”
Hâsılat kirasının konusunu ürün veren bir taşınır veya taşınmaz mal, bir ticari işletme veya hak oluşturur. Bağ, bahçe, tarla kiralaması hâsılat kirası olduğu gibi kara, deniz avı işletmesi otel işletmesi veya kaplıca kiralaması da hâsılat kirasına konu teşkil eder.
Hâsılat kirasında alınacak ücret para veya toplanacak ürünün belli bir miktar payı olabilir.
Kiralayanın Borçları
Kanun hükümleri gereği kiralayan, sözleşmede belirtilen şekilde kira konusunu ve beraberinde kiralanan menkul eşyayı kullanım ve işletmeye uygun bir durumda teslim etmekle yükümlüdür. Ayrıca, sözleşme süresi boyunca büyük onarımların zorunlu hale gelmesi durumunda, kiracı tarafından bu durumun bildirilmesini takiben masraflar kendisine ait olmak üzere, gerekli onarımları derhal gerçekleştirmekle yükümlüdür.
Üçüncü kişiler tarafından hak iddiasının ortaya çıkması durumunda, kiracının hakkını korumak ve kiracının kiralanandan yararlanmasını sağlamakla sorumludur. Bu çerçevede, gerekli adımları atarak üçüncü kişiye karşı gereken mücadeleyi vermelidir.
Kiracının Yükümlülükleri
Kiracı, kiralananı özenli bir şekilde işletmekle yükümlüdür. Kiralananı ürün getirmeye elverişli bir şekilde muhafaza etmek sorumluluğunu taşır.
Kiralananın iyi bir şekilde korunması, uygun bir biçimde küçük onarımların yapılması da kiracının sorumluluğundadır.
Kiracı, kiralananda önemli bir tamirat gerektiğinde veya üçüncü bir kişi mal üzerinde hak iddia ederse durumu derhal kiralayana bildirmekle yükümlüdür. Eğer böyle bir bildirimde bulunmazsa, meydana gelebilecek zarardan sorumlu olabilir.
Kiracı, kira bedelini sözleşmede belirtilen hükümlere veya yerel örf ve âdete uygun bir şekilde zamanında ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede belirlenmemiş ve örf/adet de belirtilmemişse, kira bedeli her yılın sonunda ödenmelidir.
Sözleşmenin Sona Ermesi
Fesih Hakkı
MADDE 368 – “Belirsiz süreli sözleşmede, fesih bildirim süresi sözleşme veya yerel âdetle belirlenmemişse, en az altı aylık bir bildirim süresine uyulmak koşuluyla, taraflardan her biri sözleşmeyi feshedebilir. Aksine bir anlaşma yoksa, tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kiralarında yerel âdetçe uygulanan bahar veya güz mevsimleri için; diğer ürün kiralarında ise herhangi bir zaman için fesih bildirimi yapılabilir.”
Tarım arazileri dışında kalan belirsiz süreli hâsılat kirasında sadece altı aylık bir fesih ihbar süresi öngörülmüştür. Taraflardan her biri herhangi bir zaman için mevsim ayırımı yapmadan 6 ay öncesinden feshi ihbarda bulunarak bu 6 ayın sonunda dava açabilir.
Tarım arazilerine ilişkin hâsılat kirasından ise ancak ilkbahar veya sonbahar mevsimi için 6 ay önce yapılacak bir ihbar ile fesih gerçekleştirilebilir.
Mühim Sebeplerden Dolayı Fesih
MADDE 369 – “Taraflardan biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar”
Sözleşmenin Yenilenmesi
MADDE 367 – “Belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Ancak, tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde, aksi kararlaştırılmadıkça, kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır. Yenilenen kira sözleşmesi yasal bildirim süresine uyularak, her kira yılının sonu için feshedilebilir.”
Hâsılat kirasında seneden seneye yenilenir.
Temerrüt Hali
MADDE 362 – “Kiracı, sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve yan giderleri her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”
Adi kirada temerrüt halini düzenleyen kanun maddesinde (BK 315) kira müddetine göre 30 gün süre verilmesi öngörüldüğü halde hâsılat kirasında bu süre 60 gün olarak belirlenmiştir.
Kiracının İflası
MADDE 370 – “Kiracının iflası hâlinde sözleşme, iflasın açıldığı anda, kendiliğinden sona erer. Ancak, kiraya veren, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verildiği takdirde, sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür.”
Kiracının iflası adi kira sözleşmesinde sözleşmenin feshi nedeni değildir fakat hâsılat kirasında iflasın açılmasıyla sözleşme son bulacaktır. Teminat gösterilmesi durumunda sözleşmenin feshini etkilemeyecek sadece sözleşme senenin sonuna kadar devam edecektir.
Kiracının Ölümü
MADDE 371 – “Kiracının ölümü hâlinde, onun mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla, sözleşmeyi feshedebilirler.”
Kesin ve güncel bilgilere ulaşmak için ilgili mevzuatı incelemek ve bir hukuk uzmanına danışmak önemlidir. Konu ile ilgili profesyonel bilgi almak için bize ulaşabilirsiniz.
Tel: +90 216 349 44 85
GSM: +90 532 302 03 17
E-mail: [email protected]
Sitemizde yayınlamış olduğumuz güncel makalelere buradan da ulaşabilirsiniz.
Web sitemizde yer alan bu ve benzeri bilgiler öneri, tavsiye veya hukuki mütalaa değildir. Yazarımız veya büromuz bu sitede yer alan çözümlere, bilgilere, metinlere veya yayınlara dayanılmasından, kullanılmasından hareketle zarara uğranmasından dolayı sorumluluk kabul etmez.
