Kira tespit davası, kira bedelinin belirli sürelerin sonunda yeniden belirlenmesi amacıyla başvurabilecek bir hukuki yoldur. Kira tespit davasının açılabilmesi için ilk olarak ortada konut veya çatılı işyeri bulunması gerekir. Bu nitelikte olmayan kiralananlarla alakalı kira tespit davası açılamayacaktır. Aşağıda detaylıca açıklanacağı üzere konut veya çatılı işyeri niteliğinde olmayan kiralananlarla alakalı esasında böyle bir ihtiyaca gerekte olmayacaktır.
Belirli süreli sözleşmeler kural olarak sürenin bitmesi ile kendiliğinden sona erecektir. Ancak kanunkoyucu, kiracının korunması amacıyla, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından bu hususa bir istisna getirmiştir. TBK m. 347 f.1 c.1,2’ye göre “konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.”
Konut veya çatılı işyeri kiralarında hiçbir neden olmaksızın sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya verilmiştir. Kiraya veren ancak Kanunda sayılan sınırlı sebeplerle kiracısını tahliye edebilecektir.
KONUT VEYA ÇATILI İŞ YERİ KAPSAMI
Konut, kişilerin içinde özel hayatlarını yaşama amacıyla edindikleri, özellikle barınma ihtiyaçlarını gideren toprakla sıkı bağları bulunan yerlere denir. İş yeri ise kişilerin sermaye veya emek yoğunluklu olması fark etmeksizin belirli bir meslek veya kar getirici işi yaptıkları yer olarak tanımlanabilir. Çatılı iş yerinden kasıt “üstü kapalı” bir yer olmasıdır. Bu kapsamda olmayan kiralananlarla alakalı TBK m. 344’e göre kira tespit davası açılamayacaktır.
Esasında konut ve çatılı işyeri kirası söz konusu olmayan kiralananlarda sözleşme serbestisi ilkesi gereği böyle bir uygulamaya gerekte olmamaktadır. Zira sözleşme süresinin sonunda kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermektedir. Sözleşmenin devamını isteyen kiracı kiraya veren ile yeni bir kira bedeli üzerinden anlaşmalıdır.
SÖZLEŞMEDE ARTIŞA İLİŞKİN HÜKÜM VARSA
1) YENİLENME DÖNEMİNE İLİŞKİN ARTIŞLAR
Kanuna göre; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu anlaşma yalnızca ilk uzama yılı için değil, kira sözleşmesi devam ettiği sürece geçerli olacaktır. Ayrıca belirlenen artış oranı TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla geçerli olacaktır. Aksi halde artış oranının yalnızca bu miktarı aşmayan kısmı geçerli kalan kısmı geçersiz olacaktır.
TBK m. 344’ün nispi emredici nitelikte olması sebebi ile kiracı lehine zımni veya açık bir anlaşmanın yapılması mümkündür. Sözleşmede artış kaydının bulunduğu hallerde, kiraya verenin ödemeyi hiçbir kayıt ve koşul ileri sürmeden kabul etmiş olması, tespit davasının kaybına yol açmayacağı gibi taraflar arasında yeni şartlarla akdedilmiş bir kira sözleşmesinin kabulü için de bu durum yeterli görülmemiştir.
2) SÖZLEŞME SÜRESİ İÇERİSİNDEKİ ARTIŞLAR
Taraflar bir yıldan daha uzun süreli bir kira sözleşmesi yapmışlarsa, sözleşme süresi içerisinde artış yapılması kararlaştırılabilir. Fakat artışa yönelik bir anlaşma yapılmamışsa bu takdirde kira bedelinin artırılması talep edilemeyecektir. Bunun tek istisnası ise TBK m. 344 f.3’de öngörülen beş yılda bir rayiç kira bedelinin tespiti istemidir. Genel kabule göre uzun süreli bir kira sözleşmesinde art arda devam eden yıllarda veya dönemlerde oransal olarak artış gösteren ya da rakamsal olarak farklılık içeren bir kira bedeli değeri ancak TBK m. 344 düzenlemesinin emredici çerçevesi dahilinde geçerli olacaktır. Öğretide yer alan bir diğer görüşe göre ise sözleşme süresi içerisinde öngörülen artışlar TBK m. 344’deki sınırlamaya tabi olmaksızın geçerli olacaktır.
SÖZLEŞMEDE ARTIŞA İLİŞKİN BİR HÜKÜM YOKSA
Kanuna göre; taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Söz konusu düzenleme uyarınca hakim TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Fakat bunun aşağısında bir artışa hükmetmesi mümkündür. Yargıtay, uygulamada genellikle ya TÜFE oranına eşit ya da ona çok yakın bir oran belirlemektedir.
Bir yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesinde taraflar sözleşme süresi boyunca bir artış oranı kararlaştırmamışlarsa uzama dönemi gelmedikçe, TBK m. 344 f.2 uyarınca bir artış yapılması söz konusu olamayacaktır. Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmesinde sözleşme süresince kira artışı yapılması kararlaştırılmış fakat bunun oran ve tutarı kararlaştırılmamış ise bir görüşe göre TBK m. 344 f.2 uygulanabilecek ve geçerli olacaktır. Diğer görüşe göre ise bu şekilde bir artış şartı geçerli olamayacaktır.
YABANCI PARA OLARAK KARARLAŞTIRILAN KİRA BEDELİ
Bu konuda ilk olarak, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ kapsamında Türkiye’de yerleşik kişilerin, kendi aralarında akdedecekleri, kira sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırmaları yasaklanmıştır.
Kira bedeli yabancı para veya yabancı paraya endeksli olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde artış yapılamayacaktır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde bulundurularak rayiç bedelin belirlenmesi istenebilecektir. Yargıtay rayiç bedeli sözleşmedeki yabancı para birimi olarak belirlemektedir.
Tarafların beşinci yıldan sonrası için artış kararlaştırmalarının mümkün olup olmadığı öğretide tartışmalıdır.
RAYİÇ BEDELE GÖRE KİRA TESPİTİ
TBK m. 344 f.3’e göre; taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Bu fıkraya göre belirlenecek kira bedeli TÜFE’yi aşabilecektir. Bu durumda artışa yönelik bir hükmün bulunmasına da gerek yoktur.
Beş yıllık sürenin başlangıç tarihi sözleşmenin kurulması anıdır. Ayrıca sözleşme süresi beş yıldan uzun süreli olsa dahi beş yılın sonunda, altıncı kira yılı için kira bedelinin TBK m. 344 f.3 uyarınca tespiti istenebilecektir. Rayiç bedel belirlendikten sonra kira bedeli, ilerideki kira yıllarında tekrar TÜFE on iki aylık değişim oranı ile sınırlı olmak üzere artırılabilecektir. Belirlenen bu kira bedeli her beş yılın sonunda rayiç bedelin tespiti istenebileceğinden, on birinci ve on altıncı yıllarda da bu şekilde yeniden tespiti istenebilecektir.
RAYİÇ BEDEL NEYE GÖRE BELİRLENECEKTİR
A. Tüketici Fiyat Endeksi
İlk iki fıkradan farklı olarak burada hakim TÜFE on iki aylık değişim oranlarıyla sınırlı olmaksızın bu orandan daha fazla artışa karar verebilecektir. Amaç TÜFE on iki aylık değişim oranlarına göre yapılan artışın güncel kira bedelinden düşük kalması halinde kira bedelini güncel değerine çıkarmaktır.
B. Kiralananın Durumu
Burada kastedilen, kiralanın yaşı, büyüklüğü, kullanılan malzemenin kalitesi, otopark gibi taşınmaza bağlı olarak sunulan diğer imkanlardır.
C. Emsal Kira Bedeli
Emsal kira bedeli; belirli bir çevrede muntazam ve devamlı sürelerde yapılmış kira sözleşmelerinde kira parasının ulaştığı değer olarak ifade edilmektedir. Emsal kira bedelinin tespitinde kiralanan yer civarında olan ve kiralananla aynı nitelikte kabul edilebilecek ve yakın tarihte yapılmış kira sözleşmelerinin esas alınması gerekir. Ayrıca fiilen akdedilen kira sözleşmelerindeki bedel esas alınmalı, ilanlardan yola çıkılmamalıdır. Benzer nitelikteki taşınmazlar değerlendirilirken, aynı binada farklı katlarda şerefiye sebebiyle kira bedelinde oluşacak farklarında göz önüne alınması gerekir.
Ayrıca Yargıtay, emsal kira bedellerinin olağan koşullar altında yapılmış kira sözleşmeleri dikkate alınarak belirlenmesi gerektiğini söylemektedir. Nitekim YİBK 18.11.1964 tarihli ve 1964/2-4 sayılı kararında; “Rayiç, olağan şartlar altında yapılmış akitler ile kabul edilegelen bir karşılık olduğundan olağanüstü ve özel şartlar altında yapılmış akitlere bakılarak rayiç bedel belli edilemez. Ekonomi kurallarının taşınmaz mal sermayesine tanıdığı normal geliri aşan kira parasına ilişkin akitler özel şartlar altında yapılmış sayılır ve sınırlamaya esas tutulamaz. Yine belli bir yerde oturmak yahut iş yeri açmak için her fedakarlığı göze alan kimselerin yapmış oldukları akitler ve benzeri özel durumlarda yapılan akitler dahi özel şartlar altında yapılmış sayılır ve sınırlama için temel olmaz.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi istikrarlı içtihatlarıyla emsal kira bedelini belirlenmesinde; o yerdeki nüfus artışına karşılık yeteri kadar konut ve işyeri bulunup bulunmadığını, daha önceki kira paralarının belirlendiği zamandan bu zamana toptan eşya fiyatlarında artış olup olmadığını, maaş ve ücretlerde ne kadar artış olduğunu ve bu artışların rayiç kira bedeline ne kadar etki ettiğini de göz önünde bulundurmaktadır.
Ayrıca kiralananın bulunduğu muhitin değerlenmesi veya değer kaybetmesi emsal kira bedelinin belirlenmesinde göz önünde bulundurulmalıdır.
D. Hakkaniyet
Yargıtay, “eski kiracı indirimi” olarak ifade edilen durumda boş olarak kiraya verilmesi halinde elde edeceği kira bedelinden bir miktar indirim yapılması gerektiğini söylemektedir. Uygulamada genellikle bilirkişi raporunda belirlenen rayiç kira bedeli üzerinden %15-20 arası bir indirim yapılmaktadır.
Hakimin belirleyeceği kira bedeli en son ödenen kira bedeline TÜFE on iki aylık ortalamalara göre artış yapılması suretiyle elde edilecek bedelden düşük olamayacaktır. Nitekim Yargıtay 3. H.D. 17.01.2019 T., 2018/4248 E., 2019/273 K. sayılı kararında; “Hükme esas alınan 5 yıllık kira sözleşme süresi bitiminden sonra başlayan yeni dönem için belirlenecek olan kira parası hak ve nesafet ilkelerine uygun bir şekilde takdir edilmelidir. Ancak belirlenen bu kira bedeli en son alınan kira bedeline endeks oranında yapılacak artırım sonucu belirlenecek kira bedelinden daha az olmamalıdır.” demektedir.
Rayiç bedelin tespiti davası hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilecektir. Kiracı tarafından açılacak rayiç bedelin tespiti davasında rayiç bedelin indirilmesi talep edilecektir. Ancak kiraya veren tarafından açılan bir davada, rayiç bedelin mevcut kira bedelinden daha düşük olduğu saptansa dahi, kira bedelinde indirime gidilemeyecektir.
KİRA TESPİT DAVASINDA İHTAR
TBK m. 345′ göre “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Kira tespit davası kural olarak ileriye etkili olarak sonuç doğuracaktır. Ancak yukarıda belirtilen durumlarda tespit kararı geriye etkili sonuç doğuracaktır. Sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artırılacağına ilişkin hüküm yok ise bu durumda yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce yapılan yazılı ihtar ile kira bedelindeki artışın dönem başına kadar geçmişe etkile olması sağlanacaktır.
