Kural olarak kiralanan yer kiralayanın izni olmadıkça Kiracının Taşınmazı Alt Kiraya Vermesi söz konusu olamaz. Ve yine kural olarak alt kiraya izin verilmesi halinde ise asıl kira sözleşmesinde ki kiralama konusu dışında bir alt kiralama yapılamaz.
Örneğin manifaturacı olarak kiralanan yer kiracı tarafça üçüncü kişilere lokanta işletmek için alt kiraya verilemez .
Yukarıda bir kısmını saydığımız alt kira sözleşmesine ilişkin hususlar asıl sözleşmeden farklı ya da asıl sözleşmeye aykırı ise alt kira sözleşmesinin bu hükümleri kiraya verene karşı ileri sürülemez yani bu hükümler geçersizidir.
Alt Kira konusunu düzenleyen TBK 322.maddesi’ne göre “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak
koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.” denilmektedir.
Kiracının Taşınmazı Alt Kiraya Vermesi konusunda TBK 323.maddesi gereğince “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.” denilmektedir.
Buradan hemen belirtmek gerekir ki kira sözleşmesinin devri ile alt kiraya verme arasında farklar bulunmakta olup biz daha çok aşağıda da detaylı olarak yer aldığı üzere alt kira konusunda bazı bilgilendirmelerde bulunacağız.
Türk Borçlar Kanunu, kiracılar ile mal sahipleri arasında gerçekleşen kira sözleşmelerini ayrıntılı şekilde düzenlerken, kiracıların taşınmazlarını üçüncü kişilere devretme veya alt kira ilişkisi kurma haklarını sınırlı ve denetim altında bir çerçevede ele almıştır.
- Türk Borçlar Kanunu’nda Kiracının Üçüncü Kişilere Devri ve Alt Kira İlişkisi
TBK, kira sözleşmesi kapsamında kiracının taşınmazı bir üçüncü kişiye devretmesi veya alt kira ilişkisi kurması konusunda net sınırlamalar ve düzenlemeler getirmiştir. Bu tür işlemler, kiralayanın haklarını korumak amacıyla, kiracının taşınmazı devretmesini veya alt kiraya vermesini kural olarak yasaklamasa da, kiralayanın onayına bağlı kılmaktadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/12210 E. , 2016/5436 K. 26.09.2016 tarihli kararında “Türk Borçlar Kanununun 322/2. maddesinde “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez” düzenlemesine yer verildiği gibi, sözleşmenin 3.maddesinde, “Kiracı kiraladığı şeyin kiralanan kiracı tarafından üçüncü şahsa kısmen veya tamamen kiralanıp da taksimatı ve ciheti tahsisi değiştirilir veya herhangi bir suretle tahrip ve tadil edilirse mal sahibinin kira akdini bozabileceği…” kararlaştırılmıştır. Davalı kiracı …. bu yasa ve sözleşme hükmüne aykırı olarak kiralananı davalılardan ne devretmiş olup, davalı nin fuzuli şagil olduğunun kabulü gerekir. Her ne kadar kiracının akde aykırı olarak kiralananı başkasına devretmesi halinde kiraya verenin sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye davası açabilmesi için TBK.’nun 316. maddesi uyarınca kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve bu bildirimin sonuçsuz kalması gerekiyor ise de, kiracı dışında üçüncü kişi konumunda olan fuzuli şagil hakkında ihtar çekilmesine gerek yoktur.” demek suretiyle alt kiraya ilişkin uyulması gereken kurallara değinmiştir.( karar metninin tamamına https://www.eyavuz.av.tr/wp-admin/post.php?post=11334&action=edit linkinden ulaşabilirsiniz.)
Kira ilişkisinin devri
MADDE 323- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
TBK m. 323’e göre, kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralanan taşınmazı başkasına devredemez ve alt kira ilişkisi kuramaz. Bu düzenleme, kiralayanın, taşınmaz üzerinde denetimini ve kiracı ile kurduğu kişisel ilişkiyi koruma amacı gütmektedir. Alt kira ilişkisi veya devrin geçerli olabilmesi için kiralayanın izni şarttır. Aksi takdirde yapılan devir ve alt kira sözleşmesi, geçersiz olacaktır.
Bu kapsamda, taşınmazın ticari bir mülk ya da konut olması fark etmeksizin, kiracı, kiraya verenin izni olmaksızın taşınmazı üçüncü kişilere devredemez. Ancak, ticari taşınmazlarda bu kurala esneklik kazandıran bazı uygulamalar ve Yargıtay içtihatları mevcuttur. Örneğin, belirli durumlarda kiracının ticari işletmesinin bir parçası olarak taşınmazı üçüncü kişilere devretmesi, kiraya verenin izni olmaksızın da kabul edilebilmektedir. Ancak bu durumlar istisnai olup, Yargıtay’ın kararlarında somut olaya göre değerlendirilmiştir.
- Kiracının Alt Kira İlişkisi Kurmasının Şartları
Alt kira ilişkisi, kiracının kiralanan taşınmazı bir başka kişiye kullanma hakkı tanımasıdır. TBK, alt kiraya verme işlemini belirli şartlara bağlamış ve bu konuda kiraya verenin iznini aramıştır. Kiracının alt kira ilişkisi kurabilmesi için kiraya verenin yazılı onayı alınmalıdır. Alt kira ilişkisi kurulurken kiraya verenin, kiracının yeni alt kiracısıyla doğrudan bir ilişkiye girmediğini ve kiracının taşınmazı kullanma hakkının alt kiracıya devredildiğini vurgulamak gerekir.
Alt kira ve kullanım hakkının devri
MADDE 322- Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.
TBK m. 322’ye göre, kiracı, kira süresi boyunca taşınmazı alt kiraya verebilir veya kullanımını üçüncü kişilere bırakabilir, ancak bunun için kiraya verenin yazılı rızası gereklidir. Alt kira ilişkisinde kiracının sorumluluğu devam eder ve kiraya verenin kiracıdan olan alacak hakları alt kiracıya geçmez. Bu durum, kiraya verenin haklarını korumak açısından önemlidir. Yani kiracı, alt kiracının sorumluluğundan bağımsız olarak kiraya verene karşı sorumlu kalmaya devam eder.
Mevcut kanun hükmünde belirtilen şartlar dışında kiracı aleyhine olacak şekilde hususlar getirilemeyeceği gibi, özellikle şartlar ağırlaştırılamaz.
- Kiracının Üçüncü Kişilere Devir ve Alt Kira İlişkisi Kurmasının Hukuki Sonuçları
Kiracının taşınmazı üçüncü kişilere devretmesi veya alt kira ilişkisi kurmasının hukuki sonuçları oldukça çeşitlidir. Eğer kiraya verenin izni olmadan böyle bir işlem yapılırsa, kira sözleşmesinin feshi söz konusu olabilir. Bunun yanında, izinsiz devir veya alt kira ilişkisi, kiraya verenin taşınmaz üzerindeki haklarının ihlali anlamına geldiğinden tazminat taleplerine de yol açabilir.
Kiraya verenin izniyle gerçekleşen alt kira sözleşmeleri veya taşınmazın devri durumunda ise, kiracının sorumlulukları devam eder. Kiracı, alt kiracının veya üçüncü kişinin taşınmazı kullanmasından doğan zararlar için sorumlu olur ve kiraya verenin hakları korunur. Özellikle, alt kiracının kira bedelini ödememesi veya taşınmazın zarar görmesi durumunda, kiracının bu sorumlulukları yerine getirmesi gerekecektir.
- 4. Alt Kira İlişkisinde Kiraya Verenin Hakları
Alt kira ilişkisi kurulduğunda kiraya verenin hakları, doğrudan kiracı ile olan sözleşmesinden kaynaklanmaya devam eder. Kiraya veren, alt kiracının kira bedelini ödememesi durumunda asıl kiracıya başvurabilir. Yargıtay’ın kararlarında da alt kira ilişkisi kurulmuş olsa dahi kiraya verenin kira alacakları ve taşınmazın durumu ile ilgili haklarının korunduğu vurgulanmaktadır. Kiracı, alt kiracının ödemeleri zamanında yapmasını sağlayacak tedbirler almak zorundadır.
Kiracının taşınmazı üçüncü kişilere devretmesi veya alt kira ilişkisi kurması, TBK ile sınırlandırılmış ve kiraya verenin onayı şartına bağlanmıştır. Bu düzenleme, kiraya verenin taşınmaz üzerindeki denetim yetkisini korumak ve kiracı ile kurulan ilişkiyi güvence altına almak amacıyla getirilmiştir. Yargıtay kararları da genellikle kiraya verenin haklarını koruma yönünde olup, kiracının bu tür işlemler yaparken daha dikkatli olmasını zorunlu kılmaktadır.
