Kira bedelinin ödenmesi için kararlaştırılan tarihin çok defa “belirli vade” niteliğinde olacağı dikkate alınırsa, bu tarihin geçirilmesi ihtar gerekmeksizin temerrüdün gerçekleşmesine yol açacaktır. Kira artışı için kiracıya ihtar gönderilmesi işbu nedenle önemli bir husustur.
Yeni kira dönemlerinde yapılacak artışın sözleşmeyle kararlaştırıldığı durumlarda, kiracının yeni dönem kira bedelini ödeme borcu bakımından temerrüde düşmesi de özel olarak ele alınmayı hak eden önemde bir konudur. Bu olasılıkta, kira bedeli artışı sözleşme gereğince gerçekleşmektedir ve sözleşme uyarınca yeni kira bedelinin ne olması gerektiği kiracı açısından bellidir. Gerçekten de, kiracı, ya sözleşmedeki oran ya da daha düşükse endeksteki oran uyarınca artışı gerçekleştirip yeni dönem kira bedelini ödeyecektir. Endeksteki artış oranının sözleşmedeki artış oranından daha düşük olduğunu ve daha düşük olan bu orana göre artışı gerçekleştirmesi gerektiğini de kiracı bilebilecek durumdadır. Şu halde, kiracı, yapması gereken artışa uygun olarak kira bedelini ödemediği takdirde, kapsamı belli ve muaccel kira bedeli borcunu ifa etmemiş sayılacaktır. Bu borç için kararlaştırılan ifa zamanının olayların büyük çoğunluğunda “belirli vade” niteliği taşıyacağı dikkate alınmalıdır. Kiracının kira bedelini ne zaman ve ne miktarda ödeyeceğini açıklıkla tespit etmesi mümkün olacağına göre, eksik ödediği kısım için ihtar gerekmeksizin temerrüde düşecektir.
Burada kira bedelinin ödenmesi borcunda temerrüdün ne zaman gerçekleşeceğine ilişkin çeşitli görüşler olduğunu hatırlamak gerekir. Söylediklerimiz, kira bedelinin ödenme zamanı “belirli vade” niteliğinde bir vadeye bağlanmışsa, ayrıca ihtara gerek olmaksızın temerrüdün gerçekleşeceği görüşü benimsendiğinde anlam taşıyacaktır.
Kira bedelinin ödenmesi borcu bakımından temerrüdün ne zaman gerçekleşeceğine ilişkin olarak öğretide görüş ayrılığı bulunduğu gözlenmektedir. Bunlardan ilki, kararlaştırılan “belirli vade” niteliğindeki vadenin gelmesiyle temerrüdün ayrıca ihtara gerek olmaksızın gerçekleşeceği yolundaki görüştür. Kira artışı için kiracıya ihtar gönderilmesi hakkında ilgili Yargıtay kararı aşağıdadır.
- C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2004/3-718 K. 2004/644 sayılı kararı
ÖZET: “Birden çok yılı kapsayan kira sözleşmelerinde her bir yılın kira bedeli açıkça gösterilmiş veya miktarının açıkça belirlenmesini sağlayacak artış kuralı getirilmiş ise, getirilen bu artış kuralına tarafların, sözleşmeye bağlılık kuralı gereği uymaları zorunludur.
Sözleşmede artış kuralının varlığı halinde kiralayan, ihtar çekmeye gerek kalmaksızın o kira dönemi içinde kira parasının tespiti istemiyle mahkemeye dava açmak hakkına sahiptir. Kiralayanın bu döneme ilişkin kira paralarını kiracıdan ihtirazı kayıtsız almış olması da doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının yitirilmesine neden olmaz.
Olayda, taraflar arasındaki sözleşmenin özel şartlarında akdin yenilenmesi halinde kira artış oranı belirlendiğinden kiralayanın, ihtar çekmesine gerek kalmaksızın kira dönemi içinde dava açarak kiranın hükmen saptanmasını isteme hakkı vardır. ”
Bu konudaki diğer görüş, kira bedelinin ödenmesi için belirlenen tarihin borcun doğum tarihi olarak işlev gördüğünü, kiracının temerrüdü için kendisine ayrıca ihtar çekilmesi gerektiğini ileri sürmektedir.
Buna karşılık, kiracının temerrüde düşmesi için kira bedeli için kararlaştırılan vadenin geçmesini, hatta sadece ihtar çekilmesini yeterli görmeyip, TBK. m. 315 uyarıca verilmesi gereken sürenin tamamlanmasını arayan bir görüş de bulunmaktadır. Yargıtay’ın bazı kararlarında kendisini gösteren bu görüşe örnek olarak; YHGK., E: 2005/6-32, K: 2005/740 sayılı ve 21. 12. 2005 tarihli kararı
