T.C.

YARGITAY 23. HUKUK DAİRESİ

E. 2015/7964

K. 2018/2573

T. 3.4.2018

• APARTMAN ORTAK GİDERİ İÇİN HARCANAN BEDELİN TAHSİLİ İSTEMİ ( Yapılan İncelemenin Eksik ve Hüküm Kurmaya Elverişli Olmadığı/Davada Yargılama Aşamasında Fiili Bir Teslimin Yapıldığının Kanıtlanamadığı – Davada İspat Yükünün Davacı Tarafa Düştüğü/Yapılan Masrafların Gerçekliği Denetlenerek Davalı Arsa Sahibinin Sorumlu Olup Olmadığı Belirlenip Sorumlu ise Miktarının Ne Olduğu İncelenerek Sonucuna Göre Karar Verilmesi Gerektiği )
• FİİLİ TESLİMİN KANUTLANMASI ( Apartman Ortak Gideri İçin Harcanan Bedelin Tahsili İstemi/Davada Yargılama Aşamasında Fiili Bir Teslimin Yapıldığının Kanıtlanamadığı – Davada İspat Yükünün Davacı Tarafa Düştüğü/Yapılan Masrafların Gerçekliği Denetlenerek Davalı Arsa Sahibinin Sorumlu Olup Olmadığı Belirlenip Sorumlu ise Miktarının Ne Olduğu İncelenerek Sonucuna Göre Karar Verilmesi Gerektiği )
• İSPAT YÜKÜ ( Davacı Tarafa Düştüğü/Davada Yargılama Aşamasında Fiili Bir Teslimin Yapıldığının Kanıtlanamadığı -Yapılan Masrafların Gerçekliği Denetlenerek Davalı Arsa Sahibinin Sorumlu Olup Olmadığı Belirlenip Sorumlu ise Miktarının Ne Olduğu İncelenerek Sonucuna Göre Karar Verilmesi Gerektiği/Apartman Ortak Gideri İçin Harcanan Bedelin Tahsili İstemi )

634/m.19, 20

ÖZET : Dava, apartmanın ortak giderleri için harcanan bedellerden arsa sahibine isabet eden kısmın tahsili istemine ilişkindir. Dosya dahilinde yapılan inceleme eksik ve hüküm kurmaya elverişli değildir. Davada sözleşmedeki sorumluluk şartları çerçevesinde ve teslim belgesinin sıhhati üzerinde durularak yargılama aşamasında fiili bir teslimin yapıldığı kanıtlanamadığından, davada ispat yükünün davacı tarafa düştüğü gözden kaçırılmadan yapılan masrafların gerçekliği denetlenerek, davalı arsa sahibinin sorumlu olup olmadığı, sorumlu ise miktarının ne olduğu incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında 25. Noterliği’nin 13/01/2010 tarih 1143 Sayılı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kapsamında imalatı yapılan bağımsız bölüm dairelerden davalıya düşen dairelerin ve binanın ortak yerlerinin 01/07/2013 tarihinden 07/03/2014 tarihine kadar ana gayrimenkulün korunması ve bakım için yapılan masraflardan davalıya düşen kısmın ödenmediğini ileri sürerek, 18.870,97 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davanın Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görevine girdiğini, harcamaların apartman yönetimi adına yapıldığını, davacı tarafın taşınmazlara yapıldığı söylenen masrafların kanıtlanması gerektiğini, esasen henüz teslimat yapılmadığından da tüm giderlerin yükleniciye ait olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, yapılan bağımsız bölüm dairelerden davalıya düşen dairelerin 44/122 payı isabet ettiği, taşınmaz üzerinde henüz kat mülkiyetine geçilmediği için davalının davaya sulh hukuk mahkemesince bakılması yönündeki iddiasının yerinde görülmediği , apartmanın ortak yerleri ve bakımı için davacı tarafça 52.324,08 TL harcama yapıldığı, davalının 44/122 payına düşen miktarın 18.870,97 TL olduğu ve yapılan harcamaların apartman giderleri ile ilgili bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.

Taraflar arasında 13.01.2010 tarihli düzenleme arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığı çekişmesizdir. Sözleşmenin 2/6. maddesi uyarınca yüklenici inşaata yapı kullanma izni almak suretiyle anahtar teslimi şeklinde teslim yükümlülüğü altına girmiştir. Sözleşmenin 4. maddesinde ise, sadece arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin oturma raporlarının alınması sırasında doğabilecek vergi ve harçlar ile elektrik, su ve ilişiksizlik belgelerine ait masrafların arsa sahibince ödeneceği kararlaştırılmıştır.

Eldeki davada, 01.10.2012 tarihinde yapılan Kat Malikleri Kurulu toplantısından sonra 01.07.2013-13.01.2014 tarihleri arasında apartmanın ortak giderleri için harcanan bedellerden arsa sahibine isabet eden kısmın tahsili istenmiştir. Mahkemece, yargılama sırasında alınan bilirkişi raporuna istinaden davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükme esas alınan raporda abonelik, bazı malzemeler, primler, elektrik ve su sarfiyatı gibi kalemler liste halinde tespit edilmiştir. Ne var ki, sözleşmede anahtar teslimi koşulu ile teslim kararlaştırılmasına rağmen teslimin hangi tarihte yapıldığı mahkemece belirlenmemiş, örneğin, abonelik giderleri apartmana ait ise arsa sahibinden istenemeyeceği, sadece sözleşmenin 4. maddesine göre arsa sahibinden talepte bulunabileceği gözetilmemiş, apartmana alındığı ileri sürülen malzemelerin mevcut olup olmadığı denetlenmemiş, her ne kadar kat malikleri kurulunun oluştuğu benimsenmekte ise de, apartmana ait gelir giderleri gösteren işletme defterinin dosyaya yüklenici tarafından sunulduğu nazara alınmadan ve her zaman düzenlenebilecek belgelere istinaden talep edilen masraflar hüküm altına alınmıştır.

Yapılan inceleme, bu haliyle hüküm vermeye yeterli değildir. Bunun yanında, arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin teslim edildiğine dair, karar aşamasına kadar davacı yanca herhangi bir delil ileri sürülmemiştir. Kat malikleri kurulu toplanmış ise de, dosyaya karar düzeltme aşamasında sunulan 17.10.2014 tarihli tutanakta arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin teslim edildiği bildirilmiştir. Ancak, belge fotokopi olup, yargılama aşamasında tartışılmış değildir. Fakat, sonradan gerçekleşen bu vakıanın ileri sürülmesi de mümkün olup, mevcut dava içerisinde değerlendirilmesi gerekir.

Bu hale göre, sözleşmedeki sorumluluk şartları çerçevesinde ve 17.10.2014 tarihli teslim belgesinin sıhhati üzerinde durularak yargılama aşamasında fiili bir teslimin yapıldığı da kanıtlanamadığından, davada ispat yükünün davacı tarafa düştüğü gözden kaçırılmadan yapılan masrafların gerçekliği denetlenerek, davalı arsa sahibinin sorumlu olup olmadığı, sorumlu ise miktarının ne olduğu incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olmuş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün, davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istenmesi halinde temyiz edene iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 03.04.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.