T.C.
YARGITAY 20. HUKUK DAİRESİ
E. 2017/2574
K. 2018/8114
T. 11.12.2018
- HÂKİMİN MÜDAHALESİ İSTEMİ ( Onarımı Yapması İçin Varsa Öncelikle Dava Konusu Taşınmazın Ortak Yöneticisine Yetki ve Uygun Bir Süre Verilmesi Yöneticinin Bulunmaması veya Yöneticinin Yerine Getirmemesi Halinde Davacının Bu Konuda Yetkilendirilmesi Gerekirken Binanın Yıkımı İçin Tüm Kat Malikleri Tarafından Alınmış Bu Yönde Bir Kat Malikleri Kurulu Kararı Bulunmadığı Dikkate Alınmadan Davanın Reddine Karar Verilmesinin İsabetsiz Olduğu )
- ANATAŞINMAZIN YIKIMI ( Tüm Kat Maliklerinin Vereceği Kararla Mümkün Bulunması ve Davacıların Anataşınmazın Güçlendirilmesi İle Bunun İçin Yapılacak Masraflara Hükmedilmesini İstedikleri Anlaşılmış Olmakla Dosyadaki Bilirkişi Raporu Denetime ve Hükme Elverişsiz Olduğundan Mahkemece Yapılacak İş Konusunda Uzman Bir Bilirkişi Kurulu Oluşturularak Karar Verilmesi Gerektiği – Hâkimin Müdahalesi İstemi )
- YÖNETİCİYE YETKİ VE SÜRE VERİLMESİ GEREĞİ ( Hâkimin Müdahalesi İstemi – Onarımı Yapması İçin Varsa Öncelikle Dava Konusu Taşınmazın Ortak Yöneticisine Yetki ve Uygun Bir Süre Verilmesi Yöneticinin Bulunmaması veya Yöneticinin Yerine Getirmemesi Halinde Davacının Bu Konuda Yetkilendirilmesi Gerektiği )
- ANATAŞINMAZIN KORUNMASI ONARIMI VE BAKIMI ( Yöneticinin Görevleri Arasında Olduğu/Yöneticinin Bu İşi Kat Maliklerinden Toplayacağı Avansla Yapacağı Dikkate Alınarak Bilirkişinin Saptayacağı Güçlendirme Maliyetinin Kat Maliklerinden Avans Niteliğinde Olarak Kanunun 20/B Maddesi Uyarınca Arsa Payları Oranında Toplanması Gerektiği – Hâkimin Müdahalesi İstemi )
634/m.19,20/b,35/d
ÖZET : Dava, hâkimin müdahalesi istemine ilişkindir. Anataşınmazın yıkımının tüm kat maliklerinin vereceği kararla mümkün bulunması ve davacıların anataşınmazın güçlendirilmesi ile bunun için yapılacak masraflara hükmedilmesini istedikleri anlaşılmış olmakla, dosyadaki bilirkişi raporu da denetime ve hükme elverişsiz olduğundan mahkemece yapılacak iş, konusunda uzman bir bilirkişi kurulu oluşturularak dava konusu anataşınmazın statik hesaplarının ve betonarme taşıyıcı elemanlarının kesit, boyut ve demir donatıları ile beton numunesi ( karot ) deneyleri ve diğer gerekli araştırmanın yapılarak Deprem Yönetmeliği hükümleri de dikkate alınmak suretiyle olası bir depreme karşı güçlendirme yapılmasının zorunlu olup olmadığı hususunun araştırılarak Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinin ( d ) bendi uyarınca anataşınmazın korunması, onarımı ve bakımının yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak bilirkişinin saptayacağı güçlendirme maliyetinin kat maliklerinden ( davacı da dahil ) avans niteliğinde olarak Kanunun 20/b maddesi uyarınca arsa payları oranında toplanması, masrafların daha fazla olması halinde kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımı yapması için varsa öncelikle dava konusu taşınmazın ortak yöneticisine yetki ve uygun bir süre verilmesi, yöneticinin bulunmaması veya yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacının bu konuda yetkilendirilmesi gerekirken, binanın yıkımı için tüm kat malikleri tarafından alınmış bu yönde bir kat malikleri kurulu kararı bulunmadığı da dikkate alınmadan, eksik araştırma ve yazılı gerekçeyle davanın reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
DAVA : Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
KARAR : Dava dilekçesinde; davacıların dava konusu Mert apartmanında kat maliki oldukları, 1994 yılında 1975 tarihli deprem yönetmeliğine uygun olarak inşa edilen binanın 8 katlı olup, 23 adet bağımsız bölümden oluştuğu, 1999 yılında meydana gelen depremler sonrasında 1. … katındaki betonarme kolonda oluşan çatlak ve ayrıca … katın su ile dolması sonucunda suyun demir donatıda meydana getirdiği korozyon nedeniyle binanın taşıyıcı sisteminde oluşan sorunların, binanın deprem güvenliğini azalttığı, ortak giderlere davalıların katılımı sağlanamadığı için binadaki esaslı sorunların çözülemediği, davalıların rıza göstermemeleri nedeniyle binada güçlendirme yapılamadığı belirtilerek, ana yapının can ve mal emniyeti açısından güçlendirilmesinin fenni olarak zorunlu olduğunun saptanması, binanın güçlendirilmesi, güçlendirme projesi hazırlatılarak belediyeden onaylatılması, bunların masraflarının avans mahiyetinde kat maliklerinden arsa payları oranında tahsili için davacıların yetkili kılınması istenilmiştir.
Mahkemece; davalıların binanın güçlendirilmesine rıza göstermedikleri belirtilerek, binanın güçlendirilmesi hususunda hâkimin müdahalesi için davalı aleyhine bu dava açılmış ise de gerek… Belediyesinden binanın durumuna ilişkin gönderilen yazılar ve gerekse de söz konusu binada yapılan teknik inceleme sonucu düzenlenen teknik bilirkişi raporunda etraflıca belirlendiği üzere, dava konusu binanın bulunduğu bölgenin 1. derecede deprem bölgesi olduğu, 10.02.1988 gün 209 Sayılı tasdikli proje ile dava konusu binanın yapılmış olduğu, binada 23 adet bağımsız bölüm bulunduğu, 1 ve 2. … katta taban ve duvarlarda su bulunduğu, elektrik tesisatının çalışmadığı, bu katın kolonlarının sıvasız olması, yer altı suyuna karşı tecrit ve drenajın yapılmamış olduğu, pas payı dökülmüş olan kolon ve kirişlerde aşırı korozyondan demir çaplarının küçülmüş olduğu ve görünen haliyle beton-demir aderansının olmadığı, kolonlardaki etriyelerin aralıklarının 25-27 cm. arasında olduğu ve kiriş birleşimi olduğu bölgelerde etriye sıklaştırılmasının yapılmadığı, bu durumun zemin katta da görüldüğü, bina fen kurallarına uygun olarak inşa edilmediğinden erken yıprandığı, yapının projelendirilmesi esnasında zemin etüdü yapılmadığı, statik sistemde ( A3 ( türü düzensizlik bulunduğu, zemin katının bölme duvarlarının bulunmaması-boş olması ve yıpranmış haliyle muhtemel bir Marmara depreminde ayakta kalmasının zor olduğu, bölgenin 1. derecede deprem bölgesi olması gözönüne alınarak ya yeni deprem yönetmeliğine göre takviye edilmesi ya da yıkılıp yeniden yapılmasında ekonomik kriterlerin de gözönünde bulundurulması gerektiği, dava tarihi itibariyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığının birim inşaat bedellerine göre, yapının yeniden yapılması halinde yapım bedelinin toplam 2.111.300 TL olacağı, yine dava tarihi itibariyle güçlendirme yapılması halinde toplam maliyet bedelinin 1.429.700 TL olacağı, yapının 17 yaşında ve 10 katlı olması, kolon ve kirişlerde donatı korozyonu olması, betonda bozuşmalar oluşması, yapının statik sisteminin depreme uygun kurulmuş olmaması nedenleri ile ekonomik mukayeseler de gözönüne alınarak yapının yıkılarak yeniden yapılmasının uygun ve bunun tüm kat maliklerinin yararına olacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, hâkimin müdahalesi istemine ilişkindir.
Dosya içindeki bilgi ve belgeler ve özellikle bilirkişi raporu içeriğinden; dava konusu taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulu olup, toplam 23 bağımsız bölümden oluştuğu ve mevcut durumuyla binanın 17 yıllık olup, 10 katlı olması, bölgenin 1. derece deprem bölgesi olması, kolon ve kirişlerde donatı korozyonu olması, betonda bozulmalar oluşması, yapının statik sisteminin depreme uygun kurulmuş olmaması nedenleri ile ekonomik mukayeseler de gözönüne alınarak yapının yıkılarak yeniden yapılmasının uygun olacağının belirlendiği anlaşılmaktadır.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesine göre kat malikleri, anataşınmazın bakımı ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup anataşınmazın acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmamaktadır.
Bu bağlamda her kat maliki, anataşınmazın depreme karşı güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun gerektiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir.
Anataşınmazın yıkımının tüm kat maliklerinin vereceği kararla mümkün bulunması ve davacıların anataşınmazın güçlendirilmesi ile bunun için yapılacak masraflara hükmedilmesini istedikleri anlaşılmış olmakla, dosyadaki bilirkişi raporu da denetime ve hükme elverişsiz olduğundan mahkemece yapılacak iş, konusunda uzman bir bilirkişi kurulu oluşturularak dava konusu anataşınmazın statik hesaplarının ve betonarme taşıyıcı elemanlarının kesit, boyut ve demir donatıları ile beton numunesi ( karot ) deneyleri ve diğer gerekli araştırmanın yapılarak Deprem Yönetmeliği hükümleri de dikkate alınmak suretiyle olası bir depreme karşı güçlendirme yapılmasının zorunlu olup olmadığı hususunun araştırılarak Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinin ( d ) bendi uyarınca anataşınmazın korunması, onarımı ve bakımının yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak bilirkişinin saptayacağı güçlendirme maliyetinin kat maliklerinden ( davacı da dahil ) avans niteliğinde olarak Kanunun 20/b maddesi uyarınca arsa payları oranında toplanması, masrafların daha fazla olması halinde kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımı yapması için varsa öncelikle dava konusu taşınmazın ortak yöneticisine yetki ve uygun bir süre verilmesi, yöneticinin bulunmaması veya yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacının bu konuda yetkilendirilmesi gerekirken, binanın yıkımı için tüm kat malikleri tarafından alınmış bu yönde bir kat malikleri kurulu kararı bulunmadığı da dikkate alınmadan, eksik araştırma ve yazılı gerekçeyle davanın reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine, 11.12.2018 günü oybirliği ile karar verildi.
