T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 1995/2259
K. 1995/5181
T. 2.10.1995
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yüklenicinin Arsa Payını Devretmesi )
• TEMİNAT İPOTEĞİ ( Karşılık Olarak Yüklenicinin Kendi Payını Satması )
• SÖZLEŞMENİN FESHİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Pay Devri ve İnşaata Başlanmaması Dolayısıyla )
• AKTİN FESHİ VE TAPU İPTALİ ( Pay Devrine Karşılık Teminat İpoteği İstenebileceği Halde )
818/m. 82,94,95,106,117,358/1,360,364/1,365/II, 367,368,369,370,371 )
ÖZET : Davacılar, sözleşmeden dönmeyi iki nedene dayandırmıştır: 73/174 payın diğer davalıya devri ve inşaata başlanılmamış olması.
Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça ücret ( olayda arsa payı ), eserin teslimi anında ödenir ( BK. m. 364/1 ). İnşaat gibi büyük yatırımı gerektiren işlerde; taraflar, iş sahibinin ve yüklenicinin inşaat masraflarına katılmasını öneren hükümler koyabilirler. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa payının işin başında veya seyri sırasında yükleniciye geçirilmesi gibi. Sözleşmenin 7. maddesinde, inşaat teminat ipoteği karşılığı arsa payının geçirilmesini ve yüklenicinin, kendisine düşen bu payı başkalarına satıp ve satılanlar üzerindeki ipoteğin de satılmayanlar üzerine kaydırılacağı kabul edilmiştir. Davalı yüklenicinin finans kaynağı yaratılmasına yönelik bu hakkını kullanmasında sözleşmeye ve yasaya aykırı hir durum yoktur.
Öte yandan; sözleşmenin yapılmasından sonra yönetici imar durumunun çıkarılması, ruhsatın alınması arsaların tevhidini ve tapuya tescil işlemleri ile uğraşmış henüz 20 aylık inşaat bitirim süresi dolmadan dava açılmıştır. Bu durumda; davacıların dayandığı ikinci dönme nedeni de sözleşmeye ve BK.nun 358/1 maddesine uygun değildir.
O halde; mahkemece davacıların inşaat teminat ipoteği isteyecekleri düşünülmeden; aktin feshi ve tapuların iptaline karar verilmesi doğru değildir.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilen hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalılar vekili tarafından istenmiş olmakla; temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan sonra dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü: KARAR: Davacı arsa sahipleri vekili; müvekkilleri ile davalı Sabri arasında noterde düzenleme şeklinde “gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat mukavelenamesi” yapıldığını, ancak davalının bu sözleşmeye aykırı olarak payının bir kısmını ( 73/174 ) amcasının oğlu Selahattin’e muvazaalı olarak devrettiğini ve inşaata da henüz başlamadığını ileri sürerek, sözleşmenin feshine ve davalı Sabri üzerinde kalan 50/174 payın iptali ile müvekkilleri adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davacılar vekili, devredilen 73/174 payın da iptali ile müvekkilleri adına tescili için Selahattin aleyhine ayrıca dava açmış ve davalar daha sonra birleştirilmiştir.
KARAR : Davalılar vekili ise; müvekkillerinden yüklenici Sabri’nin arsaların tevhit işlemlerini yaptığını, projeyi hazırlattığını, ancak eski evin davacılardan Ulviye tarafından tahliye edilmemesi nedeniyle inşaata başlanamadığını, bu konuda kusurlarının bulunmadığını, finans zorluğu ile karşılaşmamak için payının bir kısmını akrabası olan diğer müvekkil Selahattin’e devrettiğini, başka bir anlatımla, inşaatı birlikte yapabilmek için Selahattin’i adeta kendisine ortak yaptığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkeme; tevhit işlemini tamamlayan davalı yüklenici Sabri’nin, inşaata başlamaması nedeniyle edimini yerine getirmediği ve sözleşmeye aykırı davranarak payının bir kısmını diğer davalı Selahattin’e devrettiği gerekçesiyle sözleşmenin feshine, davalılar üzerindeki payların iptali ile davacılar adına tesciline, hükmetmiştir.
Kararı, davalılar vekili temyiz etmiştir. Tüm sözleşmeler gibi, eser sözleşmelerinin de doğal sona ermeleri, bu sözleşmelerden doğan borçların tamamen ve uygun şekilde ifa edilmeleriyle mümkün olur.
Bu doğal sona ermenin dışında, taraflar anlaşarak her zaman aralarındaki akdi ilişkiye son verebilirler ( ikale ). Sözleşme özgürlüğünün sonucu kabul edilen ve ilişkinin ortadan kaldırılmasına yönelik bu tür sona erdirme sözleşmeleri yasalarımızda ayrıca düzenlenmemiştir.
Yasalarda saptanmış bazı olguların gerçekleşmesi ile de sözleşme ilişkisi son bulabilir ( BK.nun 117,368,370 ve 371. maddeleri ).
Bunların dışında, bir sözleşmeyi taraflardan birinin tek taraflı irade beyanı ile sona erdirmesi -kural olarak- kabul edilmemiştir.Zira, böyle bir durum, ahde vefa ( pacta sunt servanda ) ilkesi ile bağdaşmaz. Ancak, bazı durumlarda, önceden saklı tutulmasa dahi, taraflardan birinin tek taraflı irade bildirimi ile akdi ilişkiye son vermesi yasaca kabul edilmiştir ( BK.nun 82,94,95,106,358,360/I 365/II, 367 ve 369. maddeleri ). Somut olayda, davacılar vekili, sözleşmeden dönmeyi iki nedene dayandırmıştır: 73/174 payın diğer davalıya devri ve inşaata başlanılmamış olması.
Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, ücret ( olayda arsa payı ), eserin teslimi anında ödenir ( BK. 364/I ). Kural; önce işin yapılması, sonra ücretin ödenmesidir. İnşaat gibi büyük yatırım gerektiren işlerde, taraflar sözleşmeye inşaat bitmeden önce iş sahibinin de yüklenicinin masraflarına katılmasını öngören hükümler koyabilirler: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa payının işin başında veya seyri sırasında yükleniciye geçirilmesi gibi. Nitekim taraflar ,13.1.1988 tarihli sözleşmenin 7. maddesiyle, inşaat teminat ipoteği karşılığı arsa payının geçirilmesini ve yüklenicinin, kendisine düşen bu payı işin seyrine göre başkalarına ( olayımızda diğer davalı Selahattin’e ) satabileceği ve satılanlar üzerindeki ipoteğin de satılmayanların üzerine kaydırılacağı kabul edilmiştir. Davalı yüklenicinin, finans kaynağı yaratılmasına yönelik bu hakkını kullanmasında sözleşmeye ve yasaya aykırı bir durum yoktur.
Öte yandan, sözleşmeye göre, imar durumunun çıkarılmasından sonra 6 ay içinde temel ve temel üstü ruhsatı alınacak ve alındığı tarihten itibaren de en geç 20 ayda inşaat bitirilecektir. Sözleşmenin yapılmasından sonra yüklenici arsaların tevhit işlemleri ile uğraşmış ve tevhit işlemi 24.8.1989 tarihli encümen kararıyla onanarak, 4.10.1989 günü 82 parsel numarasıyla tapuya tescil edilmiş ve henüz süre dolmadan 19.3.1990 günü işbu dava açılmıştır. Başka bir anlatımla, yüklenicinin işe başlayabilmesi için -dava tarihi itibariyle- henüz süresi vardır. Bu durumda, davacıların dayandığı diğer dönme nedeni de, sözleşme hükümlerine ve BK.nun 358/I. maddesine uygun düşmemektedir.
O halde, mahkemece; davacıların bu aşamada, sadece inşaat teminat ipoteği konulmasını isteyebilecekleri düşülmeksizin davanın reddi yerine, sözleşmeden dönmeye ve tapuların iptaline karar verilmesi, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
SONUÇ : Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın, yukarıda açıklanan nedenlerle ( BOZULMASINA ), Yargıtay duruşmasında kendilerini vekille temsil ettirmeyen davalılar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, istek halinde temyiz peşin harcının davalılara geri verilmesine, 2.10.1995 gününde oybirliğiyle karar verildi.
