Bu yazımızda TBK 69. ve 70. maddelerinde düzenlenen yapı malikinin sorumluluğu genel hatlarıyla incelenecektir. Borçlar kanununda kusursuz sorumluluk halleri; hakkaniyet sorumluluğu, özen sorumluluğu ve tehlike sorumluluğu başlıkları altında ele alınmıştır. Yapı malikine ilişkin sorumlulukları düzenleyen 69 ve 70. maddeler ise özen sorumluluğu alt başlığı altında irdelenmektedir. Kanunun sistematiğinin yapı malikinin sorumluluğunu bir kusursuz sorumluluk hali olarak öngördüğü açıktır.
Kusursuz sorumluluk şeklinde öngörülmesi sebebi ile kusur bir sorumluluk şartı olarak aranılmamaktadır. Ancak uygun illiyet bağının varlığı şart olduğu için illiyet bağını kesen haller söz konusu ise yapı maliki sorumlu olmaz. Mücbir sebep, zarar görenin yahut üçüncü kişinin kusuru bu bağı kesecek yoğunlukta ise malik sorumluluktan kurtulur. (1)
Burada dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise kurtuluş kanıtı ilişkindir. Kanun, yine özen sorumluluğu başlığı altında düzenlenen adam çalıştıranın sorumluluğu (TBK m. 66) ve hayvan bulunduranın sorumluluğundan (TBK m. 67) farklı olarak yapı malikinin sorumluluğu söz konusu olduğunda bir kurtuluş kanıtı imkanı düzenlememiştir.
Bina Ve Yapı Eseri
Bina insan yaşamsal faaliyetlerini devam ettirebileceği ve çevresi kapatılmış olan yapılardır. Yapı eseri ise üzerinde bulunduğu arazi ile dolaylı veya doğrudan entegre olan ve insan mahsulü bina harici yapılardır.
Otomobil, tren gibi ulaşım araçlarının yapı eseri niteliğinde olup olmadığı konusunda ise görüş birlikteliği yoktur. Bir görüş kolayca hareket ettirilememeleri sebebiyle bunları yapı eseri sayarken bir diğer görüş ise bunların hareket halinde olmadıkları süreçte yapı eseri sayılacağını belirtmektedir. (2)
Zarar
TBK m. 69 kapsamında bir sorumluluk söz konusu olabilmesi için ortada bir zararı varlığı gerekmektedir. Zarar meydana gelmediği müddetçe malikin sorumluluğundan bahsedilemez. Talep edilecek bu zarar maddi zarar veya manevi zarar olabilir. Öte yandan, doğrudan zararın yanında mahrum kalınan kazanç gibi dolaylı zararlar da yapı malikinden istenebilir.
Zararın ispatı kural olarak zarar görene aittir. Buna göre zarar gören yapıdaki hatalar ya da bakımındaki eksiklikleri ispat etmelidir. Yine de Oğuzman/Öz’e göre: “Olağan hayat akışı zararın, yapımdaki bozukluk veya bakımdaki noksanlıktan ileri gelmesini gerektiriyorsa ispat yükü davalıdadır.” (3) Tüm bunların yanı sıra malik illiyet bağının olmadığını ispat etmek suretiyle de zararı tazminden kurtulabilir.
Yapımdaki Bozukluk ve Bakımdaki Noksanlık
Yapı malikinin sorumluluğun doğması için zararın kanunda sayılan nedenler sonucunda ortaya çıkması gerekir. Malik bazı hallerde oluşan zarardan sorumlu tutulamaz meğerki zarar yapımdaki bozukluk bakımdaki eksiklikten ileri gelsin.
Sorumluluğun yapımdaki bozukluk veya bakımdaki noksanlıktan doğmasının gerekliliğinin yanı sıra hangi sebebe dayanarak meydana geldiği de zararın sonuçları bakımından oldukça önemlidir. Zira, intifa ve oturma hakkı sahipleri yapımdaki bozukluktan sorumlu olmamalarına rağmen bakımdaki noksanlıktan sorumludurlar.
5 yıl süresince atıl bırakılmış ve ardından tadilata uğramandan kullanıma açılmış deponun kapısının düşmesi sonucu doğan zarar bakımdaki noksanlıktan kaynaklanan zarar örnek olarak gösterilebilir. Yargıtay da bir kararında elektrik hattının yapımında uygun olmayan malzeme kullanımı ve yapım sonrası elektrik hattında kopan tellerin yenilenmemesi sebebiyle yapımdaki bozukluk ve bakımdaki noksanlıktan ötürü sorumlu tutmuştur. (4) Elektrik hattının uygunsuz malzeme ile yapılması yapımındaki bozukluğa, tellerin tamiratının yapılmaması ise bakımındaki noksanlığa örnektir.
Sorumluluğu oluşturan sebeplerin tespiti için bina ya da eserin ne için kullanıldığı da önem arz etmektedir. Depo için eksiklik olarak sayılmayan bir husus torna dükkanı için veya tehlikeli madde imalatı yapılan bir fabrika için eksiklik olarak kabul edilebilir. Bu yüzden de sorumluluk doğabilir.
Uygun İlliyet Bağı
Malikin sorumluluğunun varlığı kabul edilecekse iddia edilen yapımdaki eksiklik veya bakımdaki noksanlığın zarara sebebiyet vermiş olması gerekir. Uygun illiyet bağı kurulduğu takdirde kanun gereği yapı malikinin kusursuz sorumlu olduğu kabul edilecektir. Burada dikkat edilecek husus sebep sonuç ilişkisinin açıkça göz önüne serilebilmesidir. Eğer başka bir sebeple bu sebep sonuç ilişkisi kesiliyorsa o noktada yapı malikinin sorumluluğu kalkacaktır. Bunlar mücbir sebep hali, zarar görenin kusurunun varlığı ve üçüncü bir kişinin kusurudur. Yargıtay’ın bir kararında, dere yatağına doğal afetlere açık bir bölgede ve zemin etüdü yapmadan inşaat yapılması yapımdaki bozukluk hali olarak görülmüş ve TBK m. 69 kapsamında sorumlu tutulması gerektiği ifade edilmiştir. (5) İlliyet bağının kesilmesi ile alakalı olarak da Mardin’in Midyat ilçesinde meydana gelen terör saldırısı sonrası hasar gören ve çevreye zarar veren boru hattına ilişkin açılan davada Yargıtay, zararın yapımdaki eksiklik veya bakımdaki noksanlıktan ileri gelmediğini belirterek illiyet bağı kesildiği için malikin TBK m. 69 kapsamında sorumlu tutulamayacağı kararını vermiştir. (6) Burada illiyet bağını kesen terörist eylemi gerçekleştiren üçüncü kişinin ağır kusurudur. Ancak üçüncü kişinin veya zarar görenin kusurunun yanında yapı malikinin de sorumluluktan kurtulmak için ek kusurunun olmaması gerekir.
Sorumlu Bulunanlar
Tapuya kayıtlı taşınmazlarda tapu siciline kayıtlı kişiler tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için ise taşınmazsın zilyedi malik olarak sorumlu olacaktır. Bunun için zararın bu kişiler taşınmaza malik olduğu sürede gerçekleşmesi gerekir. Eğer yapı açısından paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti söz konusu ise müteselsil sorumluluk hükümleri uygulanacaktır.
TBK’nın 69. maddenin ikinci fıkrası intifa ve oturma hakkı sahiplerini de yapı maliki ile beraber sorumlu tutmaktadır. Bu sorumluluk kanundan doğan bir müteselsil sorumluluktur. Ancak dikkat edilmesi gerekir ki kanun, intifa ve oturma hakkı sahiplerini sadece binanın bakımındaki eksikliklerden sorumlu tutmuştur. Bu sebeple intifa ve oturma hakkı sahiplerinin sorumluluklarına yapımdaki bozukluktan doğan bir zarardan ötürü gidilemez.
Kanun, 72. Maddede tazminat davasına ilişkin zamanaşımını düzenlemiştir. Yapı malikinin sorumluluğundan doğan tazminat talebinde de zamanaşımını tespit etmek için TBK m. 72’ye gitmek gerekir:
“MADDE 72– Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Ancak, tazminat ceza kanunlarının daha uzun bir zamanaşımı öngördüğü cezayı gerektiren bir fiilden doğmuşsa, bu zamanaşımı uygulanır.”
Kanunun lafzı 2 yıllık süreyi zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten itibaren başlatmaktadır. Burada dikkat çekilecek nokta zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü farklı tarihlerde öğrenmesidir. Bu durumda olması gereken her ikisini de öğrendiği zaman sürenin başlamasıdır. Örneğin zarar gören kişi kayıtsız bir taşınmazda kimin yapı maliki olduğunu öğrenemezse süre öğrenene kadar başlamayacaktır.
10 yıllık sürenin başlangıcı ile alakalı ise farklı görüşler mevcuttur. Kanun lafzına göre bazı yazarlar yapım ile birlikte yapımdaki bozukluktan sorumluluğa ilişkin sürenin başladığını savunmaktadır. Ancak Yargıtay Gölcük Depremi ile alakalı eski kanun döneminde bazı kararlarında bu görüşün aksine yorumlar yapmıştır: “Maddenin bu düzenleniş biçimi, somut olaya uygulandığında, şöyle bir sonuca varmak gerekir. Bir kimsenin, ödence isteminde bulunabilmesi için öncelikle bir zararın olması ilk koşuldur. Çünkü davanın hukuki nedeni ödence olunca, öncelikle bunun var ve miktarının da belli veya belirlenebilir olması gerekir. Öte yandan ve en önemli koşul, bu zararın tazminat olarak istenebilir bir duruma da gelmesidir. Davaya konu edilen olayda olduğu gibi, davalının hukuka aykırı eylemi, yapının yapıldığı tarihte gerçekleşmiştir. Ancak o tarihte davacının eldeki davaya konu ettiği tür ve kapsamda bir zararı doğmamıştır. Böyle bir zarar olmayınca, davacının eldeki gibi böyle bir dava açma olanağı da bulunamayacağı doğaldır. Zamanaşımı, harekete geçememek durumunda bulunan kimsenin aleyhine işlemez.” (7)
Kat Mülkiyetinin Varlığı
Yargıtay kat mülkiyetinin varlığı halinde: “Bina malikinin sorumluluğu 818 Sayılı BK.’nun 58.(6098 Sayılı TBK. madde 69) maddesine, kat maliklerinin ortak tesislerden sorumluluğu ise bu genel hüküm ile birlikte Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesine dayanmaktadır.” diyerek KMK m.20 ile TBK m. 69’un birlikte değerlendirilmesi gerektiği görüşündedir. (8)
Kat mülkiyeti kanunun 20. Maddesi ortak yerlerin bakım ve onarım giderlerinden her birinin aksi kararlaştırılmadıkça payları oranında sorumlu olduğunu belirtmektedir. Burada bahsi geçen sorumluluğun zarar görene karşı müteselsil bir sorumluluk olup olmadığına dair ise farklı görüşler mevcuttur.
Tehlikenin Önlenmesini İsteme Hakkı
TBK’nın zarar tehlikesini önleme başlıklı 70. Maddesi bina veya yapı eserinden zarar görme tehlikesi ile karşılaşan kişinin tehlikenin önlenmesine yönelik olarak hak sahibinden gerekli tedbirleri almasını isteme hakkını düzenlemektedir. Mesela binanın dış yüzeyinde gözle görülebilir şekilde büyük çatlaklar ya da apartman gider tesisatında bozukluklar olabilir. Bu hakka sahip kişiler kiracılar olabileceği gibi bitişik nizamda yan bina sakinleri veya üst dairedeki bir tehlike nedeniyle alt kat malikleri de olabilir. Hakkın kullanımı için önem arz eden husus bu tehlikeye maruz kalmaktır.
(1) Süleyman Yılmaz. “Türk Borçlar Kanunu Tasarısında Sebep Sorumluluklarına İlişkin Yeni Hükümler” s. 568.
https://dspace.ankara.edu.tr/xmlui/handle/20.500.12575/48947 [Erişim: 16.04.2020)
(2) Kemal Oğuzman ve Turgut Öz. “Türk Borçlar Hukuku Genel Hükümler” İstanbul. Vedat Kitapçılık. s. 725.
(3) Oğuzman ve Öz a.g.e s. 176.
(4) Y. 3.HD, T. 28.5.2014, E. 2014/911, K. 2014/8382
(5) Y. 11.HD, T. 11.1.2016, E. 2015/14270, K. 2016/89
(6) Y. HGK, T. 16.3.2016, E. 2014/3-841, K. 2016/321
