Hafta İçi : 09:00-18:00
·

ÜST SINIR İPOTEĞİ

Üst sınır ipoteği, ipoteğin kurulması sırasında mevcut olmayan ancak ileride doğacak olası bir alacağın belirli bir sınır içinde taşınmazla güvence altına alınmasıdır. Bu şekilde, alacaklı, ipoteği veren kişi tarafından ileride doğacak alacaklarının ödenmesini garanti altına alır.

Üst sınır ipoteği, taraflar arasında belirli bir limitin belirlenmesini gerektirir. Bu limit, taşınmazın değeriyle ilgili olabileceği gibi, belirli bir para miktarı da olabilir. Örneğin, bir borcun karşılanması için taşınmaz ipoteğinin verildiği durumlarda, üst sınır ipoteğiyle, ipoteği veren kişi tarafından ileride doğabilecek diğer alacaklar da belirli bir üst sınır içinde güvence altına alınabilir.

Üst sınır ipoteği, genellikle rehinin kurulduğu sırada miktarı bilinmeyen ve ileride doğacağı zamanda da miktarının ne olacağı tahmin edilemeyen alacaklar için kurulur. Henüz gerçekleşmemiş olmakla birlikte doğması ihtimali bulunan tazminat alacakları, kredi hesabı veya cari hesaptan doğan alacaklar ile şarta bağlı alacaklar bu tür alacaklara örnek olarak gösterilebilir.

Bununla birlikte, miktarı belli bir alacak için de üst sınır ipoteğinin kurulmasına kanunen bir engel bulunmamaktadır. Diğer bir ifadeyle, taraflar, anapara ipoteği ile güvence altına alabilecekleri miktarı belli bir alacağı da üst sınır ipoteği ile güvence altına alabilirler. Bu durumda, miktarı belli bir alacak için kurulmuş ipoteğin, anapara ipoteği mi, yoksa üst sınır ipoteği mi olduğu sorunu ortaya çıkabilir. Sorunun çözümünde, tarafların ipotek sözleşmesinde kullanmış oldukları ibarelerden ve tarafların iradelerinin yorumlanmasına yardımcı nesnel ölçütlerin(faiz şartı gibi) yararlanılabilir. Tarafların iradelerinin açık olmaması halinde, ipoteğin çeşidi, güvence altına alınan alacağın miktarının belli olup olmamasından hareketle belirlenmelidir.

ÜST SINIR İPOTEĞİNİN KAPSAMINI BELİRLEYEN MEDENİ KANUN 851. MADDESİ

4721 sayılı yeni medeni kanunun 851. Maddesinde, tapuya kayıt edilen üst sınırın, taşınmaz üzerindeki rehin yükünün üst sınırını oluşturduğu şu şekilde ifade edilmiştir; “Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.” Doktrindeki baskın görüşe ve Yargıtayın yeni tarihli kararlarına uygun olan bu değişiklik sonrasında Medeni kanunun 875 ve 876 . maddelerinde gösterilen yan alacaklar, tapuya tescil edilen üst sınır içinde ipotekli taşınmazın güvencesinden yararlanırlar. Asıl alacakla yan alacakların toplamının tapuda gösterilen üst sınırı aşması halinde, aşan kısım rehinin güvencesinden yararlanamaz.

ANAPARA İPOTEĞİ VE ÜST SINIR İPOTEĞİNİN BİRBİRİNDEN AYRILMASI

Ana para ipoteği ve üst sınır ipoteği, ipoteğin kurulması sırasında mevcut olmayan ancak ileride doğacak muhtemel alacakları güvence altına almak amacıyla kullanılan iki farklı kavramdır. İşlevsel olarak birbirinden ayrılırlar ve farklı amaçlar için kullanılırlar.

Ana para ipoteği, ipoteğin konusu olan taşınmazın, ipoteği veren kişinin ödemesi gereken ana borcu güvence altına almak için kullanılır. Yani, bir borç ilişkisinde, borcu ödeyemeyen kişi taşınmazını ipotek vererek borcunu güvence altına alır. Bu durumda, ipoteğin alacağı, ana borcu temsil eder ve ipotek verenin taşınmazı satarak veya başka bir şekilde değerlendirerek borcunu ödemesi amaçlanır.

Üst sınır ipoteği ise, ana paranın dışında, ileride doğabilecek muhtemel alacakları güvence altına almak için kullanılır. Bu durumda, ipoteği veren kişi, mevcut olmayan ancak ileride doğması beklenen alacaklarını belirli bir sınır içinde taşınmazla güvence altına alır. Böylece, ipoteği veren kişi, belirlenen sınıra kadar olan alacaklarının ödenmesini talep edebilir.

Ana para ipoteği, temel borcu güvence altına alırken, üst sınır ipoteği, ileride doğabilecek ek alacakları güvence altına alır. Bu şekilde, borç ilişkisindeki tarafların haklarını ve güvencelerini koruma amacı güdülür.

ÜST SINIR İPOTEĞİNDE ALACAĞA BAĞLILIK (İPOTEĞİN FER’İLİĞİ )

Üst sınır ipoteğinde, ipoteğin kurulması sırasında belirlenen limit içinde taşınmazla güvence altına alınan alacaklara bağlılık ilkesi vardır. Bu ilke, ipoteğin fer’i niteliğini oluşturur.

Alacağa bağlılık ilkesi, üst sınır ipoteğiyle güvence altına alınan alacakların, belirlenen limit içinde olduğu sürece ipoteğin etkisini sürdüreceğini ifade eder. Yani, ipoteği veren kişinin ileride doğacak alacakları, belirlenen sınıra kadar taşınmazın ipoteğiyle güvence altına alınır.

Ancak, belirlenen limitin aşıldığı durumlarda, yani ileride doğacak alacaklar belirlenen sınırdan fazla olursa, bu fazla alacaklar üst sınır ipoteği kapsamına girmeyecektir. Yani, ipoteğin fer’i niteliği, belirlenen limit içindeki alacaklarla sınırlıdır.

Üst sınır ipoteğinde alacağa bağlılık ilkesi, alacaklıyı belirlenen sınırdan fazla alacak taleplerine karşı korur ve ipoteği veren kişiye de ileride doğabilecek alacaklarını belirli bir sınırlama içinde taşınmazla güvence altına alma imkânı sağlar.

İpotekle teminat altına alınmış bir alacağın temlikinde de ipoteğin alacağa bağlılığının sonuçları ile karşılaşılır. İpotekle temin edilmiş bir alacak da borçlar kanunun alacağın temlikine dair hükümleri uyarınca temlik edilir. Borçlar kanununun 168. Maddesi uyarınca temlik edilen alacağa ait bulunan feriler de alacakla birlikte temellük edene geçer. İpotek de sözü geçen hüküm uyarınca yeni alacaklıya geçecektir. Böyle bir halde alacağın temlikinin geçerli olabilmesi için temlikinin tescili şart değildir. (MK. 806) (Yargıtay 14. Hukuk dairesi 1986/9204 e. 1986/9266 k, 28.12.1986 tarih)

İpotek hakkının temin ettiği alacaktan bağımsız olarak temliki mümkün değildir. İpoteğin alacağa bağlılığı bunu kesin olarak engeller. (http://nek.istanbul.edu.tr:4444/ekos/TEZ/34861.pdf)

YABANCI PARA ALACAKLARININ ÜST SINIR İPOTEĞİ İLE TEMİNAT ALTINA ALINMASI

İpotek tutarı genellikle Türk parası üzerinden gösterilir. Ancak, belirli durumlarda yabancı para birimi üzerinden de ipotek tesis edilebilmesine imkan tanınmıştır.

Özellikle yurt içinde veya yurt dışında faaliyet gösteren kredi kuruluşları tarafından yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsüyle verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden ipotek kurulabilir. Bu durumda, ipotekli alacağın para birimi yabancı para olacaktır.

Yabancı para birimi üzerinden ipotek kurulabilmesi için ise hangi yabancı para birimlerinin kullanılabileceği konusu, Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından belirlenir. Merkez Bankası, hangi yabancı para birimlerinin ipotek olarak kabul edilebileceğini belirler ve sadece tek bir para birimi kullanılmasına izin verir. Aynı derecede birden fazla para biriminin gösterilmesi mümkün değildir.

Öte yandan, bir derecenin boşalması durumunda, boşalan derecenin Türk parası veya yabancı para birimi üzerinden ipotek tesis edilebilir. Yani, önceden Türk parası üzerinden ipotek kurulmuş bir derece boşaldığında, o derece için yeniden Türk parası veya yabancı para birimi üzerinden ipotek tesis edilebilir.

ÜST SINIR İPOTEĞİNDE DOĞACAK FAİZLER VE ALACAĞA BAĞLI YAN GİDERLER DE BELİRLENEN ÜST SINIRA DAHİL EDİLİR.

Üst sınır ipoteğinde, ipoteği veren kişinin ileride doğabilecek alacağının yanı sıra faizler ve alacağa bağlı yan giderler de belirlenen üst sınıra dahil edilebilir. Bu şekilde, ipotek hakkıyla temin edilen alacak miktarı, belirlenen sınırlar içinde tutulur.

Üst sınır ipoteği, Türk Medeni Kanunu’nun 851. maddesi uyarınca düzenlenir ve ileride doğacak muhtemel bir alacağın belirli bir limit içinde taşınmazla güvence altına alınması amacını taşır. Bu limit, ipoteği veren kişi ile alacaklı arasında belirlenir ve ipotek hakkının kapsamını belirler.

Bu çerçevede, ipoteği veren kişinin ileride doğacak alacaklarına ek olarak, faizler ve alacağa bağlı yan giderler de belirlenen üst sınıra dahil edilir. Bu şekilde, ipotek hakkının kapsamı genişletilir ve alacaklı, ileride doğacak faizler ve yan giderler de dahil olmak üzere belirlenen sınırlar içindeki toplam alacağını teminat altına alır.

ÜST SINIR İPOTEĞİNİN KURULMASI

Türk Medeni Kanunu’nun 856. maddesi uyarınca taşınmaz rehini, tapu siciline kayıt ile kurulur. Taşınmaz rehini, kanundan kaynaklanan istisnalar saklı kalmak kaydıyla, tapu siciline tescil edilerek oluşur.

Bu nedenle, taşınmaz rehini kurulması için tarafların irade açıklamaları gereklidir. Taraflar arasında rehin sözleşmesi şeklinde resmi bir belge düzenlenebileceği gibi, diğer hukuki işlemler veya ölüme bağlı tasarruflar yoluyla da taşınmaz rehini kurulabilir.

Taşınmaz rehini tescil ile doğması prensibi, genel bir kural olmakla birlikte, Medeni Kanun’da belirtilen istisnalar vardır. Bu istisnalar, tescil gerektirmeksizin doğan kanuni ipotek haklarını oluşturur. Örneğin, gayrimenkulün değerinin azalması tehlikesi bulunan durumlarda ipotekli alacaklı tarafından yapılan masraflar, tescil gerektirmeden taşınmaz üzerindeki alacaklara teminat olarak kabul edilebilir.

ÜST SINIR İPOTEĞİ HER TÜRLÜ ALACAK İÇİN KURULABİLİR

Yargıtay 20. Hukuk dairesi 06.04.2017 tarih ve 2015/6341-2017/2930 sayılı kararı

ANA PARA İPOTEĞİ VE ÜST SINIR İPOTEĞİ ARASINDA YAN ALACAKLARI KAPSAMA BAKIMINDAN FARKLILIKLAR

Ana para ipoteğinde rehin, tapuda tescil edilen miktar dışında kalan yan alacakları da kapsar. Yan alacaklar, genellikle anapara, takip giderleri, gecikme faizi gibi borçlunun ipoteği veren kişiye olan tüm borçlarını içerir. Bu durumda, rehin, ipoteği veren kişinin alacaklarını tam kapsamlı olarak güvence altına alır.

Öte yandan, üst sınır ipoteğinde ise rehin, tapuda belirtilen meblağ dışında kalan yan alacakları kapsamaz. Üst sınır ipoteği, Türk Medeni Kanunu’nun 851. maddesi uyarınca düzenlenir ve belirli bir sınır içindeki alacakları teminat altına alır. Bu sınır, ipoteği veren kişiyle alacaklı arasında belirlenir. Üst sınır ipoteği, belirlenen sınırlar içindeki alacakları kapsar ve belirli yan alacakları dışında kalan alacakları teminat altına alır. Özellikle anapara, takip giderleri ve belirli bir faiz miktarı gibi yan alacaklar üst sınır ipoteği kapsamında yer almaz.

Bu nedenle, yan alacakların kapsamı, ipoteğin türüne (ana para ipoteği veya üst sınır ipoteği) göre değişir. Ana para ipoteği, yan alacakları tam kapsamlı olarak güvence altına alırken, üst sınır ipoteği belirli sınırlar içindeki alacakları kapsar ve belirli yan alacakları dışarıda bırakır.

Bu açıklamalar, genel prensipleri yansıtmaktadır. Ancak, spesifik durumlar ve güncel hukuki düzenlemelerle ilgili olarak hukuki danışmanlık almanız önemlidir.

ÖNEMLİ !!!

**Yargıtay medeni kanunun 851. Maddesinin kamu düzenine ilişkin emredici bir hüküm olduğunu kabul etmekte ve üst sınır ipoteğinde güvencenin kapsamını belirlemeye yönelik olarak taraflar arasında yapılan anlaşmaların hiçbir şekilde sonuç doğurmayacağına karar vermektedir. (HGK., 24.05.1989, E.1989/11-294, K.1989/378,)

**İpotekli alacaklının ipotek konusu taşınmazın olduğu gibi korunması için yaptığı zorunlu giderler ile malik hesabına ödediği sigorta primlerinin MK 851. Maddesindeki sınırlamaya tabi olup olmayacağı tartışmalıdır. Bu konuda ileri sürülen bir görüşe göre, ipotekli alacaklı tarafından yapılan bu tür masraflar ipotek limiti içerisinde kalmak şartıyla ipoteğin sağladığı güvenceden yararlanır. Diğer bir görüşe göre ise, söz konusu giderlerin ipoteğin güvencesinden yararlanmaları kanun gereği tanınmış olup, yapılan giderlerden taşınmaz üzerinde hak sahibi olan herkes faydalanmaktadır.

**Yargıtay 2017 tarihli bir kararında, limit ipoteği tescil edilirken, borca sebep olan hukuki ilişkinin de belirtilmesi gerektiğine dikkat çekmiştir.

” Üst sınır ipoteğinin izahında taşınmaz rehin hukukunda hakim olan ilkelerden belirlilik ilkesine değinmek gerekir. Rehin hakkı kural olarak fer’i bir haktır. Bu nedenledir ki rehin hakkının muteber olarak kurulabilmesi için teminatını oluşturduğu alacak hakkının belirli, muayyen bir alacak olması gerekir. Bununla beraber rehinle temin edilen alacağın belirtilmesi için sebebinin rehin sözleşmesinde gösterilmesinin gerekli bulunup bulunmadığı, bu alacağın mevcut ya da müstakbel bir alacak olup olmamasına göre değişir. Mevcut alacaklar için yapılan rehin sözleşmesinde alacağın tutarının gösterilmesi bu alacağın belli edilmesi için yeterlidir. Buna karşılık müstakbel alacakların temini için yapılan rehin sözleşmelerinde alacağın hangi sebepten doğacağı da açık olarak gösterilmelidir. (Akipek, J.G., age.,s.189) Miktarı gelecekte belli olacak alacaklar yönünden kurulan rehin hakkında, yine belirlilik ilkesi gereği olarak, rehin edilen taşınmazın teminat teşkil edeceği alacağın azami tutarı tapu kütüğünde gösterilmek suretiyle tescil edilmelidir.” Hukuk Genel Kurulu  2017/606 E.  2017/532 K.

Konu ile ilgili profesyonel bilgi almak için bize ulaşabilirsiniz.

Tel: +90 216 349 44 85

GSM: +90 532 302 03 17

E-mail: [email protected]

whatsappdestek iletişim iletişim