Ürün kirası (hasılat kirası) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile düzenleme altına alınmış bir kira sözleşmesi çeşididir.
Kira sözleşmesi süresi boyunca kiraya veren, kiralananı kullandırma borcu altındadır. Ürün kirası sözleşmesi ise kiraya veren yalnızca kullanma hakkını değil bununla beraber yararlanma ve ürünlerin toplanması (semerelerin devşirilmesi) hakkını da devretmektedir.
Ürün kirası sözleşmesi kiracısının da bu sözleşmede bazı edim yükümlülükleri bulunmaktadır; kira bedelini ödemek, yan giderlere katlanmak, kiralananı işletmek, bakım yükümlülüğünü yerine getirmek gibi.
Ürün kirası sözleşmesi, yasal düzenlemeye göre “kiraya verenin kiracıya ürün veren bir malın veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bir bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşme” şeklinde tanımlanmıştır.
Unsurları
Ürün Getiren Bir Kiralanan
Ürün kirası sözleşmesinin unsurlarından birincisi ürün veren bir kiralananın mevcut olmasıdır. Kiralananın bir hak veya bir eşya olması mümkündür ancak her ikisinin de ürün getirme kabiliyetinin bulunması şarttır. Ancak ürün ya da üretim kiralananının niteliğinden kaynaklanmalıdır. Aksi halde ürün kirası değil adi kira söz konusu olacaktır. Örneğin işyerlerinde de çeşitli faaliyetler yapılıp kar elde edilmektedir fakat burada elde edilen gelir ürün niteliğinde değildir bu sebeple adi kira veya niteliğine göre çatılı işyeri kirası söz konusu olacaktır. Burada kazanç elde etme, kiralananın niteliğinden değil, kiracının yaptığı işten kaynaklanmaktadır.
Ürünün niteliği doğal olabileceği gibi (tarım ürünleri, doğal taşlar, organik ürünler vs.) hukuki bir ürün de (kira bedeli, faiz, intifa, sükna, üst hakkı vs.) olabilir. Ürün kirasına konu olan kiralananın taşınır eşya, taşınmaz eşya, maden ocağı, kum ocağı, hayvan avlama, bağ ve bahçe yapma, çayır, otlak olarak kiralaması olabilir, bunun yanında ticari işletme, zirai işletme sınai işletme şeklinde de olabilmektedir.
Devir
İkinci unsur ise sözleşme ile kullanma, yararlanma ve ürünlerin toplanması (semerelerin devşirilmesi) haklarının belirli bir süreliğine kiracıya devredilmesidir. Kiraya verenin devir borcu bir asli edim yükümlülüğüdür. Tarafların karşılıklı edim yükümlülüklerini ifa edebilmesi bakımından kiraya verenin kiralananı devir etme kiracının da karşı edim olarak kira bedelini ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Kiraya veren, kiralananın kullanma, yararlanma ve semerelerin devşirilmesi haklarını kiracıya devreder. Bu bakımdan devir içerisine kiralananın kullanım, yararlanma ve semere devşirmesine yarayan eşyaları da devretmelidir, ticari işletme ise ruhsat ve araç kirası ise plaka devrinin de yapılması gereklidir.
Kira Bedeli
Üçüncü bir unsur ise bir kira bedelinin belirlenmiş olunmasıdır. Ürün kirası sözleşmesi temelinde bir kira sözleşmesidir ve içerisinde aynı özellikleri barındırır. Bunun bir sonucu olarak ürün kirası sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kiracının karşı edim niteliğinde bir asli edim yükümü olan kira bedeli ödeme yükümlülüğü vardır. Kiralananın kira süresi boyunca kullanımı, yararlanılması ve semerelerin devşirilmesi dolayısıyla bir kira bedeli ödenir. Bu miktar çoğunlukla para niteliğindedir. Ancak kira bedeli olarak taraflar ürünün belli bir oranı olarak da kararlaştırabilirler. Buna ürüne katılmalı kira sözleşmesi (ortakçılık, yarıcılık) denilmektedir. Taraflar sözleşme içerisinde oranı açıkça belirlemeli ve bunun üzerinde anlaşmış olmalıdırlar. Türk Hukuku uygulamasında bu tip ürün kirası sözleşmesi yaygın olarak yapılmaktadır. Kira bedeli, kira sözleşmesinin asli bir unsurudur yani taraflar ya bir bedel belirlemiş olmalılar ya da belirlenebilecek bir kira bedelinin olması şartı sağlanmalıdır. Kira bedeli olarak tercihen para ve parasal bir değeri olan kıymetli evrak şeklinde belirlenebilir ancak katılmalı ürün kira sözleşmesi yapılmış olması halinde ürünün belirli bir oranının kararlaştırılması şeklinde de belirlenebilir.
Tarafların Anlaşması
Son unsur ise tarafların anlaşması, iradelerinin uyuşmasıdır. Ürün kira sözleşmesi her sözleşmede olması gereken unsur olan tarafların iradelerinin uyuşması ve sözleşme taraflarının fiil ehliyetine sahip olması gereklidir. Sözleşme niteliği gereği tam iki tarafa borç yüklediği için tarafların fiil ehliyetinin tam olması gereklidir. Ayırt etme gücüne sahip olan küçük veya kısıtlılar ise bu sözleşmeyi yasal temsilcileri aracılığı ile yapabilirler. Ayrıca ürün kira sözleşmesi rızai bir sözleşme niteliğinde olduğu için sözleşme taraflarının birbiri ile uyuşması gereklidir. Ayrıca sözleşmenin kurulması için kiralananın teslim şartı bulunmamaktadır.
Ürün kira sözleşmesinde taraflar herhangi bir şekle bağlı olmaksızın sözleşme yapabilirler. Ürün kira sözleşmesinin herhangi bir şekle tabi olmamasına karşın kira konusunun bir taşınmaz olması durumunda ve ürün kira sözleşmesinin tapu siciline kaydı yapılacak ise yazılı bir anlaşma yapılması gereklidir. Bu yazılı şekil geçerlilik şekli değil şerh için aranan bir gerekliliktir.
Hukuki Niteliği
Ürün kirası sözleşmesi tam iki tarafa tam borç yükleyen, sürekli borç doğuran bir niteliğe sahip, karşılıklı (synallagmatique) ve rızai bir sözleşmedir.
Sözleşmenin taraflarını, kiraya veren ile kiracı oluşturur. Kiraya veren, kiralananın kullanım, yararlanma ve ürünlerin toplanması hakkını karşı tarafa devreder ve kiracı ise bunun karşılığı olarak kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Ürün kirası sözleşmesi konusunun bir eşya olması halinde bunun taşınır ya da taşınmaz olması fark etmez, ürün verebilme kabiliyetinin olması yeterlidir, nitekim tarafların iradeleri bu hususta uyuşmuş olsun. Kiralananın ürün verebilme kabiliyeti bulunmasının şart olması, ürün kira sözleşmesini diğer kira sözleşmelerinden ayıran bir unsurdur. Ürün kirası sözleşmesinin konusu ürün getiren nitelikte bir mal ya da hak olmalıdır. Aksi durumda ürün kira sözleşmesi mevcut değildir.
Ürün kira sözleşmesi semere getiren hak ve malları konu edinmesiyle beraber eğer konu bir işletme ise bu işletmenin iş ilişkileri ve ticari ilişkilerinin de devredilmesi söz konusudur. Hatta kiracının özellikle kar elde etme amacı bulunduğu için bu ilişkilerin devredilmesi ve müşteri çevresinin kaybedilmemesi bakımından ekonomik bir öneme sahiptir. Ticari işletmeler bakımından yine ticaret unvanı, ticari işletmenin şöhreti ve donanımlarının tamamı ürün kira sözleşmesi ile devredilmeye konu olacaktır.
Ürün kirası sözleşmesini genel kira sözleşmesinden ayırt eden diğer unsurlar ise sözleşmenin konusu, taraflara sağlanan hak ve üstlendikleri yükümlülüklerin çeşitleri, kira bedelinin içeriğidir. Ürün kirası sözleşmesi içerisinde düzenlenmiş bulunan hususlar özel nitelikli düzenlemelerdir, bu düzenlemeler içerisinde bulunmayan kira hukuku ilişkisine genel kira sözleşmesi hükümleri uygulanır.
Ürün Kirasına Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Hükümleri Uygulanabilir mi?
Yargıtay HGK 14.04.2004 T., E.2004/11-222, K.2004/222 sayılı kararına göre;
“6570 Sayılı Kanunda, hasılat kirası sözleşmelerinin dahi kapsam içinde bulunduğu sonucuna götürebilecek hiçbir hüküm bulunmamaktadır; esasen, kanun koyucunun temel amaç ve endişesini oluşturduğu yukarıda ifade edilen kiracıyı koruma olgusu da gözetildiğinde, hasılat kirası sözleşmelerinin bu yasa kapsamında olmasına olanak da yoktur. Zira, hasılat kirası sözleşmelerini adi kira sözleşmelerinden ayıran temel unsur durumundaki, kiralananı kullanmanın yanında ve ondan daha önemli olarak “ürünü toplama, semereden yararlanma” olgusu ve kira bedelinin nakit yanında semere veya hasılatın bir hissesi olarak da ödenebilmesi, bu sözleşme tipini kendine özgü bir yapıya kavuşturmakta ve adi kira sözleşmelerinden farklı olarak, hasılat kirasında kiracı, kiralayandan daha zayıf bir konumda bulunmamaktadır.” gerekçeleriyle ürün kirası sözleşmeleri bakımından 6570 sayılı kanunun uygulanmayacağı, yalnızca borçlar kanunu hükümlerinin uygulanacağı kabul edilmiştir. Nitekim Yargıtay bu kararından sonra ürün kirası sözleşmelerine konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerinin uygulanmayacağını istikrarlı bir biçimde kabul etmektedir.
Ürün Kirası Sözleşmesinin Sona Ermesi Ve Kiralananın İadesi
Kira sözleşmelerinin türleri açısından farklı sona erme sebepleri mevcuttur. Her bir tür açısından sona erme sebepleri farklı olarak kanunda hüküm altına alınmıştır. Adi kirada aranan sona erme sebepleri ise kira sözleşmelerinin genel hükümlerini oluşturacağından konut ve çatılı işyeri ile ürün kirası sözleşmelerine de uygun düştüğü oranda uygulanabilecektir. Ancak konut ve çatılı işyeri ile ürün kirasına ilişkin özel olarak düzenlenen sona erme sebepleri diğer kira türlerine uygulanamayacaktır.
Genel Hükümler Göre Sona Erme Halleri
Ayıp Nedeniyle Sona Erme
Kiralananın ayıplı olması durumunda; ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli derecede engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.
Sözleşmeye Aykırılık ve Özen Borcuna aykırılık sebebiyle Sona Erme
Kira ilişkisinde kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı gösterme yükümlülüğü altındadır. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Sürenin Geçmesiyle Sona Erme
TBK m. 367/1 uyarınca süreli olarak yapılmış ürün kirasında kira sözleşmesi kural olarak sürenin bitmesiyle sona erer. Tarafların sözleşmeyi sona erdirmeleri konusunda ayrıca bir bildirimde bulunmuş olmaları aranmaz.
Sürenin geçmesi kira sözleşmesini sona erdiren özel bir sebep olsa da taraflar sözleşmeyi yenileyebilir. Bu yenilemenin örtülü olarak yapılması mümkündür. Başka bir anlaşma yoksa yenileme kendiliğinden TBK m. 367/2’de yer alan açık hüküm gereği 1 yıl için yapılmış sayılır. Yani adi kira sözleşmesinden farklı olarak sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmez.
Yargıtay 6. HD.’nin 25.09.2013 T., 2013/1399 E., 2013/12969 K. sayılı kararında sözleşmenin iradi olarak sona erdirilmediği veya sözleşmeyi sona erdiren bir yargı kararı olmadığında ürün kirasının örtülü olarak yenilendiğini kabul etmiştir.
Yenilenen kira sözleşmesini taraflardan her biri yasal bildirim süresi olan 6 aylık fesih ihbar süresine uyarak her kira yılının sonu için sonlandırabilir.
Fesih Bildirimiyle Sona Erme
Belirsiz süreli sözleşmelerde, tarafların her biri yasal bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Her iki tarafa tanınan bu sona erdirme durumu için kanun fesih bildirim süresine uyma şartı aramaktadır.
Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında; taraflardan her biri sözleşmeyi yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.
Taşınır kiralarında; taraflardan her biri sözleşmeyi üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Taşınır mal, kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan bir mala ilişkinse; kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir.
Tarımsal arazileri içeren ürün kiralarının feshi konusunda özel bir durum mevcuttur. Buna göre; taraflarca kararlaştırılmış başka bir anlaşma yoksa tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kiraları ilkbahar veya sonbahar mevsimlerine riayet edilerek feshedilebilir. Zaman olarak kabul edilen mevsimler konusunda yerel âdetçe uygulanan mevsimler temel alınır. Çünkü mevsim geçişleri iklime bağlı olarak her yerde aynı takvim ayı içerisinde yaşanmadığından bölgesel olarak farklılıklar gösterebilir. Diğer ürün kiralarında ise özel bir zaman aranmadan herhangi bir zaman için fesih bildirimi yapılabilir.
Önemli Sebepler
Taraflardan her biri, önemli sebeplerin varlığı halinde, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilecektir. Burada yer alan önemli sebep, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren bir durum olarak karşımıza çıkmaktadır.
Önemli sebeplerle fesih, daha önceden öngörülemeyen sözleşmeyi etkileyebilecek önemli sebeplerin varlığı halinde sözleşmeyi feshederek tarafların korunması amaçlanan ve her iki tarafın da kullanabileceği bir haktır.
Önemli sebeplerin varlığı halinde sözleşmenin feshi için TBK m. 369’a göre iki şartın varlığı gerekli ve yeterlidir. Bu şartlar: kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı ve yasal fesih sürelerine uymaktır.
Önemli sebep kavramı; “Kiracının semereden beklediği menfaati elde edememesi, kiralayanın da kiracıdan beklediği menfaati önemli ölçüde azaltmasına yol açan hal” olarak tanımlanmaktadır.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
Kiracının İflası
TBK m. 370’e göre; “Kiracının iflası hâlinde sözleşme, iflasın açıldığı anda, kendiliğinden sona erer.” Madde metninden de anlaşılacağı üzere, kiracının iflas etmesi ürün kirasını kendiliğinden sona erdirecektir.
TBK m. 370/2’ye göre; “Ancak, kiraya veren, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verildiği takdirde, sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür.” gerekli teminatın verilmesi durumunda kiraya veren sözleşmeyi devam ettirmeye mecburdur.
Kiracının Ölümü
TBK m. 371’e göre “Kiracının ölümü hâlinde, onun mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla, sözleşmeyi feshedebilirler.” Başka bir deyişle mirasçılar, kira süresine uymak zorunda olmadan fesih ihbar süresine uyarak kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
Kira Bedelinin Zamanında Ödenmemesi
TBK m. 362/2’ye göre “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”
Bu durum borçlunun temerrüdü olarak da karşımıza çıkmaktadır. Kira bedeli ve yan giderlerin ödenmemesi durumunda sözleşme kendiliğinden sona ermeyecektir. Borçlu olan kiracı, kira bedeli ve yan giderleri ödemede temerrüde düştüğü zaman kiraya veren tarafından, kiracıya yazılı olarak en az 60 günlük mehil verilir. Bu mehil içerisinde de kiracı borcunu ödemezse, kiraya veren sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Temerrüt halinde verilen en az 60 günlük süre emredici niteliktedir. Bundan daha az verilen sürelerde temerrüt olgusu oluşmayacaktır.
