Taşkın yapı bir kimsenin kendi arazinin sınırlarını aşarak komşu araziye taşan bir yapı inşa etmesi halidir. Taşkın yapıya ilişkin kuralların uygulanabilmesi için yapılan yapının sürekli kalıcı biçimde yapılmış olması ve ana yapıyla arasında sıkı bir bağlantının bulunması gerekir. Medeni hukuka hakim olan bütünleyici parça esasları uygulandığında taşan yapının “üst alta tabiidir” ilkesi gereğince taşırılan arazi malikinin mülkiyetine geçmesi gerekirken TMK 725 bu konuda taşkın yapı sahibine bazı haklar tanımıştır. Kanun koyucu taşkın yapı sahibinin iyiniyetli olması halinde komşu araziye taşan kısım için arazinin mülkiyetini kazanmasına veyahut lehine irtifak hakkı kurulmasını istemesine müsaade etmiştir. Ancak bunun için belirli sınırlamalar mevcuttur. TMK 725’e göre;
“Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.”
Taşkın yapının meydana gelmesinde taraflar anlaşmış ve bu anlaşma sonucu taşırılma meydana gelmiş olabileceği gibi bu konuda herhangi bir anlaşmanın olmaması da mümkündür. Eğer taraflar arasında taşkın yapı sahibine bir irtifak hakkı tanınmış ve taşkın yapıyı inşa etmesine müsaade edilmişse taşkın yapı, yapı sahibine ait arazinin –taştığı komşunun arazisinin değil- bütünleyici parçası olur. Böyle bir anlaşma, bir irtifak hakkı( örneğin üst hakkı) yahut taşkın yapıya katlanma taahhüdü şeklinde olabilir.
Maddenin 2. Fıkrasında ise tarafların arasında herhangi bir anlaşma olmaması hali düzenlenmiştir. Böyle bir durumda ise arazi malikine 15 günlük bir itiraz süresi tanınarak taşkın yapı sahibinin iyi niyetini ortadan kaldırma imkanı tanınmıştır. Ancak itiraz yapılmadığı ve koşullar haklı gösterdiği takdirde iyiniyetli olarak taşkın yapıya sebebiyet vermiş yapı sahibi irtifak hakkı tesisini veya taşkın yapının bulunduğu arazinin mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkına sahiptir.
Görüldüğü üzere taşkın yapı sahibinin arazinin mülkiyetinin devrini veya irtifak hakkı tesisini isteyebilmesi için 4 koşul gereklidir.
- Arazi sahibinin süresi içerisinde itiraz etmemiş olması
- Taşkın yapıyı yapanın iyiniyetli olması
- Durum ve koşulların elverişli bulunması
- Yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olması ve tarafların çıkarları arasında oransızlık bulunmaması
- Taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması
- Uygun bir bedel ödenmesi
Şimdi bu koşulları Yargıtay içtihatları çerçevesinde ele alacağız.
Arazi Sahibinin Süresi İçinde Veya Hiç İtiraz Etmemiş Olması Gereklidir.
Taşkın yapıdan zarar gören arazi sahibi tarafından zamanında ve geçerli bir itiraz yapılmışsa artık iyiniyeti veya durum ve koşulların elverişliliğini araştırmaya gerek yoktur. Geçerli bir itiraz halinde yapının maliki iyiniyetli olsa bile kanunun tanıdığı haklardan yararlanamaz ve tabii itiraz halinde artık yapının taşkın olduğunu öğrendiğinden iyiniyetinin ortadan kalkması durumu da söz konusu olur.
İtiraz beyanı belirli ve açık olmalıdır ve herhangi bir şekle tabi değildir ancak ispat açısından uygulamada genellikle noter kanlıyla yapılabilmektedir.
Kanun koyucu itirazın öğrenmeden itibaren 15 gün içinde yapılması gerektiğinden bahsetmiştir. Öğrenme süresinin başlangıcının sübjektif olarak mı yoksa objektif olarak mı ele alınması gerektiği konusuna ise Yargıtay kararları ışık tutmaktadır;
Yargıtay 14. HD de 13.2.2014 tarihli ve 14832/1906 sayılı kararına göre;
“Yapının ilerlemesini zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan sübjektif (öznel) nedenleri dikkate almamak gerekir. Aksine düşünce bu yöndeki yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır.”
Karardan da anlaşılacağı üzere yapı taşkınlığında sübjektif esasa göre değil, objektif bir esasa göre dıştan anlaşılır ve fark edilir olduğu an itiraz süresinin başlangıç anı olarak kabul edilmektedir.
Taşkın Yapı Malikinin İyiniyetli Olması Gereklidir.
Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. İtiraz yapılmamış olsa bile arazi maliki iyiniyetli değilse kanunda kendisine tanınan haklardan yararlanamaz.
Olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir.
Yargıtay’ın kökleşmiş ve kurallaşmış uygulamalarına göre, kadastro ya da tapulaması yapılmış, çapları düzenlenmiş parsellere taşan yapının sahibi, kural olarak iyi inançlı kabul edilmemiştir. Ne var ki, bu ilkenin her halde ve her zaman uygulama yeri bulacağından söz edilmesi mümkün değildir.
Örneğin, bir gayrimenkul malikinin çapa rağmen yerini belli edememesi ve bunun için tapuya, kadastro müdürlüğüne ve imar müdürlüğüne başvurması üzerine görevli ve yetkili memurlarca gösterilen yerde yapı yapması durumunda, o yerin sonradan başkasına ait olduğunun anlaşılması, iyi inançlı kabul edilmesine engel değildir. Yetkili memurların gösterip tespit ettiği yere bina yapan kimse kendisinden beklenen bütün dikkat ve özeni göstermiş demektir.
Veyahut Yapıyı inşa edildiği zaman kadastro ve parsel sınırlarına uygun olarak meydana getiren yapı sahibi, yapılan değişiklik sonucu ortaya çıkan taşkın yapının meydana gelmesinde pek tabii iyiniyetli sayılacaktır. Ancak böyle bir durumda ortaya çıkacak uyuşmazlığa Türk Medeni Kanunu’nun taşkın yapı hükümlerinin değil, İmar Kanunu m.18/f.9’un uygulanması gerektiği gözden kaçırılmamalıdır.
Taşkın yapı birden fazla kişinin mülkiyetinde ise yapı inşa edildiği sırada hepsinin iyiniyetli olması gerekir.
Durum ve Koşulların Elverişli Bulunması Gereklidir.
Yukarıda açıkladığımız tüm koşullar gerçekleşse bile eğer durum ve koşullar taşkın yapı sahibi lehine irtifak hakkı kurulmasını ya da mülkiyet hakkı tanınmasını haklı göstermiyorsa, yapı maliki bu haklardan yararlanamaz. Bu koşulları ise üç başlık altında toplayabiliriz.
- Taşkın yapının büyüklüğü ve değeri yüksek olmalıdır. Yapının yıkılması veya kaldırılması büyük bir maliyete yahut zarara yol açmıyorsa durumun elverişli olduğundan söz edilemez. Örneğin yapının sadece bahçe duvarı yahut balkonu komşu araziye taşmış ise artık taşkın yapı sahibi tescil talebinde bulunamaz.
- Tarafların çıkarları arasında oransızlık bulunmamalıdır. İnşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arazisinde veya arazisindeki taşınmazlarda meydana gelecek zarar mukayese edildiğinde, arsa malikinin uğraması muhtemel zararı çok daha büyük ise artık durumun elverişli olduğundan söz edilemeyecektir.
Yargıtay bir kararında bu hususu bir somut olayda şu şekilde incelemiştir;
Davalı ve birleşen davanın davacısının maliki olduğu 13 parsel üzerindeki binanın davacı ve davalının malik olduğu 14 parsele taşkın yapıldığı keşif ve bilirkişi raporlarıyla sabittir. Diğer taraftan bilirkişiler, 30.01.2008 tarihli raporlarında davalı ve davacı Mehmet Ö/nün kendi evinin içerisinde tekrardan bitişik yapı boyunca önce kazı yapması, hafriyatı dışarı atarak yeni bir duvar altı temeli için demirli beton döktürmesi ile üzerinde yeni bir duvar meydana getirebileceğini, bu işlemlerin sonunda dava konusu ortak duvarın yıkılması ve tecavüzlü olan beton kesiminin kırılmasının mümkün olacağını, aksi halde mülkiyet hakkı sahibi Mehmet G.’nin 14 parseldeki tabliyenin evi üzerine yükleme etkisinden dolayı davacının evinin yıkılabileceğini belirtmiştir. Görülüyor ki, inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin evinde meydana gelecek zarar mukayese edildiğinde, arsa malikinin uğraması muhtemel zararı çok daha büyüktür. Dolayısıyla, durum ve koşullar Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesi hükmü gereğince açılan davanın kabulüne olanak vermemektedir.
- Taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir. İmar mevzuatı, taşınmazların bölünmesine (ifrazına) ve irtifak hakkı kurulmasına elverişli değilse, itiraz edilmemiş veya iyiniyet koşulu gerçekleşmiş olsa bile taşkın yapının kaldırılmasına karar verilir.
Uygun Bedelin Ödenmesi Gereklidir.
Koşulların gerçekleşmesinin yanında taşkın yapı sahibinin taşılan arazinin mülkiyeti ya da lehine irtifak hakkını elde edebilmesi için arazi sahibine uygun bir bedel ödemesi gereklidir. Yargıtay HGK uygun bedeli bir kararında şu şekilde belirtmiştir.
Her davada hâkim muhik tazminat (uygun bedel) olarak salt temlik edilecek arsanın bedelini değil, gerektiğinde taşın-mazının bir kısmını terk etmek zorunda kalan malikin özverisini düşünerek, uzman bilirkişiden dava tarihine göre devredilen arsa bedeli yanında, geride kalan kısmın uğradığı değer kaybı varsa taşınmaz malikinin öteki zararları gibi konularda da rapor almak suretiyle Medeni Kanununun 4, Borçlar Kanununun 42. maddeleri uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi de önleyecek biçimde en uygun bedeli tayin ve takdir etmeli, bu bedel karşılığında tecavüzün şekline, taşkın yapının ve taşınmazların niteliğine göre, taşılan yerin mülkiyetinin devrine veya üzerinde irtifak hakkı kurulmasına karar vermelidir. ( HGK. 30.4.2003 T. E: 1-315, K: 323)
Kaynakça
Yargıtay Kararı – 8. HD., E. 2018/2698 K. 2018/20322 T. 17.12.2018
Yargıtay Kararı – 1. HD., E. 2013/18368 K. 2014/6432 T. 26.3.2014
Yargıtay Kararı – 14. HD., E. 2008/15158 K. 2009/5102 T. 17.4.2009
Yargıtay Kararı – 14. HD., E. 2003/1917 K. 2003/3412 T. 29.4.2003
Yargıtay Kararı – HGK., E. 1980/2266 K. 1983/854 T. 28.09.1983
Yargıtay Kararı – HGK., E. 1980/2458 K. 1982/65 T. 03.02.1982
Yargıtay Kararı – HGK., E. 2009/68 K. 2009/149 T. 29.04.2009
Yargıtay Kararı- HGK.. E: 1-315, K: 323 T. 30.4.2003
