Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Müteahhit(yüklenici) veya inşaat şirketleri ile arsa sahipleri arasında ya boş bir arsaya bina yapılması ya da var olan binanın yeniden yapılması için “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” yapılmaktadır. Kanunda doğrudan düzenlenmemiş bu sözleşme aslında taşınmaz satım vaadi ile eser sözleşmesinin bir araya gelmesiyle oluşan karma bir sözleşmesidir.
Bu sözleşme kapsamında arsa sahibi kendisine devredeceği belli arsa payı veya dairesine karşılık müteahhit kendi malzemesiyle arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek bir bina meydana getirmeyi yüklenmektedir. Arsa üzerinde paylı veya elbirliğiyle mülkiyetin olduğu durumlarda bütün paydaşların oybirliği ile karar vermesi gerekir. Eğer taşınmaz üzerinde intifa, irtifa hakkı gibi ayni hakkı olanlar varsa bunların da inşaat yapılmasına izin vermeleri gerekecektir.
Arsa sahibinin bir gayrimenkul hissesi devretmeyi üstlendiği bu sözleşmenin geçerliliği için noter huzurunda düzenlenmesi gerekir. Şekil şartının yerine getirilmediği sözleşmeler geçersiz olacaktır. Bu durumda yapılan iş bedeli sebepsiz zenginleşme esaslarına göre geri istenebilir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik görüşü doğrultusunda sözleşme adiyen (şekil şartına uyulmadan) yapılmış olsa dahi inşaatın büyük çoğunluğu bittiyse bu aşamadan sonra arsa sahibi artık objektik iyiniyet kurallarıyla bağdaşmayacağı için sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyecektir.
Sözleşme konusu inşaat yapılacak arsanın imara açık ve sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasına uygun olması gerekir. Bu şartların sağlanamadığı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yine geçersizliği gündeme gelecektir. İnşaatın başlayabilmesi için çizilen inşaat projesinin belediyeye onaylatılması işlemi sözleşmede aksine bir hüküm olmadıkça arsa sahibine düşer. Ruhsat alınması müteahhide bırakılmışsa bu hususun da ayrıca sözleşmede belirtilmiş olması ve arsa sahiplerinden gerekli vekâletlerin alınmış olması gerekir.
Sözleşmenin esaslı unsurları olarak; inşaatın özellikleri, idari ve mali işlemlerin kim tarafından yapılacağı, harcamaların kim tarafından yapılacağı açıkça belirlenmelidir. İnşaatın ne zaman başlayıp ne zaman bitmiş sayılacağı da sözleşmede açıkça belirlenmeli, inşaatın kararlaştırılan sürede bitmemesi halinde ne gibi müeyyidelerin uygulanacağına da sözleşmede yer verilmelidir.
İnşaatın bitirilememesi, doğal afetler, arsa sahibinin edimlerini yerine getirmemesi, arsa ile ilgili hukuki engeller çıkması gibi sebeplere dayanmakta ise, müteahhit bu sebeplerin ortadan kaldırılması için gerekli olan zamanın süreye dahil edilmemesini isteyebilir. Ancak tacir sıfatını haiz olmakla, basiretli iş adamı gibi davranmak zorunda olduğundan, maddi durumunun bozulmasını veya ülkede ekonomik kriz baş göstermesini sürenin uzatılması için sebep gösteremez.
Sözleşmeye göre başlangıçta bir bölüm arsa tapusunun müteahhide devri yapılabilir, inşaat bitiminden sonra müteahhide iş sonunda bağımsız bölümler verilebilir veya inşaatın belli aşamalarında müteahhide kat irtifaklı tapu ile daire verilmesi mümkün olabilir. Her iki tarafında mağduriyetini önlemek amacıyla inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapu verilmesi uygun olacaktır. Tapuya yapılacak müracaatla arsa üzerinde kat irtifakı kurulması mümkündür. Sözleşme hükümlerinde kat irtifakı tesisinin, ne zaman ve sözleşmenin hangi tarafınca yapılacağı, bununla ilgili harç ve masrafların kime ait olacağı açık olarak belirtilmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin doğru bir şekilde hazırlanması yaşanacak mağduriyetlerin büyük oranda önüne geçmenizi sağlayacaktır. Hem sözleşmenin hazırlanması hem de yaşanan sorunlar karşısında mağduriyetinizin en aza indirilebilmesi için alanında uzman bir avukattan yardım almanızda fayda vardır. Tüm yardım ve bilgi işlemleriniz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
