Kelime anlamıyla “devletleştirme” olan kamulaştırma, bir şahsa ait taşınmazın kamu hizmetinde kullanılması amacıyla devlet tarafından satın alınması durumudur. Yetkili idare tarafından kamu yararına kullanılmak üzere gerekli görülen yerler kamulaştırılırken yetkili idarenin sınırsız bir yetkiyle kamulaştırma yapması söz konusu değildir. İlgili işlem karşısında taşınmaz sahibinin de hakları vardır.
Özel mülkiyete tabi olan her türlü taşınmaz, tapuda kayıtlı olsun veya olmasın, kamulaştırmanın konusu olabilir. Taşınır mallar kamulaştırmaya konu olamazlar. Olağanüstü durumlarda bedeli ödenmek şartıyla taşınır mallara da el koyulması yöntemi olan “istimval” kamulaştırmadan farklıdır.
Hukuka uygun kamulaştırma işlemi için; kamu kurumu tarafından hukuka uygun olarak alınmış kamu yararı kararı kapsamında bedelin peşin ödenmesi(kanunda sayılan istisnai hallerde taksitli de olabilir) gerekmektedir.
Kamu kurumunun ihtiyacı olan taşınmazın mülkiyetini devralmak yerine, taşınmazın belirli bir yerine, taşınmazın belirli bir kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kendi lehine irtifak hakkı tesis edilmesine ise “irtifak kamulaştırması” denilmektedir. Bu şekilde taşınmaz maliki taşınmazı üzerinde tasarruf hakkını korurken kamu kurumu da bu işlem için daha az ücret ödemiş olmaktadır. Örneği enerji nakil hattı geçirilebilmesi için genellikle kamu kurumu lehine irtifak hakkı tesis edilmektedir.
Acele, kısmi ve trampa yoluyla olmak üzere 3 çeşit kamulaştırma yöntemi vardır;
- Acele Kamulaştırma; Kamu yararının gecikmemesi amacıyla yetkili idare tarafından acele el koyma davası açılır. Bu davadan sonra yetkili idare satın alma usulünü dener, eğer sonuç alınmazsa kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açılır.
- Kısmi kamulaştırma; Taşınmazın tamamının değil bir kısmının kamulaştırılması durumudur. Ancak bir kısmı kamulaştırılan taşınmazın değerinde bu işlem nedeniyle bir düşüş meydana gelecekse, bu kayıp kamulaştırma bedeline eklenerek malike ödenir. Bunun tam tersi olarak kamulaştırmadan dolayı kalan kısmın değerinde bir artış söz konusu olursa bu kez de bu miktar kamulaştırma bedelinden düşülür. Eğer artan kısım kullanım için elverişsiz duruma gelmiş ise malik 30 gün içerisinde kamulaştırmayı yapan kuruma başvurarak kalan kısmın da kamulaştırılmasını talep edebilir. Eğer bu başvuru üzerine hiçbir işlem yapılmaz ise malik kalan kısmın da kamulaştırılması için dava açabilir.
- Trampa yoluyla kamulaştırma; Taşınmazın maliklerinin rıza göstermesi koşuluyla, kamulaştırılacak olan taşınmazın kamulaştırmayı yapan yetkili idareye ait başka bir taşınmaz ile takas edilmesi suretiyle yapılan kamulaştırılma işlemidir.
Kamulaştırmayı yapacak yetkili idare kamu yararı kararı aldıktan sonra bu karar ilgili mercii tarafından onaylanır ve taşınmazın kayıtlı olduğu tapu sicil müdürlüğüne yazı yazılarak ilgili taşınmazın üzerine kamulaştırma şerhi konulması talep edilir. Kıymet Takdir Komisyonu taşınmazın değerini tespit eder ve bunun satın alınması için uzlaşma yoluna başvurulur. Uzlaşma Komisyonu takas veya pazarlık ile taşınmazı satın almak istediklerini taşınmaz sahiplerine bildirir ve sahipler 15 gün içinde bu konuyu görüşmek istediğini belirtirse komisyon pazarlık tarihi belirler.
Kamu kurumu kamulaştırmanın her aşamasında bu işlemden tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir. Vazgeçme halinde dava giderleri, yargı harçları ve takdir olunacak avukatlık ücreti idareye yükletilecektir.
Yapılacak kamulaştırma işlemleriyle ilgili açılabilecek dava çeşitlerini inceleyecek olursak; kamulaştırmasız el atma, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davaları söz konusu olur.
1 . Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası:
Kıymet Takdir Komisyonu tarafından tespit edilen taşınmaz değerini ve bunu satın alma iradesini içeren tebliğden itibaren taşınmaz maliki 15 gün içerisinde idareye başvurmaz veya pazarlık aşamasında taraflar anlaşamazlarsa idare taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine kamulaştırmanın tespiti ve tescili talebiyle dava açmak zorundadır. Bu davanın açılmaması halinde kamulaştırma süreci tamamlanmamış olur.
Davanın açılmasıyla beraber mahkeme hakimi taşınmazın değer tespitiyle ilgili yeni bir bilirkişi raporu almak zorundadır. Bilirkişi raporunda keşif yapılmak suretiyle taşınmazın cinsi, yüzölçümü, imar durumu, malik tarafından kullanılsaydı getireceği geliri, emsallerinin satış bedelini, üzerindeki yapılarla ilgili değer tespitini ve gayrimenkulün değerini etkileyebilecek bütün sair hususlar birlikte değerlendirilir.
Bakanlar Kurulu’nca kabul olunan büyük enerji ve sulama projeleri, iskan projeleri, yeni orman ekim ve yetiştirme projeleri, kıyılarda yapılacak kamulaştırmalar, turizm amaçlı kamulaştırmalar ve sair benzeri büyük masraf gerektiren kamulaştırma işlemleri hariç diğer kamulaştırma işlemlerinde kural olarak bedel peşin ödenir. İstisnai hallerde ise biri peşin olmak üzere 6 taksitte ödeme yapılabilir. Ayrıca kamulaştırılan malın mülkiyeti dava konusu yapılmış ise kamulaştırma bedeli mahkeme tarafından belirlenen banka hesabına yatırılır.
Bu yolla tespit edilen bedelin hak sahibi adına yatırılması ve bedelin yatırıldığını gösteren makbuzun 15 gün içerisinde mahkemeye sunulması halinde, mahkeme taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verecektir.
Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların kamulaştırılması işleminde; kamulaştırılacak malın kamu malı olmadığının ve zilyedinin tespit edilmesi halinde bilirkişi marifetiyle hazırlanan tutanak kamu kurumu tarafından hazırlanan diğer belgelerle beraber taşınmazın bulunduğu yer Asliye Ticaret Mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açılır.
2 . Kamulaştırma işleminin iptali davası:
Kişi özel mülkiyetinde bulunan taşınmazın kamulaştırılmasını istemiyorsa kamulaştırma işleminin malike tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde idari yargıda “kamulaştırma işleminin iptali davası” açmalıdır. Buradaki süre hak düşürücü süre olması sebebiyle süreye çok dikkat edilmelidir. Bu davanın kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında bekletici mesele yapılabilmesi için mutlaka yürütmenin durdurulması talebinde bulunulması gerekir.
- Maddi düzeltim davası:
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili talebiyle açılan davada mahkeme tarafından taşınmaz malikine idare tarafından daha önceden açılan belgeler tebliğ edilir. Bu belgeler ile kamulaştırılacak taşınmaz arasında farklılıklar varsa, bu durumda malik Asliye Hukuk Mahkemesinde “maddi düzeltim davası” açmalıdır. Taşınmaz değerinin doğru hesaplanması amacıyla tebligattaki eksikliklerin ve yanlışlıkların düzeltilmesi talep edilir. Bu dava yine 30 günlük hak düşürücü süreye tabidir. Bu dava kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasıyla birleştirilerek karara bağlanır.
4 . Kamulaştırmasız el atma:
Devlete ait kurum ve kuruluşların idari bir karar olmadan, özel mülkiyete konu olan taşınmaz malları fiili olarak kullanması durumuna “kamulaştırmasız el atma” denilmektedir. Bu durumda açılacak olan el atmanın önlenmesi davasında taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Bu dava belirli bir süreye bağlı olmaksızın her zaman açılabilir. Devlet tarafından el atılan taşınmaz üzerinde bir yapı-bina vs bulunması durumunda, yapı sahibinin kamulaştırmasız el koyma işlemini yapan devlet kurumuna karşı arsa ve bina bedelinin kendisine ödenmesi için bedel tazmini davası açma hakkı bulunmaktadır.
Bir taşınmazın imar planında, yeşil saha veya park alanı olarak gösterilmesi veya ortasında yol geçirilmesi, tek başına “fiili el atma” olarak değerlendirilemez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun E.2003/5-281, K. 2003/284, T. 09/04/2003 tarihli kararında bu durum “..Kamulaştırmasız el koyma hükümlerinin uygulanması, mal sahibinin tasarrufuna engel olma ve malının elinden alınması anlamını taşıdığına göre, taşınmaz mal sahibinin elinde bulunduğu ve kullanma hakkına sahip olduğu sürece idare aleyhine bir dava açılamaz. Bu nedenledir ki, bir taşınmazın imar planında yeşil saha, park yeri olarak gösterilmesi veya ortasından bir yol geçirilmiş bulunması mal sahibine dava hakkı vermez..” hükmüyle açıkça ortaya koyulmuştur.
Tapuya kayıtlı taşınmazlarla ilgili açılabilen bu dava mutlaka tapu sahibi tarafından açılmalıdır. İmar mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş yapılar ile gecekondulara 2981 sayılı yasa gereğince bazı yükümlülüklerin yerine getirilmesi şartıyla verilen kullanma izni ve hak sahipliğini gösteren tapu tahsis belgesi verilir. Bu belgeye dayalı olarak hak sahibi olunan taşınmaza devlet tarafından el konması halinde veya bu el koyma neticesinde binanın yıkımının gerçekleştirilmesi durumunda kamulaştırmasız el atmadan doğan bedel davasının açılması hukuken mümkün değildir.
Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde kamulaştırmayı yapan idarece, kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz veya taşınmaz mal kamu yararına yönelik tahsis edilmeyerek olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte geri ödeyerek taşınmazı geri alabilirler. Geri alma hakkının doğmasından itibaren 1 yıl içerisinde kullanılmaması halinde artık kullanılamayacaktır.
Bir taşınmazınız hakkın yapılmış veya yapılacak kamulaştırma işlemleriyle ilgili hak kaybı yaşamamak için bir avukattan destek almanız yararlı olacaktır. Konuyla ilgili her zaman bizimle iletişime geçebilirsiniz.
