TMK’ ya göre taşınmaz üzerinde ipotek kurulması taşınmaz malikinin tasarruf yetkisini sınırlandırmaz. Bu nedenle taşınmazı üzerinde üzerinde rehin tesis edilen borçlu ya da üçüncü kişi, bu taşınmazı bir başka üçüncü kişiye devredebilecektir. Bu devir için alacaklının rızası aranmaz. Yalnızca, tapu sicil müdürlüğü tarafından, ipotekli taşınmazın üçüncü kişiye devri hususu, ipotekli alacaklıya bildirilecektir.
Taşınmazı devralan yeni malik mülkiyeti ipotek ile birlikte kazanacaktır. Bu sebeple alacaklı borcun ödenmemesi halinde devralan malike karşı da ipotekten kaynaklanan haklarını ileri sürebilir. Ancak yeni malik kural olarak borçtan şahsen sorumlu hale gelmez ve devir halinde asıl borçlu değişmez.
İpotekli taşınmazın üçüncü kişiye devri hususuna ilişkin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bir kararında belirtildiği üzere; “…ipotekle takyitli bu taşınmazın üçüncü kişiye temliki borçlunun borcunda ve teminatında bir değişiklik meydana getirmemektedir.”
TMK m. 888/f. 1 ile de ipotekli taşınmazın devri halinde, ipotek ile teminat altına alınan alacaktan sorumlu olan borçlunun sorumluluğunun, aksi kararlaştırılmadıkça devam edeceği hüküm altına alınmıştır. Bu durumda üçüncü şahsa ait taşınmaz üzerinde kurulan ipotek hükümleri geçerli olacaktır.
Yeni malik TMK TMK m. 888/f. 2, TMK m. 890 ve TMK m. 889/f. 3 doğrultusunda, borcu üstlenebilecektir.
Buna göre; yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu 1 yıl içerisinde içerisinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.
Taşınmazın yeni maliki borcu yüklenirse tapu idaresi bunu alacaklıya bildirir.
Alacaklıya tanınan hakkını saklı tuttuğuna ilişkin bir yıllık beyan süresi tapu idaresince yapılan bildirimin tebliği tarihinden itibaren işlemeye başlar.
İpotek alacaklısı, bu bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde yeni malikin borçtan sorumlu olmasını kabul etmediğini ve önceki borçlunun sorumluluğunun devam ettiğini bildirdiği takdirde, yeni malikin borcun yüklenilmesine dair irade beyanı geçersiz olacaktır. Bu durumda yeni malik taşınmazın değeri ile birlikte ipotek konusu borçtan diğer kişisel mal varlığı ile sorumlu hale gelmeyecektir.
Ayrıca yeni malikin TMK 885 uyarınca taşınmazı ipotekten kurtarma imkanı da bulunmaktadır. Buna göre;
Değerini aşan bir borç için ipotek olarak verilmiş olan bir taşınmazı edinen kimse borçtan şahsen sorumlu değilse icra takibine başlanmadan önce satın alma bedelini ödeyerek taşınmazdan ipoteği terkin edebilir.
