Alt Kira Sözleşmesi Ve Kiracının Kullanım Hakkının Devri
TBK MADDE 322
Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.
Yukarıda yer alan genel hüküm itibariyle kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı kısmen veya tamamen kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
***Ancak konut ver çatılı işyeri kirasında bu serbesti uygulanmamaktadır. Kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiracı, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi kullanım hakkını da başkasına devredemeyecektir. Buna alt kira yasağı denmektedir. Buna aykırı kullanım durumunda ise kiraya veren aralarında herhangi bir kira ilişkisi bulunmamasına rağmen alt kira sözleşmesindeki kiracıya doğrudan doğruya başvurarak sözleşmeye uygun hareket etmesini talep etme imkanına da sahiptir.
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2015/4040 K. 2015/5966 T. 16.6.2015
“…TBK’un 322 .maddesine göre Alt kira konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin yazılı izni ile kiracının kiralananı 3. bir kişiye kiralaması olarak tanımlanabilir. Sözleşmenin birinci maddesinde kiracının kiralanan yeri körfez hastanesine kiraya verebileceği belirtilmiş ise de kiracı ile davalı şirket arasında yapılmış alt kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Kiracılığın devri ise TBK’un 323. maddesi uyarınca kiraya veren, kiracı ve kiralananı devralan üçüncü kişi arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu devir sözleşmesi birlikte yapılabileceği gibi kiracı ile 3.kişinin anlaşmalarına kiraya verenin muvafakat vermesi ile de gerçekleşebilir. Kiracılığın devrinde ilk kiracı devreden çıkar ilk kiracının tüm hak ve yükümlülükleri devralan kiracıya geçer, devralan kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur…”
KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVRİ
TBK MADDE 323
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Sözleşme ilişkisinin devri, kira sözleşmesindeki alt kira veya kullanım hakkının devrine kıyasla daha kapsamlı bir değişiklik yaratmaktadır. Alt kira ilişkisinde kiracı, kiracılık sıfatını korumaktayken bir başka kira ilişkisinde kiraya veren konumunu elde etmektedir. Ancak kira ilişkisinin devrinde kiracı, kiracılık sıfatını yitirmektedir. Sözleşmeden çıkmakta ve yerine üçüncü bir kişi girmektedir. Kullanım hakkının devrinde de kiracı, kiracılık sıfatını koruyarak sözleşmenin tarafı olmaya devam etmektedir. Buna karşın üçüncü kişi sadece kullanım hakkını elde etmekte olup sözleşmede taraf sıfatıyla yer almamaktadır.
Kira sözleşmesinin devrinin şartları:
- Halihazırda mevcut ve geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır.
- Kiraya verenin bu konuda yazılı rızası gerekmektedir.
-İşyeri kirasında haklı bir sebep olmaksızın kiraya veren bu rızayı vermekten kaçınamaz.
-Konut kiralarında kiraya verenin bu rızayı verme zorunluluğu yoktur. Kiraya verenin takdirindedir.
- Kiraya veren bu konu hakkında rızasını genel olarak veya somut bir devir için açıklayabilir. Önceden veya sonradan rızanın açıklanması mümkündür.
KİRA SÖZLEŞMESİ DEVRİNİN SONUÇLARI
*Devreden eski kiracı, kiraya verene karşı kira sözleşmesinden kaynaklanan borçlardan kurtulacaktır. Ancak devirden önceki borçları geçerliliğini korumaktadır. Yani bu durum devir işleminin yapılmasından itibaren ileriye yönelik borçlar bakımından geçerli olacaktır.
*Kiracının devir anına kadar doğmuş borçlardan sorumluluğu devam etmektedir.
*İşyeri kiralarının özellikli yapısından dolayı, devreden kiracı kira sözleşmesinin bitimine kadar en fazla 2 yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/5457 K. 2019/7562 T. 8.10.2019
“…Kira sözleşmesi 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 299 ve devam eden maddelerinde düzenlemiş olup, 299. maddesinde kira sözleşmesinin tanımı “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” olarak yapılmıştır. Kira sözleşmesi, tarafların serbest iradelerinin birleşmesi ile hukuki sonuç doğuran, iki tarafa borç yükleyen rızai bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı borç ilişkisi doğurur, bu borç şahsi borç ilişkisi olup ancak sözleşmenin tarafları için hüküm ifade eder. Kira ilişkisinin devri 6098 Sayılı Kanun’un 323. maddesinde düzenlenmiş olup, kiracının kira ilişkisini başkasına devredebilmesi kiraya verenin yazılı iznine tabi tutulmuştur. Bu durumda kira ilişkisini devralan kişi kiracı olacaktır. Yani kira sözleşmesinin devri için kiraya veren, kiracı ve devir alan kişinin kiracılık ilişkisinin devri konusunda anlaşması gerekmektedir.
Somut olayda, kiraya veren ve kiracının rızası olmadığından kira ilişkisinin rızai devri söz konusu değildir. Uyuşmazlık kiraya veren ve kiracının izni olmadan, kiracının, kiralama ve kullanım haklarına haciz konulması ve satılması halinde alıcının kiracı sıfatına sahip olup olmayacağı ve davacı kiracının, kiracılık sıfatının sona erip ermediği konusundadır. Kural olarak borçlunun tüm alacak ve haklarınının haczi mümkündür. Ancak kira sözleşmesi ile taraflar arasında nispi hakka dayalı bir ilişki söz konusu olup kira sözleşmesinde borç sadece taraflar yönünden sonuç doğurur. Bu durumda kiracının sözleşme ile sahip olduğu kiralananı kullanma hakkı, ekonomik bir değeri olan, alım-satıma konu olacak, kiraya verenden bağımsız olarak tasarruf edebileceği bir hak niteliğinde değildir. Bu nedenle haczedilmesi, satılması yoluyla kira ilişkisi devredilemeyecektir. 6098 Sayılı Kanuna göre kiraya verenin onayı olmadan kiracının değiştirilmesine olanak bulunmamakta olup kira ilişkisinin devrinin nasıl olacağı ise yukarıda belirtildiği üzere Kanun’da açıkça düzenlemiştir. Öte yandan, kıymet takdiri raporunda, dükkan devirlerinin yaklaşık 600.000 TL ile 1.200.000 TL arasında gerçekleştiği, söz konusu dükkanın devir bedelinin 800.000 TL olacağı belirtilmiş olup, kiralama, kullanım ve sair tüm hakların kullanım bedeli olarak tespit edilen bu bedel hava parası niteliğindedir. Hava parası alınması mülga 6570 Sayılı Kanun’un 16. maddesiyle yasaklanmış olup 6098 Sayılı Kanun’da hava parası ile ilgili açık bir hüküm bulunmamakla birlikte TBK.nın 27. maddesi gereğince hava parası ile kiralananın devri mümkün olmayacaktır. Bu durumda, hava parası olarak belirlenen bedel karşılığında kiracılık sıfatının satışa konu olamayacağı da açıktır. Bu nedenle Mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler gözetilerek davacının talebi hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hukuki yarar yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…”
Kiralananın kullanılmaması
TBK MADDE 324
Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.
KİRACININ KİRALANANI GERİ VERME BORCU
Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde de o durumda geri vermekte yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
TBK MADDE 334
Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
***Kiracının sözleşmenin sona ermesi hâklinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Örnek vermek gerekirse, kira sözleşmesinde öngörülmüş olsa bile kiracı, geri verme esnasında kiralananın badana edilmesi masraflarından sorumlu tutulamayacaktır.
***Kiraya veren geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirim yapılmadığı sürece kiracı her türlü sorumluluktan kurtulacaktır. Bu durumda kiraya verenin depozitoyu tutması haklı sebebe dayanmamış olur. Ancak olağan inceleme ve gözden geçirmeyle belirlenemeyecek eksikliklerin varlığı halinde kiracının sorumluluğu devam edecektir. Bu durumda kiraya veren eksiklikleri veya ayıpları tespit ettiği zaman derhal kiracıya bunu bildirmelidir.
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2012/2989 K. 2012/5971 T. 16.4.2012
“.Taraflar arasındaki kira sözleşmesi sona erip kiracının geri verme borcu doğmadığı sürece kira ilişkisi devam ederken eski hale getirme istenemez. Kiracının, kira sözleşmesinin bitiminde varsa gerekli değişiklikleri yapıp kiralananı teslim aldığı durumda geri vermesi olanaklıdır. Bu durumda mahkemece eski hale getirme isteminin reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi de usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu sebeplerle bozulmalıdır…”
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2013/10398 K. 2014/2865 T. 11.3.2014
Dava, eski hale getirme bedeli ve bu süreye ilişkin kazanç kaybı istemine ilişkindir. 6098 sayılı TBK’nın 334. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Bu yasal düzenleme yanında kira sözleşmesinde de; kira süresinin sonunda taşınmazın ilk haline dönüştürüleceği kararlaştırılmış olup geri verme borcu kapsamındaki bu yükümlülüğün ihlali kiracı yönünden tazminat sorumluluğunu gerektirir. Somut olayda mahkemece davalı kiracının sorumluluğunun tespiti bakımından mahallinde yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporunda; taşınmazın hali hazırda pansiyon olarak işletildiği ve tahliye sonrası kısmen eski hale getirilmiş olduğu, katlardaki salon, odalar ve mutfakların pansiyon odası olarak kullanıldığı, mevcut kullanım şekline göre bazı unsurların eski hale getirilmesine ihtiyaç kalmadığı belirtilmiştir. Mahkemece kiralananın hali hazır kullanım şekline göre eski hale getirme gereksinimi ortadan kalkan unsurların davalının sorumluğuna etkisi (eski hale getirme bedeli ve süresi yönünden) üzerinde durulmamıştır. Hükme esas alanın bilirkişi raporu belirtilen yönler itibariyle eksik ve denetime elverişli değildir. Öte yandan eski hale getirme süresine ilişkin kazanç kaybının da mahrum kalınan kira geliri üzerinden hesap edilmesi gerekirken taşınmazın pansiyon olarak işletilmesinden elde edilecek gelir üzerinden hesaplanması da doğru değildir.
# Alt Kira Sözleşmesi Ve Kiracının Kullanım Hakkının Devri Alt Kira Sözleşmesi Ve Kiracının Kullanım Hakkının Devri
