TBK m. 316/1’e göre “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” Bu hüküm tüm kira sözleşmelerinde geçerlidir diğer bir deyişle kiracının, her türlü kiralananı özenle kullanma borcu vardır. Eğer kiralanan bir taşınmaz ise kiracının ayrıca burada oturan kişiler ile komşulara saygı gösterme yükümlülüğü de söz konusudur. Kiralananının tahsis amacına aykırı kullanılması, özenle kullanılmaması, yasağa rağmen başkasına devredilmesi veya alt kiraya verilmesi, kiralananın kullanılmaya elverişli olmaması veya bulundurulmaması gibi hallerde sözleşmeye aykırılık teşkil edecektir.
Ayrıca kiralanan kiracıya bırakılmadan önce, kiracının sözleşmeye aykırı kullanacağı veya özenle kullanmayacağı anlaşılmışsa, kiraya veren teslimden kaçınarak sözleşmeden dönebilecektir. (TBK m. 125)
Sözleşmeye Aykırılık Kiralananın Kullanımına İlişkin Olmalıdır
Sözleşmeye aykırılık sebebiyle sözleşmenin feshedilebilmesi için öncelikle sözleşmeye aykırılık kiralananın kullanımından kaynaklanmalıdır. Örnek olarak tezgah veya dolapların yıkılması, döşemelerin tahrip edilmesi, kumarhane veya genelev olarak kullanılması, kapıların kırılması, gürültü yapan veya koku yayan hayvan besleyerek taşınmazda oturanlar ile komşuların rahatsız edilmesi sayılabilir.
Doğal olarak, bu şartın gerçekleşebilmesi için öncelikle kiralananın kiracıya teslimi gereklidir.
Buna karşılık, yakıt veya apartman giderlerinin ödenmemesi, yeniden yerine konulması veya takılması mümkün olan kiralanandaki demirbaşların sökülmüş olması gibi haller kiralananın kullanımı ile ilgili olmadığından TBK m. 316’ya göre fesih hakkı vermeyecektir. Örneğin kiralanan alan dışındaki yerlerin kiracı tarafından işgali halinde elatmanın önlenmesi ve tazminat talebi yöneltilebilecektir. Kiralanan alan dışındaki yerlerin işgali de TBK m. 316’ya göre sözleşmeyi fesih hakkı vermeyecektir.
Kiralananın başkasına devri veya alt kiraya verilmesi, kiralananın kullanımıyla alakalı olduğundan, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı veya kiraya verenin rızası bulunmadığı takdirde sözleşmenin feshine sebep olacaktır.
Esaslı İhlal
Kiraya verenin kullanıma ilişkin sözleşmeye aykırılıklar sebebiyle sözleşmeyi feshedebilmesi için, kiracının kiralananı sürekli olarak özensiz kullanması veya kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermemesi gerekir. Ayrıca özenle kullanma borcuna aykırılık sebebiyle fesih hakkının kullanılabilmesi için bu aykırılığın esaslı (ağır) olması gerekecektir. Önemsiz, giderilmesi mümkün basit ihlaller tahliyeyi gerektirmeyecektir. Fakat kiraya veren bu ihlaller sebebiyle de tazminat isteminde bulunabilecektir.
Ancak sözleşmeye uygun kullanmama durumunda kiracının fiilinin belli bir ağırlığa ulaşmasa bile özenle kullanma borcu ihlal edilmiş olacaktır. Nitekim sözleşmeye uygun kullanma borcunda, sözleşmede belirtilen davranışların dışına çıkılması veya sözleşmede yapılmaması kararlaştırılan davranışların yapılması ihtimalinde özenle kullanma borcunun ihlal edildiği açıktır. Örneğin kira sözleşmesinde kiralananda kuş bulundurulmaması hususunda anlaşılmışsa, kiracının kiralananda kuş bulundurması, kira sözleşmesinin feshi için belli bir ağırlığa ulaşmamış olsa da sözleşmeye uygun kullanmama durumu olduğu için özenle kullanma borcunun ihlal edildiği kabul edilecektir. (Zafer Tatlısoy, Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Borcu, İstanbul 2020, s.86)
Sözleşmeye aykırı kullanım sebebiyle fesih için kiracının kusurlu olması gerekmemektedir.
Kiralananın Özenle Kullanılmaması
Kiracının kiralananı özenle kullanma borcu kapsamında, kiracının, kiralananı alışılmış kullanım dışında kiralananın özüne zarar verecek, değerini azaltacak ya da varlığını tehlikeye düşürecek şekilde kullanmaması gerekir.
Kiralananın tahsis amacına aykırı kullanılması; örneğin konut olarak kiralanan yerin işyeri veya depo olarak kullanılması, kiralananın olağan kullanımıyla bağdaşmayacak şekilde hor ve kötü kullanılması: örneğin, mutfak tezgahının kırılması, kalorifer peteklerinin sökülmesi, kiralananda sözleşmede öngörülmeyen ve kiraya verenin yazılı rızasına dayanmayan yenilik ve değişiklikler yapılması (TBK m. 321) ; örneğin, binanın yeknesaklığını bozacak değişiklikler yapılması, kiralananın ahlaka aykırı fiillerin işlenmesi için kullanılarak kötü ad almasına sebep olunması; örneğin, kiralananda kumar oynatılması fuhuş yaptırılması, kiralanandan yararlanacaklar sözleşmeyle tayin edilmişse, kiracının onlar dışındakilerin kullanmasına izin vermesi; örneğin, kiralananda iki kişi kullanacaklarını beyan ederek sözleşme yaptıkları halde, sonradan iki kişinin daha oturmaya başlaması sözleşmeye aykırılık teşkil eden özensiz kullanım halleridir.
Kiracı tarafından kiralananda yapılan her türlü yenilik ve değişiklik TBK m. 316’ya aykırılık oluşturmaz. Burada asıl önemli olan, eşyanın özüne müdahale edilip edilmediği, kullanma yönünün değiştirilip değiştirilmediği, yapılan değişiklik veya yeniliğin kalıcı nitelikte olup olmadığıdır Kiracının, kiraya verenden izin almadan yapmış olduğu, sözleşme sona erdikten sonra da etkisini sürdürecek kalıcı değişiklikler ve kiralananın kullanım şeklini değiştiren değişiklikler özen borcuna aykırılık teşkil etmektedir.
Kiralananın Bulunduğu Taşınmazda Oturan Kişiler İle Komşulara Gerekli Saygı Gösterilmemesi
Kiracı, kiralanın bulunduğu taşınmazda oturanlara ve komşulara gerekli saygıyı göstermeli, onları rahatsız edici davranışlardan kaçınmalıdır. Kiracı kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşuların kişilik haklarını ve malvarlığı değerlerini ihlal edici davranışlardan kaçınmalı ve davranışlarından sorumlu olduğu kişilerin de bu tarz davranışlarda bulunmasını engellemelidir.
Saygı gösterme yükümlülüğüne aykırı davranış kiralananın kullanımıyla ilgili olmalı veya kiralananda gerçekleştirilmelidir. Örneğin kiracının, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara fiziki veya sözlü saldırıda bulunması hakaret etmesi, cinsel tacizde bulunması, evin balkonuna çıplak çıkması, bağırmak suretiyle rahatsızlık vermesi, balkondan aşağıya çöp, kirli su ve benzeri şeyler dökerek eşyalarına zarar vermesi gibi davranışlar TBK m. 316 anlamında saygı gösterme yükümlülüğünü ihlal edecektir.
Kiralananın kullanımı ile ilgisi olmayan ve taşınmazın dışında gerçekleşen davranışlar saygısızlık teşkil etse dahi bu hükmün kapsamına girmeyecektir.
Yargıtay’a göre, aynı taşınmazda oturmasalar dahi kiracının kiraya verene veya yakınlarına saygısızca davranmasını TBK m. 316 hükmüne aykırı kabul etmektedir. Yine Yargıtay tarafından verilen kararlarda, kiracının, kiraya veren veya yakınlarına hakaret etmesi, kovması, darp etmesi vb. durumlar, TBK m. 316 düzenlenen taşınmazda oturan kişiler ile komşulara saygı gösterme borcuna aykırı görülmüştür. (Yargıtay 3. HD., E. 2017/4792 K. 2017/12245 T. 19.9.2017)
İhtar ve Süre Verilmesini Gerektiren Haller
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kiralananı özensiz kullanması ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı gösterme yükümlülüğüne aykırı davranması sebebiyle sözleşmenin feshedilebilmesi için, kiraya veren kiracıya ihtarda bulunmalıdır. İhtarda, aykırılığın giderilmesi, aksi halde sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir. Ayrıca, ihtarda en az otuz gün süre verilmesi gerekli olup daha az süre verilebileceğine ilişkin anlaşmalar ve sözleşme hükümleri geçersizdir. İhtarın geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Fesih hakkının kullanılabilmesi için ihtara rağmen sözleşmeye aykırılığın giderilmemiş olması diğer bir deyişle süreklilik arz etmesi gerekmektedir. İhtarnamede verilen süre geçtikten sonra aykırılığın giderilmesi halinde, kiracıya tanınan sürenin geçmiş olması nedeniyle kiraya verenin fesih hakkının doğduğu kabul edilmelidir. Bu nedenle aykırılığın sonradan giderilmesi, kiraya verenin fesih hakkının ortadan kaldırmayacaktır. (Yargıtay 6. HD., E. 2011/3335 K. 2011/7058 T. 27.06.2011)
İhtar ve Süre Verilmesini Gerektirmeyen Haller
İhtar ve süre verilmesi, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından zorunlu kılınmıştır. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecektir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtarı gerektirmeyen haller şunlardır; 1) Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi 2) Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması 3) Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olmasıdır. Bu üç durumdan birinin varlığı halinde kiraya veren, ihtar gerekmeksizin yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecektir.
Hüküm ve Sonuçları
TBK m. 316’ya göre sözleşmeyi feshetme yetkisi kiraya verene aittir. Kiraya veren sıfatı olmayan malikin fesih hakkı bulunmamaktadır.
TBK m. 316’ya göre açılan dava sözleşmenin feshedildiğinin tespiti ve iade davasıdır. Bu davanın niteliğinin tahliye davası olarak adlandırılması doğru olmaz. Zira tahliye davaları Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı sayıda düzenlenmiş davalardır. İade davası ise kaynağını TBK m. 334’ten alan bir dava olup kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle kiralananın, kiraya verene iadesi talebini içeren bir davadır.
Ancak Yargıtay tarafından, özellikle kiralananın kullanımıyla ilgili olmayan sözleşmeye aykırılıklar ile ilgili, fesih ve iadeye karar verilip tahliyeye karar verilmeyen kararlar mevcuttur. Bu nedenle kiralananın iadesiyle ilgili dava açarken, açılacak davadaki talep önem kazanmaktadır. Uygulamada, yalnızca fesih talepli dava açılması halinde, tahliye talebinin de söz konusu olduğu kabul edilmemektedir. Ancak tahliye talepli dava açılması halinde bu talebin, fesih iradesini de içerdiği kabul edilebilir. Bu nedenle taşınmaz kiralarında kiralananın tahliyesi, diğer kiralarda kiralananın iadesi ile ilgili açılacak davanın hem fesih hem tahliye talepli olarak açılması hak kayıplarına uğramamak adına daha isabetli olacaktır.
Tazminat ve Eski Hale İade
Kiracının kiralananı sözleşme sonunda iade etmesi gerektiğinden, kira sözleşmesi sona ermesine rağmen kiralananı kullanmaya devam eden kiracı fuzuli şagil sayılacaktır. Fuzuli şagil durumunda olan kiracının, kiraya verenin uğramış olduğu zararları tazmin etmesi gerekecektir.
Eğer kiraya veren kiralananı daha yüksek bedelle kiralayabileceğini ispat edebilirse, kira bedelleri arasındaki farkı da, kiralananı süresinde iade etmeyen kiracıdan talep edebilecektir. Ayrıca TBK m. 112 uyarınca, kusuru olmadığını ispat eden kiracı tazminat sorumluluğundan kurtulabilir. Yargıtay tarafından da, kiralananın kiracı tarafından geç iade edilmesi durumunda, kiralananın iade edilmesi gereken zaman ile iade edildiği zaman arasındaki kiraya verenin yoksun kaldığı kira gelirinin esas alınarak kiraya verenin zararının hesaplanması gerektiğine karar verilmiştir (Yargıtay 6. HD., E. 2014/2794 K. 2014/7241 T. 03.06.2014)
Fesih dışında, kiraya verenin genel hükümlere dayanarak, sözleşmeye aykırılık nedeniyle oluşan durumun eski hale iadesini talep edebileceği doktrinde ve uygulamada kabul edilmektedir. Eski hale iade halinde, kiracıdan, borca aykırılık nedeniyle ortaya çıkan durumun ortadan kaldırılması talep edilir. Dolayısıyla aslında eski hale iade talebi, borca aykırılığın giderilmesi talebidir. Kiraya veren fesih hakkını kullanmış olsa dahi eski hale iade talebini de feshin yanında ayrıca kullanabilecektir.
