Konut ve çatılı iş yeri kiralamaları için düzenlenecek olan kira sözleşmeleri için şekil şartı aranmamaktadır. Söz konusu kira sözleşmeleri sözlü (şifahi)olarak da yapılabilmektedir.
Yargıtay 1. HD 18.10.2000 T. 11696/12553 K. “Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği, gibi zımni olarak da vücuda getirilebilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar. Nevarki kira ilişkisi bir hukuki fiil ( vakıa ) değil, bir hakkın doğumuna, değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem ( muamele ) dir”.
Kira sözleşmesi, kiraya veren kişinin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı üstlendiği,kiracının da kararlaştırılan kira bedelini kiraya verene ödemeyi üstlendiği taraf iradelerine dayanan rızai bir sözleşmedir. Tarafların karşılıklı ve birine uygun olan irade beyanları sözleşmeyi kurmaya yeterlidir.Kira sözleşmesinin daha çok yazılı olarak yapılmasının sebebi taraflara kira sözleşmesinin ispatı açısından kolaylık sağlamasıdır.
Yargıtay 6. HD, T. 12.11.2015, E. 2014/14057, K. 2015/9806 “…Somut olayda taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Davacı sözlü kira ilişkisine dayanmış, davalı ise kira ilişkisini kabul etmemiştir. Davalı sözlü kira ilişkisine karşı çıktığına göre, kira sözleşmesinin varlığı, başlangıcı, süresi ve diğer koşulları bunu ileri süren davacı kiraya veren tarafından usulüne uygun delillerle kanıtlanması gerekir…”
Sözlü bir sözleşmenin söz konusu olduğu durumda kira ilişkisinden doğmuş ya da doğacak olan bir davada taraflar öncelikle bir kira ilişkisinin var olduğunu ispatlamalıdırlar. Sözlü kira sözleşmesinin olduğu durumlarda kiraya verenin bildirdiği kira sözleşmesinin başlangıcını ve süresini ispat etmesi gerekmektedir. Eğer kiracı,kiraya veren tarafından bildirilen kira sözleşmesinin başlangıcına ve süresine itiraz etmezse kiraya veren tarafından bildirilen başlangıç ve kira sözleşmesinin süresi tarihleri esas alınır. Kiracı itirazda bulunursa yani kiraya verenin bildirdiği kira sözleşmeisnin başlangıç tarihine ve süresine itiraz ederse bunu tanıklar dahil tüm deliller toplanarak açıklığa kavuşturulması gerekir.
Yargıtay 6.HD. T:27.09.2011 E:2011/4741 K:2011/9729 “…Davacının davaya dayanak yaptığı sözlü kira sözleşmesinin davalı tarafından inkar edilmesi halinde davacı kira akdinin varlığını kanıtlamakla yükümlüdür. Davacının ileri sürdüğü yıllık kira parası miktarına göre de HUMK.’nun 288.maddesi hükmü uyarınca kira ilişkisinin yazılı belge ile kanıtlanması gerekir. Bu konulardaki ispat külfeti davacıya düşer. Kendisine ispat külfeti düşmeyen davalının davacıya yemin teklifinde bulunması, davacının da teklif olunan bu yemini eda etmesi hukuki sonuç doğurmaz…”
Kira sözleşmesinin bedelinin ispatı bakımından; HMK Madde 200’e göre yıllık kira miktarı tanık dinleme sınırının altında ise yani 2500 TL’nin altında ise tanık dinlenebilir ancak 2500 TL’nin üzerinde bir miktar ise tanık dinlenemez,sözleşmenin yazılı belgelerle ispatı gerekir.
SÖZLÜ KİRA SÖZLEŞMESİNDE TAHLİYE NASIL OLUR?
Tahliyenin 3 temel şartı bulunmaktadır.
1-Kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 10 yıllık uzama süresinin dolmuş olması.
2-Söz konusu 10 yıllık uzama süresinin dolmasından en az 3 ay önce kiracının eline fesih ihtarnamesinin ulaşmış olması.
3-Kiracı ve kiraya veren arasında 10 yıllık uzama süresinden sonra yeni bir sözleşmenin yapılmamış olması.
Sözlü kira sözleşmelerinde,kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin tam olarak belirlenememesi durumlarında su ve elektrik aboneliklerinin açılış tarihleri gibi tüm durumlar mahkeme tarafından araştırılmalıdır.
SÖZLÜ KİRA SÖZLEŞMESİNDE ZAM NASIL OLUR?
Kira sözleşmesi yazılı olarak yapılmamışsa,kiracı ve kiraya verenin hangi miktarda anlaştığı ispatlanamayacağından ev sahibinin kiraya zam yapması biraz zor bir durumdur. Kiracı zammı kabul etmedikçe ev sahibinin kirayı arttırması zordur. Ancak eğer kiracı zammı kabul edip kira sözleşmesini zamlı miktarlar üzerinden öderse ve bu tutarlar bir devamlılık arz ederse tarafların sözlü olarak zam konusunda anlaştığı kabul edilir.
