Hafta İçi : 09:00-18:00
·

Sabit Dereceler Sistemi

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda da belirtildiği üzere aynı taşınmaz üzerinde birden fazla sınırlı ayni hak kurulabilmesi mümkündür. Aynı taşınmaz üzerinde tesis edilmiş sınırlı ayni haklar arasındaki öncelik sonralık ilişkisi aynı haklar arasında sıra olarak belirlenmektedir. Kural olarak eski tarihli sınırlı ayni hak sonraki tarihli sınırlı ayni haktan daha öndedir. Taşınmaz rehni söz konusu olduğunda ise bazı farklılıklar söz konusu olmaktadır. Aynı taşınmaz üzerinde rehin ile diğer sınırlı hakların çatışması söz konusu olduğunda rehinin tescil edilmiş olduğu derecenin kuruluş tarihi ile diğer sınırlı ayni hakların kuruluş tarihi arasında kıyas yapılır. Rehin daha sonra tesis edilmiş olsa dahi rehin hakkının tescil edildiği derece, diğer sınırlı ayni hakkın doğumundan eski bir tarihte kurulmuş ise rehin hakkı öncelikli olacaktır.

Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla rehin hakkının varlığı halinde ise bunlar arasındaki öncelik ilişkisi doğum tarihine göre değil dereceye göre belirlenecektir. Üst derecede yer alan rehin hakkı, kendisinden daha önce tescil edilmiş olsa dahi alt derecede yer alan rehin hakkına göre öncelikli olacaktır. Aynı derecede yer alan rehin hakları arasında ise kuruluş tarihine göre sıralama yapılacaktır. Derece, taşınmazın varsayımsal değerinin bölünmesiyle elde edilen değer parçaları olarak tanımlanmaktadır. Dereceler birbirinden tamamen bağımsız olup, her derecede derecenin değerine erişinceye kadar rehin hakkı tesis edilebilir. Türk Medeni Kanunu’nda sabit dereceler sistemi kabul edilmiştir.

Taşınmaz üzerinde kaç derece olacağını ve derecenin hangi sırada yer alıp ne kadar miktar için teminat teşkil edeceğini malik belirler. Derecenin teminat miktarı bir kere tespit edilerek tescil edildikten sonra, sonra gelen derecelerde tescil edilmiş rehinli alacaklıların rızası olmadan onların zararına artırılamaz. Taşınmazın paraya çevrilmesi halinde öncelikle birinci derecede yer alan rehinli alacaklar ödenir daha sonra sırasıyla diğer derecelerde yer alan rehinli alacaklılara ödeme yapılır. Aynı derecede birden fazla rehin hakkı tesis edilmiş olması halinde rehin hakkının kuruluş tarihine göre sıralama yapılır ilk önce eski tarihli rehin hakkı sahibine ödeme yapılır. Örnekleyecek olursak bir taşınmaz üzerinde 3 derece ve her bir derece içerisinde de 3 rehin hakkı tesis edilmiş olduğunu varsayarsak bu taşınmazın paraya çevrilmesi halinde taşınmaz değerinden öncelikle 1.derece 1.sırada yer alan rehin hakkı sahibinin alacağı ödenir akabinde 1. derece 2.sıra, … 2. derece 2. sıra derken en son 3. derece 3. sırada yer alan rehin hakkı sahibinin alacağı ödenir. Taşınmaz bedelinin tüm alacakları karşılamaya yetmeyecek olması bu sıralamada herhangi bir değişikliğe sebebiyet vermeyecektir.

Bir derece boş bırakılarak bir alt derece için rehin hakkı tesis edilebilecektir. Aynı şekilde boş kalan derecede, derecenin teminat miktarının aşılmaması kaydıyla yeni taşınmaz rehni kurulabilecektir. Sistemin sabit dereceler diye adlandırılmasını nedeni ise alt derecede yer alan rehin hakkını boşalan üst dereceye ilerlemeyip sabit derecede kalıyor olmasındandır. TMK’nın 871. maddesi “Aynı taşınmaz üzerinde farklı sıralarda kurulmuş bulunan rehin haklarından birinin terkin edilmiş olması, sonraki sırada yer alan rehinli alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı vermez…” şeklinde düzenlenmiştir. Kural bu olmakla beraber sabit dereceler sisteminin istisnası olarak kanundan doğan veya sözleşmesel ilerleme hakkı söz konusu olabilmektedir.

İlk istisna olarak TMK’nın 872. maddesine göre; taşınmazın paraya çevrilmesi halinde alt derecede yer alan rehin hakkından önce gelen bir rehin mevcut değilse veya borçlu önceki bir rehin senedi üzerinde tasarruf etmemişse ya da önceki sırada bulunan rehinli alacak, o derece için tescilde belirtilen miktardan az ise; taşınmazın paraya çevrilmesinde satış bedeli, boş derece hesaba katılmaksızın sonraki alacaklılara sıralarına göre dağıtılacaktır.

İkinci istisnayı TMK’nın 877. ve 878. maddeleriyle düzenlenen arazinin iyileştirilmesi halinde rehin hakkı oluşturmaktadır. İlgili hükümlere göre bir kamu kurum veya kuruluşunun katkısıyla iyileştirilen arazinin değerinde bir artma meydana gelirse malik, iyileştirme giderlerinden payına düşeni karşılamak üzere kendisine ödünç veren alacaklı lehine tescil suretiyle rehin hakkı kurabilir. Kurulan rehin, taşınmaz üzerindeki diğer bütün yüklerden önce gelir. İyileştirme, kamu kurum veya kuruluşunun katkısı olmaksızın yapılmış ise, malik taşınmazı üzerinde en çok masrafların üçte ikisi için rehin kurabilir. Kamu yardımı olmaksızın yapılan iyileştirme masrafı için kurulan ipotek alacağın veya yıllık taksitlerin muaccel olmasından beş yıl sonra sona erer ve sonraki alacaklılar sıralarına göre ilerlerler.

Son istisnayı ise sözleşmeden kaynaklana ilerleme hakkı oluşturmaktadır. TMK’nın 871. maddesine göre alt derecedeki rehinli alacaklı ile taşınmaz maliki arasında boş dereceye ilerleme sözleşmesi yapılabilir. Sözleşme sayesinde malik boşalan üst dereceye yeni bir rehin hakkı kuramaz ve alt derecede yer alan rehin hakkı bir üst dereceye ilerler. Bir üst dereceye ilerleme için taşınmaz malikinin yazılı tescil talebi gereklidir. Boşalan dereceye ilerleme sözleşmesi rehin sözleşmesinin içeriğinde yer alabileceği gibi daha sonra da yapılabilecektir. Sözleşmenin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır resmiyeti sağlayan makam ise tapu memurudur. Sözleşmenin üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilecek bir ayni etkiye sahip olması için resmi şekilde yapılması yeterli değildir ayrıca tapuya şerh edilmesi de gereklidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 18.03.2011 tarihli, 2011/907 Esas ve 2011/3439 Karar sayılı kararında “… öndeki derecelerden biri boşalırsa ipoteğin boşalan dereceden yararlanılacağına dair yetki verilmediğinden, sabit dereceler sisteminin bir sonucu olarak davacının 14.11.2007 tarihli ipoteği boşalma olsa dahi kendiliğinden bir önceki dereceye ilerleyemez. Dolayısıyla davacının eldeki davayı açmakta hukuki yararı bulunmamaktadır…” ifadelerine yer verilerek üst derecedeki ipoteğin terkini istemiyle açılan davanın reddine karar vermiştir.

İlgili Yazılar

whatsappdestek iletişim iletişim