Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40 ila 46. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sora taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Tanıma göre satıcı, bedelin kısmen veya tamamen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye (alıcıya) devir veya teslim etmeyi kabul ve taahhüt eder.
Satıcı kelimesi, TKHK m. 3/i’de düzenlendiği üzere, kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla tüketiciye mal sunan ya da mal sunanın adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi ifade etmektedir. Tüketici ise ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişidir. Tüketici olmayan bir kimsenin bu sözleşmeyi yapması söz konusu olamaz.
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, tapu siciline tescil olunur. Resmi yazılı şekilde, tapuda düzenlenmelidir. Bu sözleşmenin ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi olarak düzenlenmesi halinde Noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır.
Tüketici, satış bedelini tamamen veya kısmen devir veya teslim tarihinden önce ödemek zorundadır. Aksi halde satıcının devir veya teslim borcu doğmayacaktır. Sözleşme konusu taşınmazın konut olması bakımından bazı açıklamalarda bulunmakta fayda vardır. Taşınmazın kat mülkiyetine tabi olması halinde bağımsız bölümlerin hangi amaçlara özgülendiği onaylı mimari projede belirlenmektedir. Onaylı mimari projede konut olarak gösterilen alanlar hakkında ön ödemeli taşınmaz satış sözleşmesi yapılabilir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin yapılabilmesi için sözleşmenin imza tarihinden en az bir gün önce tüketiciye ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur. Sözleşmede bulunması gereken zorunlu unsurlar Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’in 7. maddesinde sayılmıştır.
- Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
- Tüketicinin adı, soyadı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri,
- Sözleşmenin düzenlendiği tarih,
- Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
- Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
- Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
- Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
- Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
- Ön ödeme tutarı,
- Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri,
- Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler,
- Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları, süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler,
- Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin yapılacağı açık adres bilgileri,
- Verilen teminata ilişkin bilgiler,
- Konutun teslim tarihi ve şekli,
- Yapı ruhsatının alınış tarihi,
- Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler,
- Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.
Sözleşmede yer alması gereken bu bilgilerden birinin veya birkaçının eksik olması halinde sözleşme geçersiz olmaz. Satıcı, sözleşmede bulunan eksiklikleri gidermekle yükümlüdür. Satıcının kötü niyetle bu hususlara yer vermemesi, bu hususları üzerinde oynama yapmak suretiyle değiştirmesi halinde sözleşme kesin hükümsüz olacaktır.
TKHK m. 44 uyarınca; ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez.
Tüketici, sözleşme yapıldıktan itibaren 24 ay içerisinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve on iki ila yirmi dört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir. Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez. Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.
Tüketicinin, satıcının kusurundan kaynaklı olarak yaşadığı zararları tazmin etmek amacıyla tazminat davası açma hakkı bulunmaktadır. Sözleşmenin feshi tarihinde tüketici tarafından satıcıya ödenmiş meblağ reeskont avans faizi ile geri istenebilir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise, davalının yerleşim yeri mahkemesi, sözleşme konusu konutun bulunduğu yer mahkemesi, tüketicinin bulunduğu yer mahkemesidir.
