Kiralananda Yenilik Ve Değişiklik Yapılması 

KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI 

Kiracı, kiraya verenin izni olmadan kiralananda yenilik veya değişiklikler yaparsa, TBK 316. md. uyarınca, özenli kullanma yükümlülüğünü ihlal etmiş olur.

KİRAYA VERENİN RIZASI OLMAKSIZIN KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI

Kiracının, kira sözleşmesiyle verilen haklardan biri, eşyayı sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kullanmaktır. Bu nedenle, genellikle kiracı, eşyanın doğasına müdahale etme hakkına sahip değildir. Kiracı, kiraya verenin izni olmadan yenilikler veya değişiklikler yaparsa, TBK 316. md. uyarınca, özenli kullanma yükümlülüğünü ihlal etmiş olur. Kiracı, kiraya verenin izni olmadan yenilikler veya değişiklikler yaparak, aynı zamanda kiralananı, Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesinde düzenlenen haliyle iade etme yükümlülüğünü de ihlal etmiş olur. Bu durumda, kiracının bu tür davranışları açıkça borca aykırıdır. Ayrıca, kiraya veren aynı zamanda kiralananın sahibi ise, kiracının kiraya verenin mülkiyet hakkına izinsiz müdahale etmesi anlamına gelir. Bu davranış, kiracının kiraya verenin sahip olduğu eşyaya tecavüz ettiği anlamına gelir. Kiraya veren, kiracının hukuka aykırı yenilikler veya değişiklikler yapma faaliyetlerine katlanma zorunluluğu yoktur.

Kiraya Verenin Hakları

-Teslimden Önce Kiracının Hukuka Aykırı Yenilik ve Değişiklik Yapacağının Belli Olması Halinde Kiraya Verenin Hakları

Kiracı, kiralananı özen yükümlülüğünü ihlal ederek teslim etmek durumunda olduğunda, öğretide genel olarak kabul edildiği üzere, kiraya veren, ödemezlik definden yararlanarak kiralananı teslim etme borcunu yerine getirmekten kaçınabilir. Bu durumda, kiraya veren kira ilişkisini sona erdirebilir. Bu durumda kiracıya süre tanımanın bir anlamı olmadığı için kiraya verenin ihtar çekme zorunluluğu bulunmaz. Ancak, kira sözleşmesinin nasıl sona ereceği konusunda bir fikir birliği olmamakla birlikte, hakim görüş, kiraya verenin herhangi bir ihtara gerek duymadan sözleşmeyi feshedebileceği yönündedir.

Bu durumda, kiraya verenin kiralananı geri alması ve kira ilişkisini sona erdirmesi genellikle kabul edilen bir yol olarak görülür. Ancak, bu konuda yerel yasalara ve sözleşme şartlarına dikkat etmek önemlidir. Her durum farklı olabilir ve hukuki süreçlerin doğru şekilde takip edilmesi gerekebilir.

-Teslimden Sonra Yapılan Hukuka Aykırı Yenilik Ve Değişiklikler Nedeni İle Kiraya Verenin Sahip Olduğu Haklar

• Kiracının yenilik ve değişiklik yapma faaliyetlerinin önlenmesi, durdurulması ve değişikliklerin kaldırılması talebi:

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra hukuka aykırı yenilik ve değişiklikler yapmayı planlıyorsa, ancak henüz bu faaliyetlere başlamamışsa, kiraya veren kiracıyı bu değişiklikleri yapmaktan men edebilir. Kiracı, kiraya verenin izni olmadan yenilikler ve değişiklikler yapmama yükümlülüğü altındadır, bu nedenle kiraya veren, genel borçlar hükümlerine dayanarak bu hakkını talep edebilir. Kiraya veren, kiracının başladığı ancak henüz tamamlanmamış olan yenilik ve değişiklik faaliyetlerinin durdurulmasını talep edebilir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesi uyarınca, kiraya veren hukuka aykırı olarak yapılan çalışmaların ortadan kaldırılmasını veya masrafların kiracıya ait olmasını talep edebilir. Kiracı, kiraya verenin izni olmadan kiralanan yerde yenilik ve değişiklik yaparak kiraya verenin rızasını ihlal ederse, kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 113/f.3 maddesi uyarınca, rızası dışında yapılan yenilik ve değişikliğin kaldırılmasını veya masrafların kiracıya ait olmasını talep edebilir. Kiraya verenin bu talebi için kira sözleşmesinin sona ermesi gerekmez.

• Kira sözleşmesinin feshi:

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesine göre, kiracının eşyayı özenle kullanma borcuna aykırı davranması durumunda, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracının kiraya verenin izni olmadan yenilikler ve değişiklikler yapması durumunda, kiracı eşyayı özenle kullanma borcuna aykırı hareket etmiş olur. Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi, kiraya verene olağanüstü fesih hakkı tanır. Ancak, fesih hakkının hangi şartlarda doğduğu konusunda bazı belirli şartlar kanun metninde yer alırken, diğer bazı şartlar fesih hakkının içeriğinden çıkarılmaktadır. Fesih hakkının varlığı konusunda çıkabilecek anlaşmazlıklarda, ispat yükü kiraya verene aittir.

Şartları:

–Hukuka aykırı yenilik ve değişiklik yapılması

-Konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtar çekilmesi

-Aykırılığın devam etmesi

-Fesih beyanı

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları gereğince, kira sözleşmesinin feshi beyanının yazılı olarak bildirilmesi gerekmektedir. Bu şekil şartı, kanun tarafından geçerlilik şartı olarak belirlenmiştir. Bununla birlikte, kanunda herhangi bir özel gereklilik belirtilmediğinden, bu geçerlilik şeklinin basit yazılı şekil şartı olduğu kabul edilebilir. Bu açıdan, konut ve çatılı iş yeri kiralama sözleşmeleri ile diğer kiralama sözleşmeleri arasında herhangi bir fark yoktur. Kiraya verenin, ihtarda belirtilen sürenin sonunda tahliye davası açması veya icra merciine başvurması, yazılı fesih beyanı yerine geçer. Kiraya veren, sözleşmeyi feshedebilmesi için ihtarda belirtilen sürenin bitmesini beklemelidir. Ancak, fesih şartlarının gerçekleşmesiyle birlikte, kiraya verenin fesih hakkını derhal kullanması konusunda bir görüş birliği bulunmamaktadır. Bununla birlikte, yasal şartlar oluştuğunda kiraya verenin sözleşmeyi derhal feshetme zorunluluğu olmayabilir. Bununla birlikte, yasal şartlar oluşmasına rağmen kiraya verenin fesih hakkını uzun bir süre kullanmaması, haktan feragat etmiş olarak yorumlanabilir. Kiraya veren, diğer davranışlarıyla artık fesih hakkını kullanmayacağına dair kiracıda bir güven oluşturduysa, fesih hakkı etkisiz hale gelir. Kiraya veren, hukuka aykırı yenilik ve değişiklik faaliyetleri devam ederken kira sözleşmesini feshedip kiralananı eski haline getirilmesini kiracıdan talep edebilir. Kiraya veren, yalnızca kira sözleşmesini feshedebilir; kiraya veren kiralananın maliki değilse, malikin sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur. İhtar çekildikten sonra, ancak fesih beyanından önce kiralanan el değiştirirse, sözleşmeyi devralan yeni malik fesih hakkını kullanabilir. Kiraya verenin, kanunla kendisine tanınan sözleşmeyi feshetme hakkından önce veya sonra feragat etmesi mümkündür.

**Kira ilişkisi fesih beyanı ile son bulacaktır. Hukuki sonuç doğurması için fesih beyanının kiracıya ulaşması gerekmektedir.

• Kiralananın eski durumuyla geri verilmesi talebi

Kiracı, kiraya verenin izni olmaksızın yapılan bir değişiklikle, kiralananı dikkatli bir şekilde kullanma yükümlülüğünü ihlal etmiş olur. Bu durumda, Kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesinin ikinci fıkrasına göre, kiralananı eski durumuyla iade etmek zorundadır. Bu hüküm, Kiraya Verenin rızasıyla yapılan değişikliklerin kiralananın eski haline getirilmesini talep edemeyeceği şeklindeki düzenlemenin tersi anlamına da ulaşılabilir. Kiracının yaptığı değişikliklerin ve yeniliklerin hukuka aykırı olması durumunda, Kiracı, bu değişiklikleri kaldırma veya kiralananı eski durumuna getirme yükümlülüğü altına girer. Kiracının, Kiraya Verenin izni olmadan yaptığı değişiklikler gibi, Kiraya verenin sınırlarını aşarak yaptığı değişiklikler de hukuka aykırı yenilik ve değişiklik olarak kabul edilir. Bu tür değişiklikler, kiralananın eski haline getirilmesi yükümlülüğünün kapsamına girer. Kiraya Veren, Kiracının hukuka aykırı yenilik ve değişiklikler nedeniyle kiralananın eski haline getirilmesini talep edebilmesi için, kiralananın zarar görmesi şartına bağlı değildir. Çünkü Kiracı, hukuka aykırı yenilik ve değişiklik faaliyetleriyle borca aykırı davranmış olur. Kiracının kiralananı iade etme yükümlülüğünü belirlerken, iki hususa dikkat etmek gerekir. Birincisi, kiralananın Kiracıya teslim edildiği durumdur. Ancak bu husus ele alınırken, sözleşmeye uygun kullanım sonucunda meydana gelen normal aşınmalar dikkate alınmamalıdır. Kiracının, Kiraya Verenin izni dışında veya bu izni aşarak yaptığı yenilik ve değişiklikler, kiralananın eski haline getirilmesini gerektirir. Bu durumda Kiracı, kiralananın yenilik ve değişiklikler yapılmadan önceki haliyle teslim etmelidir. Kiracının kiralananı iade yükümlülüğünü belirlerken göz önünde bulundurması gereken ikinci husus Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi hükmüdür. Başka bir deyişle, kiralananın eski haline getirilmesi talebi, hakkın kötüye kullanılması sınırları içinde değerlendirilmelidir. Kiraya Verenin bu talebi ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğinde ise, Kiracının kiralananı eski haline getirme zorunluluğu ortadan kalkar. Örneğin, Kiraya Verene zarar vermeyen basit değişikliklerin eski haline getirilmesi talep edilemez. Kiracı, kiralananı eski haline getirme yükümlülüğünü, kira sözleşmesinin sona erdiği anda yerine getirmelidir.

• Tazminat talebi

Kiracı, kiralanan yerde hukuka aykırı yenilik ve değişiklik yapması durumunda, kiraya veren uğradığı zararın tazminini talep edebilir. Tazminat talebinin hangi kanun maddesine dayandığı, sözleşmenin feshedilip feshedilmediğine bağlı olarak belirlenir. Kiraya veren sözleşmeyi feshetmediyse, Türk Borçlar Kanunu’nun 112. ve devamı maddelerine göre tazminat talep eder. Sözleşme feshedilmişse, Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesine göre tazminat talep eder. Ayrıca, sözleşmenin süresinden önce sona ermesinden kaynaklanan zararlar için Türk Borçlar Kanunu’nun 126. maddesi uygulanır. Tazminat talebi, kiraya verenin taraf olduğu sözleşmeden kaynaklanır. Kiraya veren, kiracının hukuka aykırı yenilik ve değişikliklerinden dolayı tazminat talep edebilmesi için, yapılan faaliyetlerin hukuka aykırı yenilik ve değişiklik olması ve kiracının kusurlu olması gerekir. Kiracının çalışanları, aile üyeleri ve alt kiracılar, kiracının ifa yardımcısı kabul edilir ve onların hukuka aykırı faaliyetlerinden dolayı kiracı kusurlu olarak kabul edilir. Kiraya verenin tazminat talep edebilmesi için, hukuka aykırı yenilik ve değişiklik faaliyetleri ile zarar arasında uygun bir illiyet bağı olmalıdır. Kiraya veren, zararını karşılamak için yapılan masrafları talep edebilir. Ancak kiraya veren, kiralananın eski haline getirilmesini talep ederse, bu talep tazminat talebinin kapsamını daraltır ve ayrıca bu için tazminat talep edemez. Kiracının hukuka aykırı faaliyetleri nedeniyle eşyada değer azalması veya hasar meydana gelirse, kiraya veren bu zararları tazminat talep edebilir. Ancak hesaplamalar yapılırken, eşyanın normal kullanım sonucunda oluşan aşınmaların kiracıya yüklenmeyeceği göz önünde bulundurulmalıdır. Sözleşmeye aykırılığa dayanan tazminat taleplerinin zamanaşımı on yıldır.

Sitemizde yayınlamış olduğumuz konu kapsamında ilgili makaleler ve Yargıtay kararlarına da göz atabilirsiniz;

KİRACI, KİRALANANI TAHLİYE EDERKEN KÖTÜ KULLANMADAN KAYNAKLANAN ZARARI DA TAZMİN ETMEKLE YÜKÜMLÜDÜR

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri

Tel: +90 216 349 44 85

GSM: +90 532 302 03 17

E-mail: [email protected]

KAYNAKÇA: 6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU’NA GÖRE KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI (YÜKSEK LİSANS TEZİ) Zeynep Pınar YILMAZ

Kiralananda Yenilik Ve Değişiklik Yapılması Kiralananda Yenilik Ve Değişiklik Yapılması Kiralananda Yenilik Ve Değişiklik Yapılması Kiralananda Yenilik Ve Değişiklik Yapılması