Yargıtay 3. Hukuk Dairesi        

2020/3429 E.   

2021/3420 K. 

“İçtihat Metni”

Davacı; davalı ile aralarında bulunan 01/10/2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 01/04/2011 tarihinde üç yıl süreli olarak yenilenerek devam ettiğini, 2013 yılında ödenen kira bedelinin aylık net 23.000 TL olduğunu, sözleşmedeki artış hükmüne göre ise 2014 yılında ödenmesi gereken kira bedelinin aylık net 25.801,40 TL olduğunu, davalı tarafından 09/10/2014 tarihinde kiralanana ait anahtar teslim edildiği halde 2014 yılına ait Nisan ve Mayıs aylarına ait fark kira bedeli ile Haziran ve Temmuz aylarına ait kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle İzmir 2. İcra Müdürlüğü’nün 2014/9266 sayılı takip dosyası ile; ödenmeyen Ağustos ayına ait kira bedeline ilişkin olarak da İzmir 2. İcra Müdürlüğü’nün 2014/11568 sayılı dosyaları ile başlatılan takiplere davalının haksız olarak itiraz ettiğini belirterek itirazın iptali ile takiplerin devamını, alacağın %20’si oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesini; davalının tahliye tarihine kadar ödenmeyen kira bedeli 33.541,80 TL’den de sözleşmede kararlaştırılan faiz oranı ile birlikte; ödenmeyen elektrik ve su bedeli toplamı 9.055,19 TL’nin yasal faizi ile birlikte sorumlu olduğunu; ayrıca kiralananda yaptırılan delil tespiti ile taşınmazdaki zarar ve eski hale getirme bedelinin 52.370 TL olarak, yine tamir süresi olan 20 gün karşılığı 17.200 TL kira bedeli hesaplandığını belirterek toplam 69.900 TL’nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı; asıl davada davacı taleplerinin haksız olduğunu savunarak davanın reddini dilemiş; birleşen davada ise; 01/03/2009- 01/03/2011 tarihleri arasında fazla ödenen kira bedeli toplamı 238.200TL’nin iadesine yönelik başlatılan takibe davalı kiraya verenin haksız olarak itiraz ettiğini belirterek itirazın iptali ile takibin devamını ve alacağın %20’si oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesini dilemiştir. 
İlk derece mahkemesince; asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmiş; ilk derece mahkemesinin kararına karşı taraf vekilleri tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. 
Bölge adliye mahkemesince, taraf vekillerinin istinaf kanun yolu başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiş, karara karşı yine taraf vekilleri tarafından temyiz kanun yoluna başvurulmuştur. 
1-)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının sair, davalının ise asıl ve birleşen davaya yönelik temyiz itirazlarının tümden reddi gerekir. 
2-)Davacı kiraya verenin asıl davadaki kira alacağı taleplerine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde; 
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2. maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76’ncı, faize ilişkin 88’nci, temerrüt faizine ilişkin 120’nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138’nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346. maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı öngörülmektedir. 
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/04/2011 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kira bedeli aylık net 20.000TL olup hususi şartlar 12. maddede ” Kira süresi her ne kadar bir yıllık olsa da kira akdinin ikinci yıl devamı konusunda anlaşma yapılırsa ikinci yıl aylık kira bedeli, bir önceki yıl aylık kira bedeline Üfe – Tüfe yıllık artış ortalamasına +1 ilavesi ile bulunacak oran üzerinde artış yapılmak suretiyle ödenecektir. (Üfe+Tüfe/2)+1 artış oranı olarak kararlaştırılmış olup, akdin devamı süresince her yıl için bir önceki yıl kira bedeli bu şekilde arttırılarak ödenecektir. ” hususu düzenlenmiştir. Taraflar arasında geçerli kira sözleşmesine göre, kiracı özel hukuk tüzel kişisi olup sözleşmede kararlaştırılan artış şartı sözleşme süresi tamamlanana kadar geçerli ve tarafları bağlayacak olup, davalı kiracı yenilenen her kira dönemi için artış şartına uygun kira bedelini ödemekle yükümlüdür. 
Somut olayda; davacı, 2013 yılı için ödenen kira bedelinin aylık net 23.000TL olduğunu bildirmiş, davalı, davacı tarafından ileri sürülen kira bedeline karşı çıkmamıştır. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, sözleşmedeki artış oranına göre yeni dönem 2014 yılı için kira bedeli aylık net 25.053,90 TL olarak belirlenmiş ise de; hesaplamada ÜFE ve TÜFE’ nin oniki aylık ortalama oranlarının dikkate alındığı, buna göre de hesaplamanın hatalı olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece; sözleşmede yazılı artış oranı esas alınarak, talep edilen kira alacakları yönünden, kira sözleşmesinde bulunan artış oranı gözetilerek ÜFE-TÜFE bir önceki yıla göre artış oranları dikkate alınarak hesaplanmak suretiyle kira miktarları tespit edilip hasıl olacak sonuca göre davacı talepleri hakkında hüküm kurulması gerekirken, hatalı değerlendirmeler içeren rapora itibar edilmesi doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir. 
3- Davacı kiraya verenin, hor kullanma- eski hale getirme tazminatı yönünden temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; 
Davacı kiraya veren, hor kullanma tazminatı ve tamir süresince kira kaybı talebinde bulunmuştur. 
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. 
Taraflar arasında çekişme bulunmayan sözleşmeye göre, kiralananın demir kapı ve pencereleri takılı vaziyette boş, temiz ve kullanıma hazır vaziyette davalıya teslim edildiği; sözleşmenin Hususi Şartlar 5. maddesinde ” Kiracı, mecuru temiz, sağlam ve kullanılabilir bir şekilde ve yukarıda belirtilen demirbaşlarla teslim almış olup aynı şekilde teslim etmeye mecburdur. Ayrıca kiracı mal sahibinin yazılı izni olmadan ana yapıya ve mecura zarar verecek ve bozacak mevcut olanlar dışında başkaca tadilat ve ilave yapamaz.”, 11. maddesinde ” Kiracı mecurda veya ana yapının diğer bölümlerinde kusurlu veya kusursuz olarak sebebiyet verdiği tüm zarar, ziyan ve hasarı ödemekle hükümlüdür.” hususları kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin belirtilen maddelerine göre, kiracının, kiralananı teslim aldığı gibi eski hale getirerek teslim etmesi gerekmekte olup, kiraya verenin benimsemediği ve taşınmaza faydalı olmayan tadilatlar yönünden kiralananın eski hale getirilmesini veya bu nedenle yapılacak masrafları talep etme hakkı vardır. Kiralananda meydana gelen hasarın tespitine yönelik kiraya veren tarafından 13/10/2014 tarihinde bilirkişi marifetiyle tespit yaptırılmış, tespit raporunda hor kullanım sonucu oluşan zarar ve eski hale getirme bedeli yıpranma payı düşülerek 52.370TL olduğu hesaplanmıştır. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise; kiralananın market olmasından kaynaklı yıpranmaların olağan kullanımdan kaynaklandığı, hor kullanım olarak nitelendirilemeyeceği belirtilerek projeye aykırı imalatların projeye uygun hale getirilmesi için gerekli bedelin 12.390TL olduğu hesaplanmıştır. Rapor bu haliyle hüküm kurmaya elverişli değildir. 
Kiracı, kiralananı özenle kullanma ve teslim aldığı gibi iade etmekle yükümlü olup, olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar dışında, kiralananda hor kullanma sonucu meydana gelen zarardan sorumlu olacaktır. 
O halde Mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, davacı kiraya verenin, davalı kiracıdan kiralananın hor kullanılması nedeniyle tazminat isteminde bulunabileceği nazara alınarak, taşınmazda meydana geldiği ileri sürülen hasarların tespiti noktasında, sözleşme hükümleri de göz önünde bulundurularak, dosyaya sunulan bilgi ve belgeler de dikkate alınarak, olağan kullanım ve hor kullanım nedeniyle oluşan hasar ve zarar ayrımı yapıldıktan sonra, hor kullanıma konu zarar ve hasarların anahtar teslim tarihi olarak kabul edilen 09/10/2014 tarihi itibariyle değerleri tek tek tespit edilip, hor kullanma ve eski hale getirme bedelinden yıpranma payı oranında indirim yapılmak suretiyle, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak, hasıl olacak sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporu benimsenerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bu yönden de hükmün bozulması gerekmiştir. 
SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair, davalının ise asıl ve birleşen davaya yönelik temyiz itirazlarının REDDİNE, 6.297,70 TL bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine, ikinci ve üçüncü bentlerde açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK’nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının kaldırılmasına, aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 31/03/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.