Kira Tespit Davası

KİRA TESPİT DAVASI 

Kira tespit davası , 5 yıldan uzun süredir kullanılan çatılı konut ya da işyerinin rayiç bedelinin belirlenmesi için kiraya veren yahut kiracı tarafından açılan bir dava türüdür.

Kira tespit davası, kira sözleşmesi yenileneceği zaman, yeni kira döneminde kira bedelini belirlemek veya mevcut kira bedelini düzeltmek amacıyla tarafların açtığı hukuki bir davadır. Bu dava, kira bedelinin artırılması veya azaltılması talebiyle açılabilir ve gelecekteki kira bedelini belirleyen bir dava türüdür. Mahkeme, o günün şartlarına ve kanunlara uygun olarak kira bedeline karar verir.

Kira tespiti Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Yasanın 2. Ve 3. Maddesinin iptaline ilişkin kararının yürürlüğe girdiği 26.09.1963 tarihinden sonra yapılmış 6570 sayılı yasa kapsamına giren yerlere ilişkin kira sözleşmeleri için istenebilir.

Kira tespiti ancak kira sözleşmesini varlığı halinde mümkündür. Taraflar arasında kira ilişkisi yoksa kira tespiti istenemez. Öte yandan kira başlangıcı ve kira parası belli değilse yine de kira tespiti talep edilemez.

Kiralanan kiracı tarafından boşaltılmış ise boşaltma tarihine kadar kira parasının tespiti istenebilir. Taşınmazın boşaltılmasından sonrası için dava açılmaz.

Kira Tespit Dava Zamanaşımı

Kira tespit davaları her zaman açılabilir. İçtihadı birleştirme kararına göre gerek kiralayan gerekse kiracı kira sözleşmesinin sonunu beklemeden ve ihtar keşide etmeden her zaman kira parasının tespitini isteyebilir. Davacının tespit davası açmada hukuki yararının bulunması şarttır. Şayet davacının kira tespiti istemede hukuki yararı yoksa dava reddedilir.

** Kira tespit davasının her zaman açılabilir olmasına karşın belirlenecek kira parasının geçerlilik tarihi bakımından yeni kira dönemi başlamadan en az onbeş gün önce davacı tarafından kiracıya yeni dönem kirasının artırılması konusunda ihtar gönderilmez ise açılan davadaki kira parasının tespiti bir sonraki dönem için hüküm ifade eder.

Ancak kira sözleşmesinin de kira parasının her yıl belli bir oranda artırılması kararlaştırılmış ise bu takdirde önceden ihtar keşide edilmesine gerek yoktur. Davanın tespiti istenilen dönem içinde açılmış olması gerekir.

İlgili kanun maddesi;

MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira bedelinin tespiti davası, hem kiralayanın hem de kiracının açabileceği bir davadır. Kiracı, yüksek olan kira bedelinin düşürülmesini talep edebilirken, kiralayan ise düşük kira bedelinin artırılmasını isteyebilir.

Paylı mülkiyet durumunda her pay sahibi, kendi payı oranında kira bedelinin belirlenmesini isteme hakkına sahiptir. Eğer taşınmaz elbirliği mülkiyete tabi ise, yani birden fazla ortak tarafından sahip olunuyorsa, tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davası açmalıdır. Tek bir ortak dava açsa bile, diğer ortaklar daha sonra onay vererek davaya katılabilirler.

Kira Tespit Davası Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira bedelinin belirlenmesi (tespiti) davası davalının ikametgâhı ya da kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılabilir?

1. Taraflar arasında anlaşma varsa: Taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşma varsa, kira bedeli anlaşmaya göre arttırılır ve bu durumda kira tespit davası açılamaz. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE)  oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamalıdır.
2. Taraflar arasında anlaşma yoksa: Taraflar arasında anlaşma olmadığı durumlarda, yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin belirlenmesi için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Örneğin, 1 yıllık bir kira sözleşmesi yenilenirse, ilk dönemden sonraki her dönem için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Bu durumda, taraflar arasında bir anlaşma yapılmadıysa, kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Bu belirlemede, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla kiralananın durumu ve hakkaniyet göz önünde bulundurulur.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında 5 Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmesi:

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde tarafların anlaşma yapmış olup olmamasına bakılmaksızın, her beş yılın sonunda ve sonrasında, yeni kira yılı için uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Bu belirleme, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve benzer kira bedelleri gibi faktörler göz önünde bulundurularak adil bir şekilde yapılır. Kira bedeli, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak belirlenecektir. Mahkeme, TÜFE oranıyla sınırlı olmayan bir şekilde yeni kira bedelini belirler ve Yargıtay’ın belirlediği araştırma yöntemleri ve kriterlerini kullanır.

Kira Tespit Davası Açılmadan Önce Yazılı Bildirim Şartı Var Mıdır?

Kira bedelinin tespiti davasında herhangi bir yazılı bildirim şartı bulunmayıp, bu dava her zaman açılabilir. Ancak, Kira Bedelinin Tespiti Davası açıldığı veya yazılı bildirimin yapıldığı tarih, dava sonucunda tespit edilen aylık kira bedelinin ne zamandan itibaren uygulanacağına etki edecektir. Şöyle ki;

– Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açılır ise, ya da

– Kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılır ise,

Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Kira Bedelinin Tespiti Davası açılırken veya yazılı bildirimde bulunulurken otuz günlük sürenin kaçırılması halinde, açılan tespit davası sonucunda belirlenen kira bedeli, bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.

TESPİT EDİLEN AYLIK KİRA BEDELİ HANGİ AYDAN İTİBAREN GEÇERLİ OLUR?

TBK m.345 gereğince;

1. Dava Açıldığında: Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce açılmışsa, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
2. İhtarname Gönderilmişse: Dava açılmamış olsa bile, yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir bildirim (ihtarname) tebliğ edilmişse, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
3. Sözleşmede Hüküm Varsa: Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm bulunuyorsa, kira bedelinin tespiti davası yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında, mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

1. Otuz günlük sürenin kaçırılması halinde: Açılan tespit davası sonucunda belirlenen kira bedeli, bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.

Kira Tespit Davası Harca Esas Değer

-Kira tespit davalarında, harç talep edilen kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır.

–Kira tespit davasında harca esas değer yıllık değil aylık kira farkıdır. Bu hususa ilişkin sitemizde bulunan ilgili Yargıtay kararını inceleyebilirsiz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/15454 E. 2017/18281 K. 26.12.2017 T.

Kira Tespiti Davası Açılmadan Önceki İhtarname

Kira tespiti için çekilen ihtarnamede kira başlangıcının yanlış bildirilmesi, istenilen kira parasının açıklanmamış olması ya da kira parasının fazla talep edilmesi ihtarnameyi geçersiz kılmayacaktır.

Davalı kiracı ihtarnamede talep edilen kira bedelini kabul ettiğini davacıya derhal bildirmediği takdirde davacı bildirdiği kira bedeli ile bağlı kalmayacaktır. (3.HD. 04.07.1983 3002/3129; Nihat Yavuz, 3. HD. Eski Bşk. Kira Hukuku, 2017, sh.602; M.KAYNAR- Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi)

NOT: Kira tespit davası terditli olarak açıldığında kiranın tespiti ve tahliye talep edilebilir. Kira tespit davalarında taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunması gerekmekle birlikte sözleşmenin yazılı ya da şifahi olması arasında geçerlilik açısından bir fark yoktur. Son olarak belirtmek gerekir ki kira tespit davası ıslahla arttırılamamaktadır. Bu sebeple dava dilekçesinde artışı istenen tutarın belirtilmesi gerekmektedir. Aksi halde mahkeme yargılama sırasında ıslah edilen tutarı kabul etmeyecektir.

İLGİLİ MEVZUAT

TÜRK BORÇLAR KANUNU

1. Kira bedeli
2. Genel olarak

MADDE 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

1. Belirlenmesi

MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

III. Dava açma süresi ve kararın etkisi

MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

KONUYA İLİŞKİN ÖNEMLİ YARGITAY KARARLARI

-Kira tespit davalarında ihtarnamenin niteliği kira bedelinin geçerli olacağı dönemin belirlenmesidir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2002/5335 Esas, 2002/5870 Karar sayılı, 23.05.2002 tarihli ilamı)

-5 yılı aşkın kira sözleşmelerinin bedelinin hâkim tarafından bilirkişilerce gerekli inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra belirlenebileceği açık ve net bir biçimde ifade edilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.6.2019 tarihli ve 2017/8186 E., 2019/5879 K. Sayılı ilamı;

“01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır.

18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken…”

–Kira tespit davasında harca esas değer yıllık değil aylık kira farkıdır.

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/15454 E. 2017/18281 K. 26.12.2017 T.)

-Borçlar kanununun hükümlerine uygun olarak yapılan kira sözleşmesinin tarafları kira tespit davası açabilirler. Bu kuralın istisnası kira sözleşmesine taraf olmayan malikin kira tespit davası açabilmesidir. Esasen kiralayanın malik olması şart değildir. Zira kira sözleşmesi kişisel hak doğuran sözleşmelerden olup, başkasına ait bir malın kiraya verilmesine engel teşkil etmez.

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 20.09.2006 gün ve 2006/3-532-555 sayılı kararı)

-Kira tespit davası, 6570 sayılı kanun kapsamına giren yerler için mümkündür. Arsalar için kira tespit davası açılamaz.

(Y.3.H.D. 11.11.1974 gün ve E. 1575 K. 355 sayılı kararı)

-İhbar gerekmeksizin kira bedelinin tespiti her zaman dava edilebilir.

(Y.3.H.D. 05.10.1976 gün ve E. 4047 K. 4475 sayılı karar)

Kesin ve güncel bilgilere ulaşmak için ilgili mevzuatı incelemek ve bir hukuk uzmanına danışmak önemlidir. Konu ile ilgili profesyonel bilgi almak için bize ulaşabilirsiniz.

Tel: +90 216 349 44 85

GSM: +90 532 302 03 17

E-mail: [email protected]

Sitemizde yayınlamış olduğumuz güncel makalelere buradan da ulaşabilirsiniz. 

KAYNAKÇA: HASAN ERDOĞAN- YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ BAŞKANI- TAHLYE KİRA TESPİTİ KİRA ALACAĞI VE TAZMİNAT DAVALARI- ADALET YAYINEVİ-KASIM 2006

https://karararama.yargitay.gov.tr/