Kira tespit davası , 5 yıldan uzun süredir kullanılan çatılı konut ya da işyerinin rayiç bedelinin belirlenmesi için kiraya veren yahut kiracı tarafından açılan bir dava türüdür.

Kural olarak kira süresi bu davalarda önemli değildir. Yani 1(bir)yıllık kira sözleşmesi yapılıp bu sürenin sonunda feshedilemeyip yenilenerek 5(beş)yılı geçmiş kira sözleşmelerinde bu dava açılabileceği gibi,10(on) yıllık kira sözleşmesi olan kullanımlarda yine bu süre dolmaksızın 5(beş)yıl geçtikten sonra da açılabilir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nu 344/3. maddesinde:” Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” denilmektedir.

Kira tespit davası hem konut hem de işyeri kiraları için açılabilir.

Açılan davada mahkemece TÜİK tarafından yayınlanan 12(oniki) aylık TÜFE(Tüketici Fiyat Endeksi)ortalamasına göre kiralananın mevcut durumu, niteliği ve emsal kira bedelleri baz alınarak belirlenir.

Burada her ne kadar TÜFE oranı baz alınır denilse de Mahkeme bu oranla bağlı kalmaksızın diğer kriterleride gözeterek TÜFE’den bağımsız olarak karar verir.

Yapılan yargılamada mahkemece tayin edilen bilirkişi ,kiralananı fiziki olarak inceleyerek dava konusu gayrimenkulün yeniden kiraya verilmesi durumunda yeni kira getirisini hesaplayarak bir rapor tanzim eder ve mahkemeye sunar.

Mahkemede vereceği kararda eski kiracının devam eden kiracılık sıfatını da göz önünde tutarak, hak ve nesafet kurallarına göre kira bedelini tespit eder.

Kira tespit davası kiraya veren tarafça açabileceği gibi kiracı tarafça da açılabilir. Davayı kiracının açması halinde kira bedelinin rayiç bedellere göre fahiş olduğunu iddia eder.

Davada yetkili mahkeme kiracının yerleşim yeri mahkemesi ile kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir, görevli mahkeme ise  Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Paylı mülkiyete tabi gayrimenkullerde her paydaşın dava hakkı bulunmakla birlikte iştirak(elbirliği) halinde mülkiyete tabi gayrimenkullerde tüm ortakların birlikte dava açması gerekmektedir.

Öte yandan kiraya veren eski malik kiralananı devretmişse yeni malik sözleşmenin tarafı haline geleceğinden  aynı şekilde davayı yeni malikte açabilir.

Kira tespit davası terditli olarak açıldığında kiranın tespiti ve tahliye talep edilebilir.

Kira tespit davalarında taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunması gerekmekle birlikte sözleşmenin yazılı ya da şifahi olması arasında geçerlilik açısından bir fark yoktur.

Açılan kira tespit davası şayet kira sözleşmesinin bitim tarihinden 30 gün önce açılmışsa belirlenen kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren uygulanacaktır.

Buna karşılık dava açılmaksızın kira tespitine ilişkin kira sözleşmesinin bitiminden 30 gün önce çekilen ihtarnamede ise dava kira süresinin bitimine kadar açılabilir ve mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli de bu yeni dönemden itibaren uygulanır.

Kira tespit davası nispi harca tabiidir. Buda istenen kira farkı miktarı üzerinden oranlanır. Örneğin 4.000,00 TL olan kiranın 7.000,00 TL olarak belirlenmesi istendiğinde tespiti istenen arada ki 3.000,00 TL’lik fark üzerinden nispi harç alınır.

Son olarak belirtmek gerekir ki kira tespit davası ıslahla arttırılamamaktadır. Bu sebeple dava dilekçesinde artışı istenen tutarın belirtilmesi gerekmektedir. Aksi halde mahkeme yargılama sırasında ıslah edilen tutarı kabul etmeyecektir.