Kira sözleşmeleri, kiraya veren ile kiracı arasında imzalanan ve kiralanan taşınmazın kullanımını ve kira bedelini düzenleyen sözleşmelerdir. Kira sözleşmeleri, tarafların karşılıklı anlaşmaları ile belirlenir. Ancak, bazı durumlarda, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedeli, tarafların beklentilerini karşılamayabilir. Bu durumda, kira tespit davası veya kira bedeli uyarlama davası açılabilir.
Kira tespit davası, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin gerçek piyasa değerine uygun olup olmadığının tespit edilmesi için açılan bir davadır. Bu dava, kira sözleşmesinin süresi dolmak üzere olan veya yenilenen taraflarca açılabilir. Kira tespit davasında, mahkeme, kira bedelinin gerçek piyasa değerini belirler.
Kira bedeli uyarlama davası, kira sözleşmesinin devam ettiği süre boyunca kira bedelinin değişmesi gerektiğinde açılan bir davadır. Bu dava, kira sözleşmesinin taraflarından herhangi biri tarafından açılabilir. Kira bedeli uyarlama davasında, mahkeme, kira bedelinin yeni şartlara göre belirlenmesini sağlar. Bu şartlar, kiralanan taşınmazın özellikleri, kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgenin özellikleri, kiralanan taşınmazın kullanım amacı, kira sözleşmesinin süresi, kira sözleşmesinin taraflarının ekonomik durumları gibi unsurları içerebilir.
Kira tespit davası ile kira bedeli uyarlama davası arasındaki temel farklar şunlardır:
- Açılabileceği zaman:Kira tespit davası, kira sözleşmesinin süresi dolmak üzere olan veya yenilenen taraflarca açılabilir. Kira bedeli uyarlama davası ise, kira sözleşmesinin devam ettiği süre boyunca kira bedelinin değişmesi gerektiğinde açılabilir. Kira bedeli uyarlama davasını açmak için, öncelikle kira sözleşmesinin devam ediyor olması gerekir. Kira sözleşmesi sona ermişse, kira bedeli uyarlama davası açılamaz.
- Dava konusu: Kira tespit davasında, kira bedelinin gerçek piyasa değerine uygun olup olmadığı tespit edilir. Kira bedeli uyarlama davasında ise, kira bedelinin yeni şartlara göre belirlenmesi sağlanır.
- Geriye dönük etki:Kira tespit davasında, mahkemenin kararı, kira dönemi başlangıcına kadar geriye dönük olarak uygulanır. Kira bedeli uyarlama davasında ise, mahkemenin kararı, sadece yeni kira dönemi için geçerlidir. Bu nedenle, kira bedeli uyarlama davası açacak olan kişilerin, davayı yeni kira döneminin başlamasından önce açmaları gerekmektedir.
- Dava açma süresi:Kira tespit davasında süre şartı bulunmamaktadır ancak kira dönemi başlamadan en az bir ay önce dava açılmış olursa mahkeme belirleyeceği kira bedelini yeni kira dönem başlangıcından itibaren karar verebilecektir. Yeni kira döneminden en az bir ay önceden kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulur ve yeni kira dönemi içerisinde dava açılırsa kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli durumda olacaktır. Ancak bu şartların mevcut olmaması halinde mahkeme, bir sonraki kira dönemi yılı için karar verebilecektir.Kira bedeli uyarlama davası için ise, belirli bir dava açma süresi yoktur.
- Kira tespit davasında hakim örn.emsal taşınmazların kira bedelleri,taşınmazın cinsi vb. gibi etkenler kira bedeli uyarlama davasında ancak yardımcı bir kaynak olarak değerlendirebilmektedir.Kira bedeli uyarlama davasında hakim,sözleşme koşullarına,olağanüstü değişikliklere neden olmuş olan şartlara bakarak bir miktar belirlemektedir.
