1)Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Artışına İlişkin Hüküm Varsa İhtar Şartı Aranmaksızın Kira Bedelinin Tespiti Davasının Açılabilmesi
TBK Madde 345 fıkra 3’e göre yeni kira dönemi içerisinde açılacak olan kira bedelinin tespiti davası sonucu alınacak söz konusu kararın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için herhangi bir ihtar şartı veyahut her yeni kira döneminin başlamasına 30 gün kala kira bedelinin tespiti davasının açılmış olması şartı aranmamaktadır.
Söz konusu bu iki şartın aranmamasının sebebi; kiracının kira sözleşmesi yapılırken zaten artışın yapılacağından haberdar olmasıdır. Kiracı,yeni kira döneminde uygulanacak olan artışın ne kadar olacağını bilerek kira sözleşmesine devam edip etmemekte özgürdür. Bu nedenle kira sözleşmesinde bahsedilen artışın tam olarak ne kadar olacağı kiracı tarafından bilinmelidir.
Dava açılıp sonuç alındıktan sonra mahkemece belirlenmiş olan kira bedelinin,belirleme istenilmiş olan yeni kira dönemi için uygulanmasının tek şartı kira bedeli tespit davasının belirleme istenilen kira döneminin sonuna kadar açılmış olmasıdır.
2)Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Artışına İlişkin Hüküm Yoksa Kira Bedelinin Tespiti Davası
Taraflar kira sözleşmesinde yenilenecek olan kira dönemleri için kira bedelinin artışına ilişkin bir hüküm bulunmayabilir. TBK Madde 345/2’ye göre kira bedelinin tespiti davası,kira bedelinin belirlenmesinin istendiği kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceki bir tarihte açıldığı durumda ya da kiraya veren kişi tarafından kiracıya bu süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulması şartıyla mahkemece belirlenecek olan yeni kira bedeli söz konusu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Bu sürelere uyulması durumunda açılan kira bedeli tespit davasının sonucunda alınan karar geriye etkili olarak sonuç doğurur. Dava eğer ki yeni kira döneminde açılırsa dava sonucunda alınacak karar takip eden dönem bakımından geriye etkili sonuç doğurmayacaktır.
Kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına ilişkin bir hükmün olmamasını bir de 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından inceleyelim. 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin artışına ilişkin bir hüküm yoksa kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için örneğin 7 yıllık yapılmış bir kira sözleşmesi söz konusuysa beşinci yılından sonunda 6.yıl için uygulanacak artışın tespiti için dava açılacaksa 2 seçenek bulunmaktadır; ya 5. yılın sona ereceği tarihten en az 30 gün önce bu dava açılmalı ya da kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bir bildirim yapılarak kira bedelinin tespiti davası açılmalıdır.
Yazılı bildirim,kira döneminin sona ermesinden en az 30 gün önce kiracıya yapılırsa ; kira bedelinin tespiti davası sonucunda alınacak kararın yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilmesi için kira bedelinin tespiti davasının yeni kira dönemi öncesinde açılması şart koşulmamıştır.Çünkü yasal süre içinde yapılan söz konusu yazılı bildirim dava açma süresini kesmiş bulunmaktadır ve yeni kira yılının bitimine kadar herhangi bir zamanda dava açılması mümkündür.
