6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya veren ile kiracının kira bedeli konusunda anlaşamaması halinde kira bedelinin belirlenmesini sağlamak amacıyla açılan davadır.
Mahkemenin kira bedelinin tespiti amacıyla görülen kira tespit davasında esas aldığı kriterler ise TÜFE yani Tüketici Fiyat Endeksi, kiralananın mevcut durumu, emsal kira bedelleri ve diğer unsurlardır.
KİRA TESPİT DAVASI ŞARTLARI
Kira tespit davası malik, kiraya veren veya kiracı tarafça açılabilir.
Kiralanan yerin tahliye edilmiş olması halinde dahi işbu dava açılabilir.
Kiraya verilen yer satılmış olsa dahi yeni malik sözleşmenin tarafı olacağı ve eski malikin yerine geçeceği için kira tespit davasını açabilir. Bu durumda yeni malik hiçbir hak kaybı yaşamaz.
Kira Tespit davası TBK’nın 344. Ve 345. Maddesinde yer bulmaktadır.
“MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.(5) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.6 Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” demektedir.
KİRA TESPİT DAVASI 5 YIL
Taraflar arasında kira bedelinin artış oranının belirlenmiş olup-olmasına bakılmaksızın beş yılı aşan kira sözleşmeleri veya bey yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli hakim işbu dava yoluyla hakim tarafından belirlenir.
Daha önce ki kira dönemlerinde kira bedelinin arttırılmış olması bu davanın açılmasına bir etkisi yoktur. Yani beş yıl boyunca her yıl düzenli olarak kira bedelleri arttırılmış olsa dahi kira tespit davası açılabilecektir.
Bu davanın açılmasında ki asıl amaç emsal kira rayiçlerini uygulamaktır diyebiliriz.
Kira tespit davası her beş, on ve onbeş ile beşin katları olan diğer yıllarda açılabilir.
“MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” demektedir.
KİRA TESPİT DAVASI İHTAR ŞARTI
Kira tespit davası madde 345’te de belirtildiği üzere, yeni kira dönemi başlamadan önce ki otuz gün içerisinde yazılı olarak ihtar edilmeli veya açılmalıdır.
Belirtilen bu 30 günlük sürede ihtar çekilmiş olması koşuluyla başlayacak yeni kira dönemi sonuna kadar ise dava açılabilecektir.
Bu durumda mahkeme yeni kira bedelinin, belirtilen bu kira döneminin başlangıcından itibaren ödenmesine karar verir.
Şayet yeni kira dönemi başlamadan önce ki 30 günlük sürede ihtar çekilmemişse açılacak davada belirlenen kira bedeli bir sonra ki kira döneminde geçerli olacaktır.
Tel: +90 216 349 44 85
GSM: +90 532 302 03 17
E-mail: [email protected]
Sitemizde yayınlamış olduğumuz güncel makalelere buradan da ulaşabilirsiniz.
