Hafta İçi : 09:00-18:00
·

Bilindiği üzere kira sözleşmesinin tarafları kiracı ve kiraya verendir. Kira sözleşmesi için kanunda herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Yani kira sözleşmesi yazılı veya resmi şekilde (örneğin noter huzurunda) yapılabileceği gibi sözleşme imzalanmadan sözlü olarak da yapılabilir. Kira sözleşmesi kiracı ve kiraya veren tarafından yapıldığı takdirde her iki tarafa da bazı yükümlülükler yükleyecektir. Bu yazımızda Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesi bölümünde genel hükümler içerisinde düzenlenen kiracının yükümlülükleri ne ilişkin değerlendirmelere yer vereceğiz.

İlk olarak TBK’nın 313’üncü maddesinde düzenlenen hükmü ele alalım: “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” Nasıl ki kiraya verenin, kira konusunun kiracı tarafından kullanılmasına katlanma yükümlülüğü var ise kiracının da kira bedelini ödeme yükümlülüğü vardır.

Madde 314: “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” Özellikle sözlü anlaşmayla ortaya çıkan kira sözleşmelerinde bu maddenin uygulama alanı bulacağı gayet açıktır. Yan giderlerden kasıt konut için örneğin elektrik kullanımı borcudur. İşyeri kiralarında sözleşmede karar verilmemişse ve yan giderler konusunda yerel adetler bulunması durumunda bunlar dikkate alınacaktır.

Kiracının temerrüdü madde 315’te düzenlenmiştir, maddenin ilk fıkrası şu şekildedir: “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” Belirtildiği üzere verilecek süre yazılı olarak bildirilecektir. İleride sorun yaşamamak adına bu bildirimin noter aracılığıyla ihtarname yoluyla yapılması yerinde olur. 315. Maddenin ikinci fıkrası: “Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” Yani konut ve işyeri kiralarında kira bedeli veya yan giderler kiracı tarafından ödenmediği takdirde kiraya veren kiracıya en az otuz günlük bir süre verecek, otuz günlük sürenin bitiminde kiracı borcunu ödemez ise kiraya veren sözleşmeyi feshedebilecektir.

Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu başlığı altında madde 316’daki hüküm şu şekildedir: “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” Maddede belirtildiği üzere konut ve işyeri kiralarında eğer kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmaz ise veya komşulara gerekli saygıyı göstermez ise kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verecek, sürenin bitiminde bahsi geçen durumlar devam ederse sözleşmeyi feshedebilecektir. Şayet konut ve işyeri kiralarında kiracı kiralanana kasten ağır bir zarar verirse, kiracıya verilecek süre yararsız olacaksa veya kiracının davranışları komşular bakımından çekilmez hale gelirse böyle bir durumda kiraya veren süre şartı aranmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşmeyi feshedebilir. Diğer kira ilişkilerinde kiraya verenin kiracıya süre verme zorunluluğu bulunmayıp yazılı ihtarı fesih için yeterli olacaktır.

Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu başlığı altında kiracının bir diğer yükümlülüğü madde 317’de düzenlenmiştir: “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.” Kanun maddesi gayet açık olup kiracının kiralananın temizliğinden ve bakımından, bunlarla ilgili giderlerden sorumlu olacağı belirtilmiştir.

Bir diğer başlıkta ayıpları kiraya verene bildirme borcu düzenlenmiştir. Madde 318: “Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.” Görüldüğü üzere kiracı, kiralananda bulunan ayıpları süresi geçmeden kiraya verene bildirmekle yükümlüdür. Şayet ayıpları bildirmez ise ortaya çıkacak zararlardan sorumlu olacaktır.

Kanunun devamında kiracının, ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu düzenlenmiştir. Madde 319 “Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.”

Unutulmamalıdır ki burada belirtilen maddeler ve açıklamaları kira sözleşmelerinde genel hükümler başlığı altında olup aksine özel hükümler bulunduğunda özel hükümler uygulanacaktır.

İlgili Yazılar

whatsappdestek iletişim iletişim