Kentsel Dönüşüm Yasasında Tazminat konusunda özellikle kat maliklerinin bilinçlendirilmesi gerekmekte olup, müteahhit firmalarla yapılan sözleşmelerde sözleşmeye uyulmaması halinde müteahhit firmadan tazminat talep edilebilmektedir. Türkiye’de özellikle büyük şehirlerde, hızla artan nüfus ve yaşlanan altyapı, kentsel dönüşüm projelerinin gerekliliğini ortaya koymuştur. 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası, bu süreçlerin hukuki çerçevesini oluşturmuş ve devletin dönüşüm projelerinde aktif rol almasını sağlamıştır.
Kentsel dönüşüm yasası, şehirlerin fiziksel, sosyal ve ekonomik yapısını yeniden yapılandırmayı hedefleyen bir süreçtir. Kentsel dönüşüm projeleri, yalnızca binaların yenilenmesi ile sınırlı kalmayıp, aynı zamanda sosyal yaşamın ve çevresel kalitenin de artırılmasını hedefler. Ancak bu süreç, tapu sahipleri için çeşitli haklar ve riskler doğurmaktadır. Bu makalenin amacı, kentsel dönüşüm süreçlerinde tapu sahiplerinin haklarını, karşılaşabilecekleri riskleri ve bu süreçlerin hukuki boyutlarını derinlemesine incelemektir. Ayrıca, Türkiye’deki kentsel dönüşüm uygulamalarında karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri de ele alınacaktır.
- Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, mevcut bir kentsel alanın yeniden yapılandırılmasıdır. Bu süreç, genellikle eski ve depreme dayanaksız yapıları yıkmayı, altyapıyı güçlendirmeyi, yeşil alanları artırmayı ve sosyal donatıları iyileştirmeyi içerir. Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamaları, genellikle şu amaçlarla gerçekleştirilir:
- Güvenli Konut Üretimi: Depreme dayanıklı yapıların inşa edilmesi, halkın güvenliğini artırmak için bir önceliktir.
- Altyapı İyileştirmesi: Yaşanabilir bir çevre oluşturmak için ulaşım, su, elektrik gibi altyapı hizmetlerinin yenilenmesi gerekmektedir.
- Ekonomik Canlanma: Yenilenen alanlar, ekonomik yatırımlar çekerek bölgenin ekonomik canlılığını artırabilir.
Kentsel dönüşüm süreci, birçok paydaşı etkiler ve bu nedenle toplumsal uzlaşı ve katılım gerektirir.
- Kat Mülkiyeti Hukuku
Kat mülkiyeti hukuku, çok katlı yapıların yönetimi ve kat malikleri arasındaki ilişkilerin düzenlenmesi açısından önemlidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bu alanın temelini oluşturmaktadır. Kat mülkiyeti, tapu sahiplerine şu hakları tanır:
- Ortak Alanların Kullanım Hakları: Kat malikleri, ortak alanları kullanma haklarına sahiptirler. Bu alanların yönetimi, kat malikleri kurulunca yapılır.
- Oylama Hakları: Dönüşüm projeleri gibi önemli konularda, kat malikleri toplantısında oy kullanma hakkına sahiptirler.
Kentsel dönüşüm süreçlerinde kat mülkiyeti hukuku, tapu sahiplerinin haklarının korunması açısından kritik bir rol oynar. Kat malikleri, dönüşüm projelerinde diğer malikler ile birlikte karar almak, projelerin onayını sağlamak ve haklarının korunmasını talep etmek gibi haklara sahiptir.
- Tapu Sahiplerinin Hakları
Kentsel dönüşüm yasası kapsamında tapu sahiplerinin çeşitli hakları bulunmaktadır. Bu haklar, hukuki mevzuat çerçevesinde belirlenmiş olup, dönüşüm süreçlerinde tapu sahiplerinin korunmasını amaçlamaktadır:
- Tapu Hakkı: Tapu sahipleri, mülklerinin üzerinde tam tasarruf yetkisine sahiptir. Bu hak, mülkün satılması, devredilmesi ve üzerinde tasarruf edilmesi gibi işlemleri içerir. Dönüşüm sürecinde tapu sahiplerinin mülkleri üzerinde yapılacak değişiklikler için rıza alınması gerekmektedir.
- İfade Özgürlüğü: Tapu sahipleri, dönüşüm projeleri hakkında görüşlerini ifade etme ve bu süreçte söz sahibi olma hakkına sahiptirler. Projelerin taslak aşamalarında, görüşlerin alınması ve dikkate alınması beklenir.
- Proje Onay Süreçlerine Katılım: Tapu sahipleri, kentsel dönüşüm projelerinin onay süreçlerinde yer almalı ve projeye dair itiraz haklarını kullanabilmelidirler. Proje aşamalarında bilgilendirilme ve katılım, sürecin şeffaflığı açısından ö
- Hakkaniyete Dayalı Tazminat Talep Etme Hakkı: Kentsel dönüşüm sürecinde mülklerinin değeri düşen tapu sahipleri, bu düşüşü telafi etmek amacıyla tazminat talep edebilirler. Bu tazminat, hem mülk sahipliğinin korunması hem de maddi kaybın önlenmesi açısından önemlidir. Bu sebeple tarafların hukuki yardım almaları büyük bir önem taşıyabilmektedir. Kentsel Dönüşüm Yasasında Tazminat hususu bu açıdan oldukça büyük önem taşımaktadır. Sözleşemeye uymayan müteahhit firma hakkında sözleşmenin feshi yoluna gitmeden kat malikleri seçimlik hakkını kullanarak tazminat taleplerinde bulunabilirler. Bu konuda Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2015/36816 E. , 2017/1009 K. , 31.01.2017 T. sayılı karar bu yönde yol göstericidir. İlgili kararda “objektif iyiniyet kurallarına uygun davranmalı ve haklı nedenlere dayalı gecikmeler hariç, işin niteliğinin ve büyüklüğünün gerektirdiği imalât süresi içinde tamamlamalıdır. Davacı ise davalı-yüklenici-borçlunun temerrüdünden dolayı seçimlik haklarından “aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat” isteme hakkını kullanmış ve bağımsız bölümlerin tesliminin gerektiği tarihten itibaren her ay için rayiç kira bedeli kadar tazminat talebinde bulunmuştur. Bu durumda mahkemece yapılacak iş: konusunda uzman bilirkişiler ile mahallinde keşif yapılarak, yüklenici tarafından derhal işe başlanılmış olmak suretiyle (mücbir ve haklı sebepler hariç tutularak) davaya konu bağımsız bölümlerin inşaat ruhsatının ne kadar sürede alınabileceğinin, bundan sonra da ne kadar sürede (makul süre) inşaatın tamamlanarak (deprem v.s gibi mücbir ve haklı sebepler de gözetilmek suretiyle) iskan ruhsatının alınabileceğinin, emsal inşaatlar da dikkate alınıp tespit edilerek, bu konuda ayrıntılı, açıklayıcı ve denetime elverişli bir rapor alınması, davacının talebinin (taleple bağlılık ilkesi de gözetilerek) değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesinden ibarettir. Mahkemece, açıklanan hususlar göz ardı edilerek eksik inceleme sonucu ve yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.” denilmek suretiyle Kentsel Dönüşüm Yasasında Tazminat konusuna ne kadar önem verdiği görülmektedir. Kararın tamamına https://www.eyavuz.av.tr/muteahhit-sozlesmeye-uymazsa-kentsel/linkinden ulaşabilirsiniz.
- Kentsel Dönüşüm Süreçlerinde Karşılaşılan Riskler
Kentsel dönüşüm süreçleri, tapu sahipleri için birçok risk barındırmaktadır. Bu riskler arasında en belirgin olanlar şunlardır:
- İhaleye Çıkma ve Proje Seçim Süreçlerindeki Belirsizlikler: Kentsel dönüşüm projeleri genellikle ihale ile gerçekleştirilir. Ancak bu süreçte, proje seçimleri ve ihale kriterleri konusunda belirsizlikler yaşanabilir. Tapu sahipleri, projelerin seçimi sırasında yeterince temsil edilmemiş olabilirler.
- Değer Kaybı Riski: Dönüşüm sürecinin başlangıcında, tapu sahiplerinin mülklerinin değeri düşebilir. Bu durum, tapu sahiplerinin maddi kayba uğramasına yol açabilir. Dönüşüm süreci ilerledikçe, değer artışı sağlanması beklenirken, geçici değer kayıpları mali olarak zorlayıcı olabilir.
- Geçici Yer Değiştirme ve Sosyal Etkiler: Dönüşüm sürecinde, tapu sahiplerinin geçici olarak başka bir yere taşınması gerekebilir. Bu durum, sosyal bağların kopmasına ve aile içi dinamiklerin bozulmasına neden olabilir. Geçici yer değiştirme süreci, tapu sahiplerinin yaşam standartlarını olumsuz etkileyebilir.
- Hukuki Sorunlar: Kentsel dönüşüm projelerinde karşılaşılabilecek hukuki sorunlar, tapu sahiplerinin haklarının ihlal edilmesine yol açabilir. Proje sürecinde yapılan hukuki itirazlar, tapu sahiplerini yıpratıcı bir süreçle karşı karşıya bırakabilir. Özellikle, hukuki süreçlerin uzun sürmesi, tapu sahiplerinin belirsizlik içinde kalmasına neden olabilir.
- Tapu Sahiplerinin Korunması İçin Öneriler
Kentsel dönüşüm süreçlerinde tapu sahiplerinin haklarının korunması adına aşağıdaki öneriler dikkate alınmalıdır:
- Mevzuatta Değişiklikler: Kentsel dönüşüm mevzuatında yapılacak iyileştirmeler, tapu sahiplerinin haklarının daha iyi korunmasını sağlayabilir. Özellikle, projelerin onay süreçlerinde daha şeffaf bir yapı oluşturulmalıdır. Tapu sahiplerinin görüşlerinin daha etkili bir şekilde alınması, karar alma süreçlerini güçlendirebilir.
- Hukuki Danışmanlık: Tapu sahipleri, dönüşüm süreçlerinde hukuki danışmanlık alarak haklarını koruma konusunda daha bilinçli hareket edebilirler. Bu, olası sorunların önüne geçilmesine yardımcı olacaktır. Hukuk büroları ve sivil toplum kuruluşları, tapu sahiplerine rehberlik edebilir.
- Bilgilendirme ve Eğitim Programları: Tapu sahiplerinin kentsel dönüşüm süreçleri hakkında bilgilendirilmesi, haklarının korunması açısından ö Yerel yönetimler, bu konuda eğitim programları düzenleyerek tapu sahiplerini bilgilendirebilir. Ayrıca, tapu sahiplerinin hakları ve kentsel dönüşüm süreçleri hakkında bilgilendirme kampanyaları düzenlenmesi faydalı olabilir.
Kentsel dönüşüm süreçleri, tapu sahipleri için birçok fırsat ve risk barındıran karmaşık bir yapıdadır. Bu süreçlerin etkin bir şekilde yönetilmesi, tapu sahiplerinin haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Kentsel dönüşüm projeleri ile amaçlanan sosyal adaletin sağlanması ve şehirlerin yaşana bilirliğinin artırılması hedeflenmektedir.
