Ülkemizde nüfusun artması ve köyden kente göç hareketinin hız kazanması sonrasında büyük bir gereklilik haline gelmiştir. Bu sebeple kanun koyucu, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ’nu düzenlemiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre, yönetici veya yönetim kurulu, bir yıl görev yapmak üzere kişi ve arsa payı bakımından %50 çoğunluk ile seçilir. (Site gibi toplu konutlarda toplantıların iki yılda bir yapılacağı belirlendiğinden yönetici iki yıllık süre için seçilir.) Çifte çoğunluk olarak belirlenen bu seçim sisteminde kat maliklerinin kişi olarak ve maliki olunan bağımsız bölüm sayısı olarak yarısından fazlasının seçime yeter sayı olarak belirlendiğini belirtmek gerekir. Yönetici ilk toplantıda seçilemez ise ikinci toplantıda da yine aynı seçime yeter sayı aranacaktır. Toplantıya katılanların arasından seçime yeter sayı belirlenmesi gibi bir husus söz konusu değildir. Yine KMK’nın 34. maddesine göre (Kat Mülkiyeti Kanunu kısaca KMK olarak anılacaktır.) en az 8 bağımsız bölüm bulunan yapılarda yönetici veya yönetim kurulu seçilmesi zorunludur. 8’den az bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici seçilmesi hususu zorunlu olmasa da mümkündür. Seçimler sonucunda, seçime yeter oy sayısı toplanamamışsa kat maliklerinden her biri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak yönetici tayinini talep edebilir. Bu konuda ayrıca belirtmek gerekir ki, bağımsız bölüm sayısı toplamı 8’den az olan yapılarda da bu yola başvurarak yönetici tayinini talep etmek mümkündür. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi olması gerekmektedir. Bu konuda yetki kesin olup başka bir yerde bulunan Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulması halinde yetki itirazı ile karşılaşılabilmekte ve bu da hem yargılamayı uzatmakta hem de yargılama giderlerini arttırmaktadır. Seçimler sonucunda bir yönetici belirlenmiş ise Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak yönetici tayini talep edilemez. Ayrıca belirtmek gerekir ki, yönetici olarak seçilen kişinin bu görevi kabul etmemesi halinde zorla yönetici olarak belirlenmesi mümkün değildir. Yöneticilikte rıza aranmaktadır. Seçim kelimesi esasen yöneticinin belirlenmesi bakımından doğru olmasa da daha anlaşılır olması bakımından kat malikleri kurulu kararı yerine tercih edilmiştir.
Yönetici, seçilmesini takip eden günlerde bir işletme projesi hazırlar ve yıllık bazda tahmini gelir-gider tablosu oluşturur. Bu tabloya göre kat malikleri tarafından ödenecek aidat miktarı belirlenir. Bu proje ve tablo oluşturulduktan sonra kat maliklerine duyurulur. Duyurulan projeye 7 gün içerisinde itiraz edilebilir. İtiraz ile karşılaşılması halinde kat malikleri kurulu toplanır ve oluşturulan proje ve tabloyu inceler. Gerekli görülmesi halinde yeni bir proje düzenlenir.
Yöneticinin kat malikleri arasından veya dışarıdan atanması konusunda kanun kişilerin iradesini esas almıştır. Dolayısıyla yönetici kat maliki olabileceği gibi dışarıdan da seçilebilir. Dışarıdan seçilecek yöneticinin alacağı ücret ve çalışma koşulları yönetici tayini yapılırken (kat malikleri kurulunda) belirlenir. Ancak yapının yönetim planında açıkça dışarıdan yönetici tayini yasaklanmışsa dışarıdan yönetici tayin edilmesi mümkün değildir. Bazı durumlarda kat maliklerinin sırayla yönetici oldukları görülmüştür. Bu durumun yönetim planında yer alması koşuluyla sırası gelen her kat maliki yönetici olarak görev alacaktır. Ancak bu görevi yerine getirmek istemeyen kat maliki veya diğer kat malikleri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak yönetici tayinini talep edebilir.
Yöneticinin ağır hastalık gibi mücbir sebeplerle görevini yerine getiremeyecek durumda olmasından kaynaklı olarak yedek yöneticinin görevi bu süre zarfında devralması mümkündür. Ancak yedek yönetici belirlenmemiş ise kat malikleri kurulu olağanüstü olarak toplanır ve yeni yönetici atanır.
II.YÖNETİCİNİN HAK VE SORUMLULUKLARI
Yönetici, görevinden kaynaklı olarak ücrete hak kazanır. Bu ücret, kat malikleri kurulunca belirlenebileceği gibi sözleşme ile de belirlenebilir. Ücretin belirlenmemiş olması halinde yöneticinin uygun bir ücret talebinde bulunması mümkündür. Ancak yönetici, kat malikleri arasından tayin edilmiş ise yönetim giderlerinin yarısına katılmayarak yöneticilik görevinden dolayı hak etmiş olduğu ücreti almış sayılır. Yönetici belirlenmesi hususunda Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuruda bulunulmuş ise mahkemenin tayin edeceği yöneticinin ücreti kararda gösterilir ve kat maliklerince ödenir.
Yöneticinin kat malikleri ile arasında vekalet ilişkisi mevcuttur. Dolayısıyla yöneticinin iş ve eylemlerinden kaynaklı olarak doğacak sorumluluğu vekalet hükümlerine tabidir. Yöneticinin kat malikleri dışında üçüncü kişilere karşı gerçekleştirmiş olduğu iş ve eylemlerden dolayı sorumluluğu haksız fiil sorumluluğudur.
Yönetimin tüzel kişiliği bulunmadığından yapıya karşı açılacak davalarda taraf olarak gösterilmesi mümkün değildir. Yalnızca istisnai hallerde kat maliklerini temsilen yargılamaya katılabilir. Yöneticinin yönetim planında ve kanunda yer alan görevlerine ilişkin iş ve eylemlere girişirken temsil ettiği kişiler kat malikleridir. Dolayısıyla yöneticilik görevinden dolayı tarafı olduğu sözleşmelerdeki edimler kat maliklerinin borçlarıdır. Başka bir deyişle bu sözleşmeler kat maliklerinin adına ve hesabına sonuç doğurur. Yöneticinin bu iş ve eylemlerde sözleşmenin tarafı olması, kat maliklerinin adına ve hesabına olduğundan borca aykırılık hallerinde kat maliklerinin imzasının bulunmadığı gibi itirazlar hüküm ve sonuç doğurmaz.
Yöneticinin görevini gerekli özeni göstererek yerine getirmesine rağmen ortaya çıkacak zararlardan sorumluluğu bulunmamaktadır. Buradaki gerekli özenden kasıt, emsal bir özenli yöneticinin aynı durumda nasıl hareket edeceğidir. Ancak yöneticinin gerekli özeni göstermemesinden kaynaklanan zararları tazmin etmesi gerekmektedir. Burada gereken özenin gösterilmemesi durumu kasten gerçekleştirilebileceği gibi ihmalen de gerçekleştirilebilir. Yöneticinin kat malikleri kurulunda yönetim ve mali denetim bakımından ibra edilmiş olması sorumluluğun kalktığı manasına gelmemektedir. Sonradan ortaya çıkan durumlar ibranın etkisini ortadan kaldırabilir.
Kat maliklerinden her biri, yöneticinin sorumluluğunu yerine getirmemesinden dolayı kat maliklerinin uğradığı zararın tazminini talep edebilir. Açılacak davada davacı kat malikinin arsa payı dikkate alınmaz. Nitekim dava tüm kat malikleri adına görülür. Yöneticinin tayininin iptali amacıyla açılan kat malikleri kurulu kararının iptali davasında davalı olarak yönetici yer alabileceği gibi yöneticinin tayininde olumlu oy kullananlar da gösterilebilir. Yöneticinin, kendisinin yönetici olarak tayin edildiği kat malikleri kurulu kararına olumsuz oy kullanmış olması taraf olarak gösterilmesini engellemez.
Kat malikleri kurulunun hesaplarının borcu karşılamaya yetecek miktarda para ihtiva etmiyor olması halinde yöneticinin sorumluluğundan bahsedilmez. Meğer ki, paranın yönetiminde özenli davranmamış olsun. Ayrıca kat malikleri kurulunda alınan kararları uygulamak yöneticinin asli görevidir. Bu görevi yerine getirirken oluşacak zararlardan yönetici sorumlu tutulamaz. Kat malikleri kurulu kararı olmamasına rağmen yöneticinin kendi kararıyla vermiş olduğu bir zarar veya harcama mevcutsa bu zarardan veya harcamadan yönetici şahsen sorumludur. Yöneticinin işe almış olduğu kapıcı vs. çalışanlar olması halinde bu kişilerin İş Hukuku veya Sosyal Güvenlik Hukuku’ndan doğan zararlarından yalnızca yönetici değil kat malikleri de sorumludur. Nitekim yönetici işveren vekili konumundadır.
Bu makalemizde kat mülkiyeti konusunu ve kat mülkiyetinde yönetimi ele aldık. Diğer makalelerimize göz atabilir ve profesyonel ekibimizle iletişime geçerek aklınızdaki soru işaretlerini giderebilirsiniz.
