Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri üzerinde mülkiyet hakkında olduğu gibi tasarruf yetkisine sahiptir. Ortak yerler üzerinde ise diğer maliklerle birlikte arsa payları nazarında paylı mülkiyet hükümlerine göre tasarruf yetkisine sahiptirler.
Kat Maliklerinin Bağımsız Bölümleri Üzerinde Sahip Olduğu Haklar
Kat malikleri, malik olmuş oldukları bağımsız bölüm üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri saklı kalmak üzere Medeni Kanun’un maliklere tanımış olduğu tüm hak ve yetkilere sahiptirler. Burdan da anlaşılacağı üzere kat malikleri,bağımsız bölümleri üzerinde;kullanma,yararlanma ve tasarrufta bulunma haklarına sahiptirler.
Kat maliki,kendi bağımsız bölümünü diğer kat maliklerine sormaya gerek olmadan isterse satabilir veya kiraya verebilir. Kat maliki kendi bağımsız bölümünü satmaya kalktığında diğer söz konusu kat maliklerin önalım hakkı bulunmamaktadır.
Kat maliklerinin maliki oldukları bağımsız bölüm üzerinde bir saldırıyla karşılaştıkları takdirde müdahalenin men’i,el atmanın önlenmesi,zilyetliğin korunması davalarını açabilirler.
Kat malikleri yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere kendi bağımsız bölümleri üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri saklı kalmak kaydıyla Medeni Kanun’un tanıdığı tüm hak ve yetkilere sahiptirler.Buna göre örneğin,kat malikleri bağımsız bölümleri üzerinde 3. Kişi lehine sırlı ayni hak kurabilmektediler. Ancak KMK Madde 6/3’e göre kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşmayan irtifak kurulamaz.Kat maliklerinin bağımsız bir mülkiyet hakkı varmış gibi gözükse de aslında bakıldığında sınırlandırılmış bir mülkiyet hakkı vardır.
Kat malikleri,mülkiyet hakkından doğan kullanma,yararlanma ve tasarruf haklarını kullanırken bu sınırları aşarlarsa diğer kat malikleri,kiracılar veyhut da başka bir nedenle bağımsız bölümde oturan kişiler KMK Madde 33 uyarınca hakimin müdahalesini talep edebilirler.
Kat Maliklerinin Ortak Yerler Üzerinde Sahip Olduğu Haklar
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 16’da “Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.” hükmü bulunmaktadır.
Öncelikle “ortak yer” tanımına yapmakta yarar bulunmaktadır. KMK’ya göre ortak yer; anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalan,korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine denir.
Kat malikleri aralarında herhangi bir sözleşme yapmamışsa ya da yönetim planında da ortak yerlerin kullanımına ilişkin bir madde yer almıyorsa,kanunda da bulunduğu gibi kat malikleri ortak yerleri arsa payları oranında,ortak mülkiyet hükümlerine göre kullanım hakkına sahip olurlar.Ancak bazı ortak yerler vardır ki söz konusu o ortak yerleri arsa payı oranında kullanmak tam anlamıyla mümkün olmaz. Örneğin;asansör,merdiven. Bu gibi ortak yerlerde kat malikleri eşit kullanım hakkına sahip olurlar.Ancak garaj,kömürlük gibi yerlerin kullanımında arsa payı oranında kullanım hakkına sahip olmaktadırlar.
Kat malikleri,ortak yerler üzerindeki haklarını diğer kat maliklerine rahatsızlık vermeden,onların haklarına aykırı davranmadan kullanmalıdırlar. Eğer söz konusu bir rahatsızlık veyahut aykırılık durumu mevcut olursa kat malikleri hakimin müdahalesini isteyebilirler.
Ortak yerlerin,kullanımından kaynaklanan sorunlar kat malikleri kurulunda da çözülebilmektedir.Kat malikleri kurulunun verdiği karara itiraz eden malik,mahkemeden yine müdahale talebinde bulunabilecektir.
Kat Maliklerinin Yönetimdeki Hakları
Kat mülkiyetinde,kat malikleri kurulu tarafından yönetim gerçekleştirilmektedir. Kat malikleri kurulunda kat malikleri bulunmaktadır.Kat malikleri kurulu,anagayrimenkulde yapılacak işler hakkında karar alma yetkisine sahip bulunmaktadır. Her kat malikinin bu kararlar alınırken bir oy verme hakkı bulunmaktadır. Her kat maliki,yönetime ilişkin kararlar alınırken karşı oldukları kararın mahkemede iptalini isteyebilmektedirler.
Kat malikleri kurulu bir yönetim planı hazırlama hakkına da haiz bulunmaktadırlar.Buna göre kat malikleri yönetim planında,ana gayrimenkulün yönetim tarzını,kullanma şeklini belirleyebilirler. Yönetim planı tüm kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir ve yönetim planında bulunan hükümler kanunun emredici hükümlerine aykırı olamazlar.
