Kat Maliklerinin Giderlere Katılma Yükümlülüğü

Apartman yönetimi günümüzde kentleşmeyle birlikte gün içinde en çok karşılaştığımız problemlerden birisi haline geldi.  Apartman yönetimi sırasında ortaya çıkan giderlerden apartman sakinlerinin sorumluluğunun ne olacağı meselesini de bu sebeple inceleme konusu yapacağız.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat maliklerinin gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Ayrıca bu hükümler kiracılara oturma hakkı sahiplerine veya daireden herhangi bir suretle yararlanan kişilere de uygulanır.

Kat maliklerinin aralarında başka türlü bir anlaşma yapılmadıkça bütün ortak yerlerin bakım koruma güçlendirme ve onarım giderleri veyahut yönetici aylığı gibi diğer giderlere kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri ortak yerler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek veya kendi bağımsız bölümü nedeniyle bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gideri ödemekten kaçınamaz.

Örneğin en alt katta oturan apartman sakini ben alt katta oturuyorum asansörü kullanmıyorum veya artık kullanmayacağım diyerek asansör giderlerine katılmaktan imtina edemez.

Kat mülkiyeti kanuna göre ortak yerlerin belirlenmesi önem taşımaktadır, ortak yerlerin neresi olacağı sözleşme ile belirlenebilir, ancak her hâlükârda ortak yer sayılacak alanlar vardır;

• Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar
• Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
• Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
• Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Görüldüğü üzere kat malikinin kendi bağımsız bölümü dışında kalan neredeyse her alan ortak yer sayılmakta, ortak kullanıma açık olan her şeyin giderine kat malikleri kendi arsa payı oranında  katılmak durumunda kalmaktadır.

Ayrıca kat malikleri kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine de eşit olarak katılmakla yükümlüdür.

Kat malikleri tarafından bu giderler ödenmez ise icra takibi başlatılması mümkündür. Söz konusu icra takibi yönetici ya da kat malikleri tarafından yapılabilir. Aynı zamanda yönetici, apartmanı temsil etmesi adına bir avukata da vekalet verebilir ve avukat aracılığıyla da icra takibi başlatılabilir. Ödenmeyen giderlere ilişkin olarak ödenmesi gereken günden başlayarak her bir ödenmeyen gider için ayrı ayrı olacak şekilde aylık %5 gecikme tazminatı söz konusu olacaktır.

Apartman sakinlerinin ödemekle yükümlü olmadığı giderler de vardır. Yapılması istenen yenilik ve ilaveler çok masraflı ve yapıya göre lüks ise ayrıca bütün kat malikleri tarafından mutlaka kullanılması gerekli olan yerlerinde bulunmuyorsa bundan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir. Bunların masrafını yapılmasına karar vermiş kat malikleri öderler ve yararlanma hakkına sahip olurlar.

Örneğin apartmanın altına spor salonu yapılması lüks gider sayılabilir bu durumda spor salonundan yararlanmak istemeyen kat maliki lüks gider olduğu gerekçesiyle bu yeniliğin masrafını ödemekten kaçınabilir.

Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.