Apartman yönetimi günümüzde kentleşmeyle birlikte gün içinde en çok karşılaştığımız problemlerden birisi haline geldi. Kat maliklerinin giderlere katılma yükümlülüğü ve buna ilişkin sorumluluğunun ne olacağı meselesini de bu sebeple inceleme konusu yapacağız.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri, gerek bağımsız bölümleri, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle diğer kat maliklerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdürler. Ayrıca bu hükümler kiracılara, oturma hakkı sahiplerine veya bağımsız bölümlerden herhangi bir suretle yararlanan diğer kişilere de uygulanır.
Kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa ortak yerlerin bakım, koruma güçlendirme ve onarım giderleri veyahut yönetici aylığı gibi diğer giderlere kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler. Kat malikleri ortak yerler üzerindeki kullanım hakkından vazgeçerek veya kendi bağımsız bölümlerinin işbu alanlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç duymadıklarını ileri sürerek gideri ödemekten kaçınamazlar. Örneğin giriş katında oturan apartman sakini asansörü kullanmadığından bahisle asansör giderlerine katılmaktan kaçınamaz.
Kat mülkiyeti kanuna göre ortak yerlerin belirlenmesi önem taşımaktadır, ortak yerlerin tespiti sözleşme ile belirlenebilir, ancak her hâlükârda ortak yer sayılacak alanlar vardır;
- Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar
- Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
- Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
- Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
Görüldüğü üzere kat malikinin kendi bağımsız bölümü dışında kalan neredeyse her alan ortak yer sayılmakta, ortak kullanıma açık olan yerlerin giderine kat malikleri kendi arsa payı oranında katılmak durumunda kalmaktadır.
Ayrıca kat malikleri kapıcı, bahçıvan ve bekçi giderlerine de eşit olarak katılmakla yükümlüdür.
Kat malikleri tarafından bu giderler ödenmez ise icra takibi başlatılması mümkündür. Söz konusu icra takibi yönetici ya da kat malikleri tarafından yapılabilir. Aynı zamanda yönetici, apartmanı temsil etmesi adına bir avukata da vekalet verebilir ve avukat aracılığıyla da icra takibi başlatılabilir. Ödenmeyen giderlere ilişkin olarak ödenmesi gereken günden başlayarak her ödenmeyen gider için ayrı ayrı olacak şekilde aylık %5 gecikme faizi söz konusu olacaktır.
Apartman sakinlerinin ödemekle yükümlü olmadığı giderler de vardır. Yapılması istenen yenilik ve ilaveler çok masraflı ve yapıya göre lüks ise ayrıca bütün kat malikleri tarafından mutlaka kullanılması gerekli yerler değil ise bundan faydalanmak istemeyen kat maliki giderlere katılmak zorunda değildir.
Örneğin apartmanın altına spor salonu yapılması lüks gider sayılabilir bu durumda spor salonundan faydalanmak istemeyen kat maliki bu yeniliğin masrafını ödemekten kaçınabilir.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.
İlgili makalemizde Kat maliklerinin giderlere katılma yükümlülüğü ve buna ilişkin sorumluluğunun ne olacağı meselesini inceleme konusu yaptık. Yardım için profesyonel ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
