Kamulaştırma kısaca; idarenin kamu yararına bir faaliyette kullanmak üzere özel kişilere ait taşınmaz malları zorla almasıdır. Kamulaştırma işlemi, bireylerin mülkiyet hakkına dokunmasından dolayı, her dönemde tartışılan bir konu olmuştur. Kamulaştırmanın yargısal denetimi de aynı şekilde incelenmesi gereken bir konudur. Biz de bu yazımızda idarenin kamulaştırma uygulamalarında uyması gereken yazılı ve yazısız kurallara dikkati çekerek bu uygulamalarına ışık tutmak istedik.
KAMULAŞTIRMAK İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR NELERDİR?
Kamulaştırma, yalnızca yetkili idare tarafından yapılacaktır. Kamulaştırmanın nasıl yapılacağı mevzuata göre belirlenecektir. Kamulaştırılacak taşınmazın sahibi özel mülkiyettir. Bu nedenle kamulaştırmayı zorunlu kılan kamu yararı bulunmalıdır.
KAMU YARARI NEDİR?
Kamu yararı, tanımı net bir şekilde yapılamayan ve toplumsal ihtiyaçların artmasına ve gelişmesine paralel olarak içeriği değişen esnek yapılı bir kavramdır. Kamunun yararının ne olduğu, hangi durumlarda var sayıldığı, bir taşınmazın kamulaştırılmasında kamu yararının bulunup bulunmadığı genellikle yargısal içtihatlarla belirlenmektedir. Bu konuda ayıklama yöntemi adında bir yöntem kullanılmaktadır. Bu yöntemle neyin kamu yararına olduğu değil; neyin kamu yararına olmadığı tespit edilebilmektedir. Bu yönteme göre kişisel, duygusal, siyasî nedenlerle yapılan işlemler, belli bir kişiyi hedef alan ya da belli bir kişiyi yararlandırmaya yönelik yapılan işlemler, üçüncü kişiler yararına yapılan işlemler kamu yararına olmadığından kabul edilmiştir. Buna göre kamu yararı; toplumda bireylerin sosyal adalet çerçevesinde hizmetlerden yararlanması şeklidir.
KAMU YARARI KARARI VERECEK MERCİİLER NELERDİR ?
Kamu yararı kararının hangi merciiler tarafından verileceği Kamulaştırma Kanununun 5. maddesinde ayrı ayrı belirlenmiştir. Hükme göre kamu yararı kararını verecek kamu tüzel kişiler şunlardır:
- Kamulaştırma amacına göre ilgili Bakanlık ya da Bakanlar Kurulu
- Köy ihtiyar kurulu,
- Belediye encümeni
- İl daimi encümeni
- İl idare kurulu
- YÖK
- Üniversite, TRT, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yönetim kurulları
- İl ve ilçe idare kurulu
KAMU YARARI KARARINI ONAYLAYACAK MERCİİLER
Kamulaştırma Kanununun 6. maddesinde, kamu yararı kararını onaylayacak makamlar sayılmıştır. Kamu yararı kararının onaylanması süreci ile hukuki süreç başlamış sayılacaktır.
Kamu yararı kararını onaylayacak makamlar:
- Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları ilçelerde kaymakam, illerde vali tarafından onaylanır.
- İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları valiler tarafından onaylanır.
- Üniversite yönetim kurul kararları rektör tarafından onaylanır.
- YÖK kararları, kurul başkanı tarafından onaylanır.
- Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
- Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın
- Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, onayından geçerek kesinleşirler.
İlgili bakanlık ya da Bakanlar Kurulu tarafından verilen kamu yararı kararları onaya tabi değildir. Aynı şekilde imar planına veya bakanlıkça onaylı projeler için de onaya gerek yoktur.
KAMULAŞTIRMA ÖNCESİ YAPILACAK İŞLEMLER NELERDİR?
Kamu yararı kararı alındıktan sonra kamulaştırmayı yapacak olan idare, kamulaştırılacak taşınmazı belirleyecektir. İdare, kamulaştırılacak veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli plânını yapar. Böylece kamulaştırılacak taşınmaz, somut biçimde belirlenmiş olur. Kamulaştırılacak taşınmaz mal tespit edildikten sonra sıra bu taşınmazın maliklerini yoksa zilyetlerini tespit etmeye gelir. Kamulaştırmayı yapacak idare taşınmazın gerçek maliklerini veya zilyetlerini doğru tespit etmekle yükümlüdür. Malikin tespitinden sonra nüfus kayıtlarından bu malik ya da maliklerin kimliklerinin tespit edilmesi gerekir. Tapuda mal sahibi olarak görünen kişi hayatta olmayabilir. Bu durumda mirasçıların tespit edilmesi gerekir. Tapu kaydının olmadığı durumlarda ise vergi kayıtlarına bakılacaktır. İlaveten haricen araştırmalar yapılabilir. Vergi kayıtları mülkiyetin kime ait olduğunu göstermez. Ancak vergi kaydı ile zilyedin aynı kişi olması mülkiyete karine oluşturur.
KAMULAŞTIRMADA TAPU SİCİLİNE İDARÎ ŞERHİN VERİLMESİ
Kamulaştırma Kanunu’nun 7. maddesinin 3. fıkrasına göre; idare, kamulaştırmak istediği taşınmazı ve maliklerini belirler. Daha sonra alacağı kamulaştırma kararının ardından, tapu idaresinden söz konusu taşınmazla ilgili bir şerh verilmesini ister. Bu şerh, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı ile ilgili değişiklerin idareye bildirilmesi amacıyla verilir. Tapu idaresi şerh verildikten sonra bu bildirimi yapmakla yükümlüdür.
Tapu siciline şerh, idarenin taşınmaz bedelinin tespiti ve tescili için asliye hukuk mahkemesine başvurusundan önce yapılmalıdır. İdare şerh tarihinden itibaren altı ay içinde asliye hukuk mahkemesine başvurmalı, bu başvuru da mahkemeden alınacak bir belge ile tapu idaresine bildirilmelidir. İdare, mahkemeye bedel tespiti ve tescil istemiyle altı ay içinde başvurmuş olmasına rağmen, tapu idaresine bu başvuruyu bildirmezse, tapu idaresi altı ay sonunda şerhi kaldırabilir. Hatta kanun, bu durumda “şerhin re’ sen silineceği” şeklinde kesin bir ifade kullanmaktadır.
KAMULAŞTIRMA İŞLEMİNDE SATIN ALMA USULÜ
Kamulaştırmayı yapacak olan idare, satın alma usulünü uygulamak için iki komisyon oluşturur. Bunlar kıymet takdir komisyonu ve uzlaşma komisyonudur. Kıymet takdir komisyonu, kamulaştırılacak taşınmazın tahmini bedelini tespit eder. Uzlaşma komisyonu ise pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütür ve sonuçlandırır. Komisyonların kanuna aykırı şekilde kurulması, kamulaştırma işleminin iptaline neden olacaktır. Satın alma usulünde idarenin ve vatandaşın menfaatleri dengelenir.
Kamulaştırılan taşınmazlar, özgülendikleri amaca aykırı kullanılamaz. Kamulaştırma amacı haricinde kullanılan veya özgülendiği amaç için kullanılmayan taşınmazlar kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içerisinde taşınmazların eski sahiplerinin geri alma hakları bulunmaktadır. Nitekim Yargıtay bir kararında şu metne yer vermiştir. “Kamulaştırmadan vazgeçilmesi halinde taşınmaz mal üzerinde meydana gelen zararların idareden talep edilebileceği de aynı kanunun 24. maddesinde düzenlenmiş olmakla anılan maddede “21, 22 ve 23. maddeler uyarınca kamulaştırılmasından vazgeçilen veya geri alınan taşınmaz mal üzerindeki bina, sabit tesisler ve ekili dikili şeyler yıkılmış, sökülmüş veya harap olmuş ise, taşınmaz malın geri alınmasında mal sahibi veya mirasçısı, kamulaştırma tarihindeki değerine göre farkının, ödeyeceği kamulaştırma bedelinden düşülmesini isteyebilir. Bu madde ile 21, 22 ve 23. maddelerin uygulamasından doğacak anlaşmazlıklar adli yargıda çözümlenir.” şeklinde düzenleme yapılmıştır.” (YARGITAY 4. HUKUK DAİRESİ VE E.2017/4123., K.2017/6608)
Ancak kamulaştırılan bir taşınmaz; kamu hizmeti amacıyla başka bir idareye devredilebilir ya da taşınmaza öngörülenden başka bir yapı yapılabilir. Bu durumda taşınmaz sahibi, geri alma davası açamaz.
Taşınmaz malikine verilen geri alma hakkı, bu hakkın doğmasından itibaren 1 yıl sonra sona erer.
ACELE KAMULAŞTIRMA NEDİR ?
İdare; yurt savunması için veya ivediliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde ya da olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında acele kamulaştırmaya başvurabilir. Acele kamulaştırmada kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanır. Kamulaştırmayı yapacak olan idare, acele kamulaştırma kararı aldıktan sonra, kamulaştırma bedelinin tespiti istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesine başvurur. Mahkeme yedi gün içinde taşınmazın değeri tespit eder. Bu tespitte bilirkişilerden yararlanır. İdare, mal sahibine davetiye gönderir ve mal sahibinin banka hesabına taşınmaz bedeli yatırarak taşınmaz mala el koyabilir. Bu el koyma, taşınmazın mülkiyetini doğrudan idareye geçirmez. İdarenin taşınmaza el koymasından sonra olağan kamulaştırma süreci devam eder. Mahkemenin bedel tespiti, nihai karar değildir. Bu nedenle bedel tespitine karşı temyiz başvurusu yapılamaz.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA NEDİR ?
İdare, acele kamulaştırma kararı aldıktan sonra asliye hukuk mahkemesine bedel tespiti için başvurmaz ancak taşınmaza el koyarsa bu durum kamulaştırmasız el atma olarak nitelendirilir. Bu durumda malik, taşınmazın bedelini asliye hukuk mahkemesinde dava açarak isteyebilir. Asliye hukuk mahkemesi bu durumda sadece bedel tespiti ve el koymayla ilgili karar verebilir.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ DURUMUNDA NE OLACAK ?
Kamulaştırma bedelinin idarece ödenmemesi halinde malik, icra yoluna ya da asliye hukuk mahkemesinde dava açmak yoluna gidebilir. Malik için kamulaştırma bedelinin talebinde hak düşürücü süre yoktur. Kamulaştırma talebi, taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli üzerinden istenecektir.
TRAMPA YOLU İLE KAMULAŞTIRMA
İdare, mal sahibinin kabul etmesi halinde; kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, kamulaştırma bedelini kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir. Trampa yoluyla kamulaştırmalarda, kamulaştırma karşılığı olarak verilen idareye ait taşınmazın, yörede yaşayanların ortak kullanımına ait bulunması halinde, yöre halkının kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açabileceği kabul
edilmektedir.
BELEDİYE KAMULAŞTIRMA YAPABİLİR Mİ?
Kamulaştırma Kanunu’na göre; belediyeler, kamu yararının gerektirdiği durumlarda gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malları kamulaştırabilmektedir.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN MİRASÇILARA ÖDENMESİ
Taşınmaz malikine usulüne uygun bir şekilde tebligat yapıldıktan sonra şayet malik, süresi içinde idareye başvurmamış ve ölmüşse, mirasçılara satın alma konusunda tebligat yapılıp yapılmayacaktır. Ancak idare satın alma denemesi yapılmadan bedel tespiti ve tescil davası, mirasçılara karşı açılabilecektir. Ayrıca kamulaştırma bedeli hak sahibi adına; hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda ise mirasçıların banka hesaplarına yatırılacaktır.
KADASTROSU YAPILMAMIŞ YERLERDE BULUNAN TAŞINMAZLARIN TESPİTİ NASIL YAPILIR?
Kamulaştırma yapacak idare, tapulama ve kadastrosu yapılmamış yerlerde taşınmaz tespiti için mahallin mülki amirine başvurur. İdare tarafından, mülki amirden kamulaştırma yapılacak yerde bilirkişi seçilmesini istenecektir. Mülki amir sekiz gün içinde bilirkişilerin seçer. Bilirkişilere sulh hukuk mahkemesi huzurunda yemin yaptırılarak, isimlerinin kamulaştırmayı yapacak olan idareye bildirilir. Taşınmazın tespitine bilirkişi ile birlikte, muhtar ve ihtiyar heyetinden iki üye katılır.
KAMULAŞTIRMA AVUKATI
Mülkiyet hakkı, yalnızca kamu yararı sebebiyle yasada öngörülen koşullara uygun biçimde sınırlandırılabilecektir. Kamulaştırma kararı, mülkiyet hakkını sınırlayıcı niteliktedir. İdarece alınan kamulaştırma kararının kanunlara uygun olması gerekmektedir. Herhangi bir hak kaybına uğramamak için uzman avukat kadromuza kamulaştırma kararının iptaline ilişkin sorularınızda bizimle iletişim kurabilirsiniz.