İhtiyaç sebebiyle tahliye davası , kiraya verenin kendisi veya yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyması halinde kiracısını evden çıkarmasını sağlayacak bir dava türüdür.
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, uygulamada en çok rastlanılan ve tercih edilen kiracı tahliye yollarından biridir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde yer alan düzenlemeye göre kiraya veren kendisi veya yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyması halinde açacağı tahliye davasıyla kiracısını evden çıkartabilecektir.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI
- Tahliye davası açılabilmesi için öncelikle kiraya verenin kendisinin veya kanunda yazan (eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler) kişilerin ihtiyacı söz konusuysa bu davayı açabilecektir.
Buna göre bu kişiler için kiralanan taşınmazın konut veya işyeri olarak kullanımı ihtiyacı söz konusu olmalıdır. Maddede yer almayan kişilerin kullanım ihtiyacı için ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının açılması mümkün değildir.
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2021/2159 K. 2021/4476 T. 21.4.2021
“…Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği TBK’nın 350. maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin, alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı için dava açabilir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın; gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Somut olayda; Davalı ile önceki malik arasında bulunan 15/01/2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, endüstri meslek lisesi torna tesfiye bölümü mezunu olup yirmi yıldır torna freze metal işleme konusunda uzmanlaşmış olduğunu ve kendi işyerini açarak çalışmak istediğini belirterek iş bu davayı açmış; bozma üzerine yapılan yargılama sırasında davalı tarafından 11/09/2020 tarihli dilekçe ekinde ibraz edilen, davacının …. Makine San. ve Tic.Ltd.Şti. ünvanlı şirketi kurduğuna dair belgeye karşı davacı tarafından, dava konusu kiralananda işini yapmak üzere şirket kurduğunu, halen kardeşine ait dükkanda resmi olarak şirketini işlettiğini bildirmiştir.
Davacı, dava dilekçesi ve 25/11/2014 tarihli ihtarnamede, dava konusu kiralananın, kendi iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliyesini istediğini bildirmiş ise de, dosyada mevcut ticaret sicil kayıt bilgilerinden, …. Makine San. ve Tic.Ltd.Şti’nin kurucusunun ve münferiden temsile yetkilisinin ihtiyaçlı davacı olduğu; davacı beyanlarından dava konusu taşınmazda işletmek üzere, uzmanlık alanında şirket kurduğu anlaşılmaktadır. Nitekim bu husus, mahkemenin de kabulündedir. TBK’nun 350/1. maddesi, kiralananı iktisap eden kimsenin kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz…”
- İhtiyacın; gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir.
Yargıtay, ihtiyacın samimi olup olmadığını somut olaya göre değerlendirerek bir karara varmaktadır. Her somut olaya göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı değişkenlik göstermektedir. Söz konusu gereksinimi hakim somut olayın şartlarına göre değerlendirerek bir karara varacaktır.
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2018/619 K. 2018/1605 T. 26.2.2018
“…Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği TBK’nun 350. maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir…”
- İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren 3-6 aylık fesih bildirim sürelerine uygun olarak 1 ay içerisinde açacağı tahliye davasıyla kiracının tahliyesini sağlayabilecektir. Buna göre kira sözleşmesinin akdedildiği tarih itibariyle her 6 aylık süre fesih süresi olup bu 6 aylık dönemin sonunda kiraya veren en az 3 ay önceden fesih bildiriminde bulunmak zorundadır. Kiracı fesih bildirimine rağmen kiralananı boşalmamışsa kiraya veren fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilecektir.
Bu bir aylık süre hak düşürücü süre niteliğinde olup, sürenin geçmesinden sonra açılacak dava, usulden reddedilecektir.
Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2019/4504 K. 2019/9283 T. 26.11.2019
“…6098 Sayılı TBK’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir…”
YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Üç yıl geçtikten sonra ise kiraya veren herhangi bir kısıtlamaya bağlı olmaksızın taşınmazını herhangi birine kiralayabilir.
Kiraya veren, bu düzenlemeye aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
TAHLİYE DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1. maddesi uyarınca ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir.
Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür. Dava hakkına dair olan bu hususların mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği TBK’nun 350. maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir.
TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ-YETKİLİ MAHKEME
İhtiyaç sebebiyle kiraya veren tarafından açılacak tahliye davasında yetkili mahkeme kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.
